Gevolgen wijziging Besluit omgevingsrecht per 1 november jl.
Op 1 november jl. is het gewijzigd Besluit omgevingsrecht (Bor) in werking getreden, voluit het ‘Besluit van 4 september 2014 tot wijziging van het Besluit omgevingsrecht en diverse andere algemene maatregelen van bestuur in verband met het permanent maken van de Crisis- en herstelwet en het aanbrengen van enkele verbeteringen op het terrein van het omgevingsrecht’. Met dit besluit wordt onder andere uitvoering gegeven aan enkele wijzigingen die voortvloeien uit de wet pChw, welke wet op 25 april 2013 in werking is getreden. Leegstaand vastgoed kan nu eenvoudiger worden ingevuld met een tijdelijk ander gebruik en voor een groot aantal vergunningen is de procedurele doorlooptijd aanzienlijk verkort. Daarnaast is van de gelegenheid gebruik gemaakt om – vooruitlopend op de integrale stelselherziening van het omgevingsrecht zoals die in de Omgevingswet zal worden vorm gegeven – enkele bestaande knelpunten weg te nemen en verbeteringen door te voeren.
Zo kent het gewijzigd Bor bijvoorbeeld een nieuwe beschrijving van het begrip achtererfgebied en een nieuwe systematiek van het bepalen van de toegelaten oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken die vergunningvrij kunnen worden gebouwd. Bovendien is een begripsomschrijving toegevoegd van ‘huisvesting in verband met mantelzorg’. De mogelijkheden om mantelzorgwoningen te plaatsen zijn hiermee en door diverse andere ingrepen in het Bor, verruimd en vereenvoudigd.
Een voor de vastgoedpraktijk belangrijke wijziging is het gewijzigde regime voor tijdelijke omgevingsvergunningen voor voortdurende activiteiten. Bijvoorbeeld een tijdelijke vergunning voor planologisch strijdig gebruik kon vóór 1 november jl. alleen vergund worden via de uitgebreide procedure, voor maximaal 5 jaar en mits kon worden aangetoond dat er sprake was van een tijdelijke behoefte. Onder het nieuwe regime is een tijdelijke vergunning mogelijk voor een permanente behoefte, mits het feitelijk mogelijk en aannemelijk is dat de activiteit zonder onomkeerbare gevolgen kan worden beëindigd. Door deze wijziging is het veel eenvoudiger geworden om leegstaande gebouwen tijdelijk een andere maatschappelijk gewenste functie te geven. Voor de gevallen genoemd in de onderdelen 1 tot en met 10 van artikel 4 bijlage II Bor (de ‘kruimelgevallenregeling’), kan hiervoor vergunning worden verleend met toepassing van de reguliere procedure en gelden geen beperkingen aan de duur van de tijdelijkheid. Voor ander gebruik dan genoemd in de onderdelen 1 tot en met 10 is onderdeel 11 toegevoegd aan artikel 4 van bijlage II bij het Bor, op grond waarvan met een reguliere procedure een tijdelijke vergunning kan worden verleend voor maximaal 10 jaar.
De reikwijdte van de kruimelgevallenregeling is per 1 november jl. aanzienlijk vergroot: een groot aantal vergunningaanvragen kan daardoor met de reguliere procedure worden afgewikkeld. De verruiming van de categorieën van gevallen van artikel 4 (met name onderdelen 9 en 11) van bijlage II bij het Bor maakt het mogelijk dat er activiteiten danwel gebruikswijzigingen plaatsvinden met een behoorlijke ruimtelijke impact. Daardoor werd het noodzakelijk dat enkele milieutechnische toetsingskaders van toepassing werden voor activiteiten die door middel van de kruimelgevallenregeling worden vergund. Zo is onder omstandigheden (in geval van een activiteit met verkeersaantrekkende werking) een beoordeling van de luchtkwaliteit vereist (artikel 2.8 Bor), of dient – ingeval het aantal woningen toeneemt – met de grenswaarden uit de Wet geluidhinder rekening te worden gehouden. Activiteiten die mer (beoordelings-) plichtig zijn op grond van het Besluit mer, zijn overigens uitgezonderd van de reikwijdte van artikel 4 onderdelen 9 en 11 bijlage II Bor en kunnen dus niet worden vergund met toepassing van de reguliere procedure. Tenslotte is aan artikel 6.12 lid 2 Wro toegevoegd dat ook een omgevingsvergunning die is verleend met toepassing van artikel 4 bijlage II Bor een grondslag kan zijn voor verplicht kostenverhaal door middel van een exploitatieplan.
