De reële waarde van vastgoedtaxaties

“It takes two to tango”

Door de financiële en economische crisis in Nederland is er momenteel veel discussie rondom en aandacht voor de waardering van vastgoedobjecten en de waarde en betrouwbaarheid van vastgoedtaxaties. Bij meerdere partijen-toezichthouders, beleggers en taxateurs, is er een roep om meer transparantie, uniforme kaders en begrippen en gewaarborgde waarderingsprocessen. De markt zoekt antwoord op vragen als: “wanneer is een taxatie als ’goed’ of ‘fout’ te kwalificeren, hoe verkrijgt men daaromtrent zekerheid, hoe kan de kwaliteit van taxaties verbeterd worden, hoe kunnen taxaties gevalideerd worden en waar begint en eindigt de aansprakelijkheid van de taxateur en niet in de laatste plaats: “wat behelst goed opdrachtgeverschap van taxaties”.

In deze bijdrage wordt, vanuit juridisch perspectief, getracht in te gaan op de hiervoor gestelde vragen.

Juridisch gezien berust de uitvoering van een taxatie op een opdracht tot dienstverlening zoals bedoeld in artikel 7:400 BW. De norm ten aanzien van de uitvoer van die taxatie is gegeven in artikel 7:401 BW.: “de opdrachtnemer moet bij zijn werkzaamheden de zorg van een goed opdrachtnemer in acht nemen”. Het goed opdrachtnemerschap laat zich in het kader van taxaties vertalen in vier pijlers: de juiste omschrijving van de opdracht tot het uitvoeren van de taxatie, de ruimte die geboden wordt voor onderzoek van de feiten die samenhangen met het object, behoud van de discretionaire ruimte van de taxateur tot het vaststellen van de waarde en tot slot de kwaliteit van de verslaglegging.

Regelgeving omtrent de uitvoering van taxaties

De Nederlandse wetgeving kent verder geen specifieke regelingen voor het opdragen of uitvoeren van taxaties. Dit lijdt uitzondering ten aanzien van de specifieke waarderingsregels in de Wet voor de opmaak van de jaarrekening en ten aanzien van fiscale taxaties als bijvoorbeeld de WOZ-taxaties. Regelgeving omtrent de uitvoering van taxaties komen op internationaal niveau wel voor, maar dan georganiseerd vanuit de diverse professionele organisaties. Zo is er op het gebied van de opmaak en uitvoering van taxaties de International Valuation Standard Counsel (IVSC). Deze IVSC heeft in juni 2011 een boekwerkje uitgebracht met definities en richtlijnen voor de uitvoering van taxaties, de International Valuation Standards (IVS 2011). Deze algemene regelen hebben betrekking op de eerder genoemde vier pijlers waarop de taxatie rust. Voorts geeft de IVSC in de IVS 2011 aan dat de regeling met betrekking tot de uitvoering van taxaties zich richt naar (to be in compliance [2] met) de accountancyregelingen voor beursgenoteerde bedrijven omtrent waardebepalingen volgens de International Financial Reporting Standards (IFRS).

Op nationaal niveau en in Nederland toegepast zijn de regels van de IVS 2011 onder meer opgenomen in de Nederlandse vertaling van het zogenaamde Redbook van de Royal Institution of Charterd Surveyors (RICS) en in de taxatierichtlijn commercieel vastgoed (TCV) van het Taxatie Management Instituut. Beide regelingen zouden in geval van een taxatieopdracht van toepassing kunnen en moeten worden verklaard in de opdracht tot dienstverlening die gesloten wordt tussen de opdrachtgever en de taxateur of de uitvoerder van de taxatie.

Uniform waardebegrip “marktwaarde”

In de IVS 2011 en de daarvan afgeleide regelingen wordt een gestandaardiseerd waardebegrip gehanteerd. Dit waardebegrip, benoemd als “marktwaarde”, wordt als volgt gedefinieerd:

“marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de peildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie naar behoorlijke marketing, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld”.

