Einde aan het boetebeding in de huurovereenkomst woonruimte

Op 24 september 2013 wees het Gerechtshof te ’s-Hertogenbosch een arrest (ECLI:NL:GHSHE:2013:4346), waarin het heeft bepaald dat het gebruik van een boetebeding in de algemene voorwaarden behorende bij een huurovereenkomst tussen een woningcorporatie en een (particuliere) huurder, kan worden aangemerkt als een onredelijk bezwarend beding in de zin van artikel 6:233 onder a van het Burgerlijk Wetboek. Het Gerechtshof heeft geoordeeld dat het betreffende algemene boetebeding in strijd is met de Europese Richtlijn betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten ( ‘de Richtlijn’). Dit kan ertoe leiden, dat woningcorporaties en professionele verhuurders in de vrije sector het boetebeding in voorkomende gevallen niet meer rechtsgeldig kunnen effectueren.

In het geschil dat ter beoordeling voorlag aan het Gerechtshof had de huurder een forse boete verbeurd aan de woningcorporatie wegens illegale onderverhuur in strijd met de huurovereenkomst. Het Gerechtshof wees de vordering tot betaling van de verbeurde boete van de woningcorporatie af, omdat het in strijd was met de Richtlijn.

Het is niet bekend of de betreffende woningcorporatie in de onderhavige kwestie cassatie heeft ingesteld bij de Hoge Raad tegen dit arrest. Onze verwachting is echter dat het arrest in cassatie in stand zal blijven, indien het voor vernietiging zou worden voorgedragen bij de Hoge Raad.

Verstrekkende gevolgen voor de professionele huurpraktijk

Ervan uitgaande dat van het arrest in stand blijft, kan het verstrekkende gevolgen hebben voor de professionele huurpraktijk, zowel voor woningcorporaties als voor professionele verhuurders in de vrije sector. Uit het arrest kan worden afgeleid, dat een boetebeding, dat standaard wordt opgenomen in algemene voorwaarden of in een huurovereenkomst tussen een professionele verhuurder en een particuliere huurder, niet meer rechtsgeldig geëffectueerd kan worden door de verhuurder.

Het arrest vergt noodzakelijke aanpassingen door professionele verhuurders in de gebruikte (model)huurovereenkomsten en de eventuele algemene voorwaarden die daarvan deel uitmaken, indien zij een boetebeleid willen blijven hanteren. De uitspraak maakt het noodzakelijk dat de professionele verhuurder tekst en uitleg geeft, waarom een boetebeding en/of -beleid onderdeel zal uitmaken van de huurrelatie.

Handreiking voor de professionele huurpraktijk

In het arrest van het Gerechtshof is een aantal omstandigheden te lezen, waaronder een boetebeleid toch kan worden gehandhaafd, in het bijzonder indien het boetebeding (of -beleid) betrekking heeft op ernstige overtredingen van de huurovereenkomst, zoals illegale (onder)verhuur en/of het houden van een hennepplantage:

  • Neem een boetebeding op in de huurovereenkomst in plaats van in de algemene voorwaarden;
  • Verstrek de (potentiële) huurder de (concept)huurovereenkomst samen met een begeleidende brief of aparte brochure met de redenen waarom een boetebeding in de huurovereenkomst is opgenomen dan wel waarom een boetebeleid wordt gevoerd:
    • Een professionele verhuurder in de vrije sector kan in deze uitleg toelichten, dat de hoogte van de huurprijs is gekoppeld aan een (rechtsgeldig) boetebeding en/of boetebeleid: door de naleving van de bepalingen in de huurovereenkomst te verzekeren met een boetebeding of -beleid, kan een lagere huurprijs worden gehanteerd, omdat de verhuurder minder het risico loopt, dat de huurder in strijd met de huurovereenkomst zal handelen en de verhuurder schade zal toebrengen;
    • Een woningcorporatie kan uitleggen, dat het boetebeding of -beleid noodzakelijk is in het kader van het volkshuisvestelijk belang, voor zover het gaat om huurwoningen in de niet-geliberaliseerde huursector. Voor huurwoningen in de in de geliberaliseerde huursector kan ook het eerste argument worden aangevoerd;
  • Differentieer de mogelijk te verbeuren boete: stel een hoge boete vast voor ernstige overtredingen, zoals illegale (onder)verhuur en het houden van een hennepplantage en lagere boetes voor minder ernstige overtredingen, zoals het veroorzaken van (geluids)overlast, het zonder overleg aanpassen van de buitenkant van het gehuurde en dergelijke;
  • Bereken of met de verbeurde boete de eventuele geleden schade kan worden gedekt. Indien dit het geval zou zijn, kan in overweging worden genomen om uitsluitend een boetebepaling op te nemen en de mogelijkheid om aanvullende schadevergoeding te vorderen uit te sluiten. Dus niet én boete én (aanvullende) schadevergoeding;
  • Stel een proportioneel boetebedrag vast. Het is onvoldoende om het boetebedrag te matigen in een eventuele procedure.

oktober 2013

Door: mr. M. Cune