Het gewijzigd Bor voorziet qua overgangsrecht:
– niet in een regeling voor activiteiten die als gevolg van het besluit vergunningsvrij zijn geworden. Dat betekent dat bij aanvragen onder het oude regime, het nieuwe recht moet worden toegepast bij de beslissing op de aanvraag danwel bij de beslissing op bezwaar;
– wel in de situatie dat een vergunningsvrije activiteit vergunningplichtig is geworden: als voor de inwerkingtreding van het gewijzigd besluit met de activiteit is begonnen mag deze vergunningsvrij worden voortgezet;
– niet in een regeling voor aanvragen om omgevingsvergunning ex artikel 2.12 lid 2 Wabo, voor activiteiten die na wijziging van het besluit door middel van een reguliere procedure op grond van artikel 4 bijlage II Bor zouden kunnen worden vergund: om van deze nieuwe mogelijkheden gebruik te kunnen maken zal een nieuwe aanvraag moeten worden gedaan;
– wel in een regeling voor lopende aanvragen om een omgevingsvergunning op grond van artikel 2.12 lid 1 onder a onder 3 Wabo, voor activiteiten die na inwerkingtreding van het Besluit onder de reikwijdte van artikel 4 bijlage II Bor zouden vallen. Deze regeling is vergelijkbaar met de overgangsrechtelijke bepaling van artikel 3.1 lid 3 van het wet pChw, die bepaalt dat het oude recht van toepassing blijft op aanvragen om omgevingsvergunning ex artikel 2.12 lid 2 Wabo voor activiteiten die na wijziging van het besluit door middel van een reguliere procedure op grond van artikel 4 bijlage II Bor zouden kunnen worden vergund. Om van deze nieuwe mogelijkheden gebruik te kunnen maken zal een nieuwe aanvraag moeten worden gedaan;
De sinds jaar en dag gebruikelijke aanduiding ‘kruimelgevallenregeling’ voor de categorieën van gevallen onder artikel 4 van bijlage II bij het Bor (en daarvoor in het Besluit ruimtelijke ordening), dekt per 1 november jl. de lading echt niet meer. In afwijking van het bestemmingsplan zijn vergaande gebruikswijzigingen mogelijk voor de duur van een planperiode, middels een reguliere procedure. Gemeenten kunnen dit inkaderen door beleidsregels vast te stellen omtrent de gevallen waarin en omstandigheden waaronder zij gebruik zullen maken van hun bevoegdheid om vergunning te verlenen met toepassing van de kruimelgevallenregeling.
Afhankelijk van de reikwijdte en omvang van de activiteit waarvoor middels deze regeling vergunning wordt gevraagd en (in geval van een tijdelijke vergunning) afhankelijk van de duur van de gevraagde vergunning, zullen naar verwachting zwaardere eisen worden gesteld aan de onderbouwing dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Dit – in combinatie met de mogelijke noodzaak van luchtkwaliteit- en akoestisch onderzoek en onderhandelingen omtrent kostenverhaal – kan er toe leiden dat de doorloopsnelheid die de reguliere procedure impliceert, enigszins wordt afgeremd. Desalniettemin betekent het gewijzigd Bor zonder twijfel een voor de vastgoedpraktijk belangrijke en lang verwachte, aanzienlijke procedurele versnelling en vereenvoudiging.
november 2014
Door: mr. M. Pals