Voor een vergelijk tussen dit begrip marktwaarde en de voorheen in Nederland gewaardeerde waarderingsstandaarden, verwijzen wij naar de zeer lezenswaardige publicatie van het Nijenrode Real Estate Center hierover [3].

Kenmerk van de marktwaarde is dat het gaat om de waardering van een object op basis van een wel haast abstracte transactie. In ieder geval gaat het om een transactie, waarbij geen onregelmatigheden hebben plaatsgevonden of geen bijzondere belangen spelen. Nu zal een dergelijke transactie zich in de praktijk doorgaans niet of nauwelijks voordoen. Er is altijd wel sprake van in enigerlei mate waarde beïnvloedende bijzondere factoren. Die kunnen bijvoorbeeld zien op een gedeelte wat niet is verhuurd of de waardering onder de aanname dat een lopende huurovereenkomst van een jaar verlengd gaat worden, verwachte huurprijsherzieningen of meer van dergelijke zaken. Zelfs een waardering van een object op basis van kosten koper zou in het licht van de IVS 2011, in relatie tot de marktwaarde als afwijkende bepaling kunnen worden gezien. Van belang is dat die afwijkingen, in de IVS benoemd als ‘bijzondere uitgangspunten en bepalingen’ (assumptions) expliciet in de taxatie worden moeten worden aangeduid. Daarbij behoort het nadrukkelijk ook tot de verantwoordelijkheid van de opdrachtgever om dergelijke bijzondere uitgangspunten en bepalingen op te nemen in de opdracht aan de taxateur. De taxateur kan vervolgens deze bijzondere uitgangspunten en bepalingen als aanvulling op zijn waardedefinitie verwerken en vervolgens toepassen. Hij voorziet deze van een zogenaamde EXPLAIN-paragraaf, waarin hij uiteen zet welke specifieke invullingen hij aan de bijzondere uitgangspunten en bepalingen heeft gegeven. Het samenstel van marktwaarde, bijzondere uitgangspunten en bepalingen en de toelichting daarop vormen de feitelijke weergave van de uit te voeren taxatieopdracht.

Toelichting op de vier pijlers van de taxatie:

Pijler A: opdracht

Voor opdrachtgevers is dit derhalve een noodzakelijke bijdrage aan de uit te voeren taxaties. In onze procespraktijk merken wij dat de taxatie-uitvraag vaak standaard wordt gedaan op basis van de algemene bewoordingen ‘waarde economisch verkeer of marktwaarde’. Tot nu toe hebben wij nog geen opdrachtverstrekking aangetroffen waarin van de zijde van de opdrachtgever bijzondere uitgangspunten en bepalingen zijn verwerkt. Onder omstandigheden kan deze omissie leiden tot de conclusie dat geen uitvoering is gegeven aan goed opdrachtgeverschap, ten gevolge waarvan de taxatie zelf en de verantwoordelijkheid van de taxateur aan betekenis inboeten.

Het volgende voorbeeld ter verduidelijking:

In de markt begint het gebruik van de executiewaarde in onbruik te raken. Oorzaak hiervan is dat de werkelijke executieopbrengst sterk afwijkt van de in het verleden getaxeerde executiewaarde. Feitelijk moet sprake zijn van een waardering naar een marktwaarde met als bijzondere uitgangspunten en bepalingen dat rekening wordt gehouden met een gedwongen verkoop uit te voeren op een voorgeschreven wijze binnen het tijdsbestek van 2 à 3 weken. Alleen zo kan inzicht worden verkregen in de te verwachten executieopbrengst van een vastgoed object. Ander voorbeeld is dat de vaststelling van de marktwaarde kan worden gevraagd, geconditioneerd naar de scenario’s waarin een bepaalde voor een gebouw maatgevende huurovereenkomst wel of niet wordt verlengd. Als een taxatie voor een financier bedoeld is om inzicht te krijgen in de waarde en de mogelijke performance van een gebouw, dan is het kritisch invullen van de bijzondere uitgangspunten en bepalingen een voorwaarde om te kunnen beschikken over de relevante informatie.

Pijler B: de feiten

Zowel de IVS 2011 als het Redbook en het TVC geven een uitgebreid overzicht van de te controleren en verifiëren feiten. De ervaring leert dat de meeste taxateurs hiermee plichtsgetrouw omgaan bij individuele taxaties. In geval van regelmatige hertaxaties van delen van portefeuilles, bijvoorbeeld per kwartaal of per halfjaar, ligt het op de weg van de opdrachtgever om bepaalde aannames ten aanzien van de feiten te garanderen, opdat de uitvoerend taxateur, die als uitgangspunt voor zijn/haar waardering kan hanteren.

Pijler C: discretionaire ruimte van de taxateur

Van de vier pijlers is dit voor de opdrachtgever en de derde gebruikmakers van taxatierapporten de grote onzekere factor (black box) ten aanzien van de taxaties. Het gaat dan om de discretionaire ruimte die de taxateur heeft om uiteindelijk tot zijn waarde te komen. De IVS 2011 alsmede de daarvan afgeleide regelingen schrijven allen voor dat de taxateur zijn waardeoordeel moet legitimeren (EXPLAIN) aan de hand van een aantal referenties. Deze discretionaire ruimte wordt daarmee maar ten dele ingeperkt. Juridisch is van belang dat: “de taxateur in redelijkheid tot vaststelling van de waarde kan zijn gekomen”. Hiermee wordt een criterium gegeven op grond waarvan de taxateur de invulling van zijn discretionaire ruimte moet legitimeren middels een onderbouwing (EXPLAIN) van de keuze voor de vergelijkingsobjecten, de gehanteerde huurprijzen, de opbouw van zijn DCF yield en de gehanteerde indexeringspercentages. Langs deze weg is het dus veel minder een black box dan vele veronderstellen.

Pijler D: verslaglegging

Ook in de IVS en de afgeleide regelgevingen wordt veel aandacht besteed aan de verslaglegging van de uitgevoerde taxatie. Die verslaglegging dient volledig beargumenteerd, transparant en verifieerbaar te zijn. Het verdient de voorkeur dat delen van die verslaglegging gestandaardiseerd worden, opdat zij voor de toekomst geschikt gemaakt kunnen worden voor digitale dataverwerking. Daarmee zouden taxerende organisaties volgens eenzelfde systeem intern een databank kunnen opbouwen. Uiteindelijk kan het er dan wellicht toe leiden dat onder bepaalde randvoorwaarden dergelijke informatie gedeeld gaat worden ten behoeve van de uitoefening van de wetenschap.

Aansprakelijkheid van taxateurs

Het in rechte aanspreken van een taxateur voor het afgeven van een verkeerde taxatie blijkt, enkele uitzonderingen daargelaten, bepaald problematisch. Evidente uitzonderingen daargelaten, zoals in het volgende geval, waarin de handelwijze van de taxateur duidelijk niet in overeenstemming was met de norm van een redelijk handelend en bekwaam opdrachtnemer. De taxateur verklaarde bij monde van haar advocaat “dat de waardering in het rapport van 19 mei 2005 met een doelredenering tot stand is gekomen. De taxateur was op de hoogte van het bedrag waarvoor de woning was verkocht en heeft met dat bedrag in haar achterhoofd naar omstandigheden gezocht om tot een bij de verkoopprijs aansluitende waardering te komen” [4] .

Behalve ingeval van een dergelijke ontboezeming van een taxateur in rechte en/of bij zeer grote afwijkingen van de waardering ten opzichte van de gerealiseerde werkelijkheid, kunnen aanleiding zijn om een taxateur in rechte aan te spreken. Onder zeer grote afwijkingen wordt in deze verstaan afwijkingen van meer dan 20% tussen het taxatierapport en de uiteindelijk gerealiseerde prijs, zoals thans in de rechtspraak voorkomen. Het verstrekken van een taxatieopdracht en deze laten uitvoeren zoals hiervoor geschetst onder de pijlers A t/m D, zouden moeten waarborgen dat er, wanneer er uiteindelijk een prijs wordt gerealiseerd, een redelijk vergelijk kan worden getrokken tussen de gehanteerde marktwaarde met bijzondere uitgangspunten en beperkingen en de uiteindelijk gerealiseerde opbrengst. Daarbij dient de opdrachtgever er zich rekenschap van te geven dat, wanneer de omstandigheden wijzigen en deze niet zijn meegenomen in de bijzondere uitgangspunten en beperkingen, er substantiële afwijkingen in de uiteindelijke opbrengst kunnen ontstaan ten opzichte van de getaxeerde waarde. Wat dat aangaat is en blijft de houdbaarheid van detaxatie beperkt.

Conclusie

Er is in de markt grote behoefte aan goede taxaties. Een goede taxatie kan worden gemaakt als er sprake is van een heldere, eenduidige en goed geclausuleerde opdracht, een gereglementeerde wijze van uitvoering, een gelegitimeerde invulling van de discretionaire ruimte door de taxateur en een goed beargumenteerde verslaglegging. Een goede taxatie vraagt niet alleen om een professionele taxateur, maar ook om goed opdrachtgeverschap en het toepassen van uitvoeringsregelingen.

Om dat tot standaard werkwijze te verheffen en tot gemeengoed in de markt te maken is het naar onze overtuiging in de Nederlandse markt tijd voor een aparte beroepsorganisatie, die zich uitsluitend richt op taxateurs. Randvoorwaarde daarbij is dat alle in die beroepsorganisatie deelnemende taxateurs zich op voorhand committeren aan één uitvoeringsreglement als kwaliteitslabel voor de aan hen opgedragen taxaties. Of dat nu het RICS Redbook is of het Taxatiereglement Commercieel Vastgoed van het TMI, is daarin minder relevant. Het platform taxateurs en accountants heeft op dat gebied een zeer lezenswaardig vergelijking uitgevoerd en aanbevelingen gedaan om tot een eenduidig uitvoeringsreglement voor taxaties [5] te komen. Van belang is dat het nationaal gehanteerde reglement steeds compliant is en blijft met de IVS 2011 of haar opvolgers, die op zich in zich borgt compliant te blijven met de meest actuele versie van de International Financial Reporting Standards.

Voorts zal er ter zake de opdrachtverlening van de taxaties telkens een dialoog moeten plaatsvinden tussen opdrachtgever en opdrachtnemer teneinde te komen tot een goede definiëring van de bijzondere uitgangspunten en bepalingen. Die discussie is essentieel om tot een goede correctie op de gewaarde marktwaarde te komen. Alleen met taxaties op deze wijze opgedragen en uitgevoerd ontstaat de mogelijkheid om onzekerheden in de markt weg te nemen, het juiste inzicht te krijgen in de waarde van het vastgoed en op grond daarvan de juiste conclusies te trekken ten aanzien van de gerealiseerde of te realiseren opbrengsten.

Door: mr. Onno G. Tacoma MRE MRICS [1] en mr. Caroline J.M. Weebers – Vrenken MRE

[1] mr. Onno Tacoma MRE MRICS is verbonden als advocaat aan Weebers Vastgoed-Advocaten NV en heeft meer dan twintig jaar als taxateur gewerkt binnen het commercieel vastgoed, mr. Caroline Weebers MRE is verbonden als advocaat aan Weebers Vastgoed-Advocaten

[2] IVS 2011, pagina 95 “to comply met IFRS”.

[3] Prof. Dr. T.M. Berkhout MRE MRICS en Prof. Dr. A.C. Hordijk MRICS, Nijenrode Real Estate Center, International Valuation Standards en Nederlandse waarderingsstandaarden: definities vergelijkingen en implementatie, consultatie versie mei 2008.

[4] LJN: BQ7495 Gerechtshof den Haag Amstelhuis N.V. van 26 april 2011, ro 55.

[5] Platform taxateurs en accountants Goed gewaardeerd vastgoed 28 aanbevelingen voor taxeren en taxatierapporten .