Verbetering handhavingsinstrumentarium door gewijzigde Woningwet per 1 januari 2015

Op 1 januari 2015 is de ‘Wet tot wijziging van de Woningwet in verband met het versterken van het handhavingsinstrumentarium’ in werking getreden. De bestaande mogelijkheden om met bestuursrechtelijke sancties, voorschriften te handhaven inzake bouwen, de staat, het gebruik en het slopen van bouwwerken, bleken in de praktijk ontoereikend. Dat was met name het geval in grote steden, in situaties waar overtredingen herhaaldelijk worden begaan en waar eigenaren niets doen aan de staat van gebouwen, open erven en terreinen, waardoor de leefbaarheid van wijken en buurten wordt aangetast. De gewijzigde Woningwet voorziet in de introductie van een bestuurlijke boete, een betere toepasbaarheid van het bestaande instrument van sluiten en beheerovername, en verduidelijking van de zorgplicht.

Het huidige instrumentarium
Op grond van artikel 1b van de Woningwet is het verboden om te handelen in strijd met de voorschriften inzake het bouwen van bouwwerken (nieuwbouwvoorschriften), de voorschriften ten aanzien van de staat van bestaande bouwwerken, en de voorschriften omtrent het gebruik van een bouwwerk. De bedoeling van deze voorschriften is het bewerkstelligen van een bepaalde minimumkwaliteit. Wordt dit minimum niet gehaald, dan ontstaat er een noodzaak om het bouwwerk weer in overeenstemming te brengen met de minimumeisen die gelden voor bestaande bouw.

In 2007 is de Woningwet gewijzigd met als gevolg, dat het eenvoudiger werd om ten aanzien van gevallen waarin wordt gehandeld in strijd met het Bouwbesluit 2012, op te treden met een last onder dwangsom of een last onder bestuursdwang. Daarnaast is er een strafbaarstelling van bepaalde overtredingen opgenomen in de Wet op de economische delicten. Daarmee is strafrechtelijke vervolging van bepaalde zware overtredingen mogelijk geworden. Denk bijvoorbeeld aan gevallen waarin overtredingen van de bouwregelgeving leiden tot ernstige rampen of bijna rampen en ernstige gevolgen voor de gezondheid en veiligheid. Bovendien zijn er de instrumenten van sluiting- en beheerovername. Deze instrumenten zijn echter onvoldoende voor het aanpakken van de problematiek van verloedering door (veelal malafide) gebouweigenaren. Beheerovername is immers alleen mogelijk in combinatie met het instrument sluiting, hetgeen juist een negatief effect heeft op de leefbaarheid van de wijk. Bovendien zijn de instrumenten niet zozeer gericht op het gedrag van eigenaren als zodanig waardoor de praktijken in andere panden kunnen worden voortgezet, en heeft degene die het beheer over neemt onvoldoende mogelijkheden om de financiële schade te verhalen op de eigenaar. Dit instrumentarium wordt om deze redenen niet vaak toegepast.

Wijzingen
Zorgplichtartikel
Aan het zorgplichtartikel 1a van de Woningwet is een derde lid toegevoegd waarmee duidelijk wordt dat de eigenaar van een (bij AMvB) aangewezen categorie bouwwerken onderzoek uitvoert of laat uitvoeren naar de staat van het bouwwerk. Het gaat daarbij om goed af te bakenen categorieën bouwwerken waarvan uit onderzoek is gebleken dat bij die categorieën evidente veiligheids- of gezondheidsrisico’s aanwezig zijn of kunnen ontstaan. De toevoeging is bedoeld als verduidelijking en beoogt de werking (als vangnet) van het zorgplichtartikel in die zin niet te beperken. Het achterwege laten van onderzoek naar de staat van het bouwwerk is een overtreding van het zorgplichtartikel, waartegen het bevoegd gezag handhavend kan optreden door het opleggen van een last onder dwangsom of last onder bestuursdwang. Op grond van titel 5.2 van de Awb is een toezichthouder bevoegd het onderzoeksrapport op te vragen bij de eigenaar van een bouwwerk en geldt een medewerkingsplicht om aan die vraag gehoor te geven.

Beheerovername
De gewijzigde maatregel van beheerovername houdt in dat de gemeente een eigenaar kan verplichten om een gebouw, open erf of terrein in beheer te geven aan de gemeente of aan een persoon/bedrijf of instelling werkzaam op het gebied van huisvesting: veelal zal dit een woningcorporatie zijn dan wel een commerciële beheerder. De nieuwe beheerder zal het gebouw op de juiste wijze moeten verhuren, dus veilig en conform de voorschriften en wanneer nodig herstelwerkzaamheden of aanpassingen aan het gebouw moeten laten uitvoeren. Deze maatregel kan worden toegepast wanneer er sprake is van herhaaldelijke overtredingen, zoals overbewoning of slecht onderhoud, en er tevens sprake is van een bedreiging van de leefbaarheid of een gevaar voor de gezondheid of de veiligheid. Alvorens deze maatregel toe te kunnen passen zal de gemeente aan de hand van dossiervorming aannemelijk moeten maken, dat de overtredingen bij de eigenaar herhaaldelijk zijn en dat niet te verwachten valt dat deze zijn gedrag aan zal passen. Ten aanzien van een volgend pand van een eigenaar ten aanzien van wie al een beheermaatregel van kracht is, hoeft geen dossier te worden opgebouwd.

De beheerder zal alle handelingen kunnen verrichten met betrekking tot het gebouw die tot de rechten en plichten van een eigenaar behoren, behoudens vervreemding of bezwaring. De beheer kan ook namens de eigenaar de huurpenningen innen, maar mag deze niet zonder meer behouden. Voor de overname van het beheer stelt de gemeente een vergoeding vast die bestaat uit een kostendekkende vergoeding voor de uitvoering van het beheer. De gemeente kan besluiten dat de beheerder op kosten van de eigenaar voorzieningen of aanpassingen treft die nodig zijn om het gebouw weer op redelijke wijze te kunnen bewonen of gebruiken. De gemeente heeft de mogelijkheid om de verschuldigde kosten bij dwangbevel in te vorderen en kan in verband daarmee beslag leggen op de goederen van de eigenaar, zonder dat daarvoor eerst toestemming hoeft te worden gevraagd bij de rechter.

Bestuurlijke boete
Voor overtreding van artikel 1b van de Woningwet wordt een bestuurlijke boete geïntroduceerd. Deze kan worden opgelegd voor het overtreden van voorschriften uit Bouwbesluit 2012 en de Regeling 2012, indien de overtreder (eigenaar, gebruiker of bouwer) minder dan twee jaar voorafgaande aan die overtreding eenzelfde of vergelijkbare overtreding heeft begaan en hiervoor een herstelsanctie is opgelegd of een (schriftelijke) waarschuwing is gegeven. Voordat een bestuurlijke boete kan worden opgelegd, zal de gemeente bij een eerste overtreding een eigenaar, gebruiker of bouwer dus altijd een kans moet hebben gegeven op herstel van de aangerichte of ontstane schade, door middel van een waarschuwing of een last onder bestuursdwang of een last onder dwangsom. Belangrijk is dat het moet gaan om dezelfde overtreder, het maakt niet uit in welk pand eenzelfde of een soortgelijke overtreding plaatsvindt. Een volgende overtreding kan dus betrekking hebben op een ander pand, dan waar de eerste overtreding heeft plaatsgevonden. Dat degene die de boete krijgt opgelegd ook degene is geweest die de overtreding heeft begaan, moet worden aangetoond in de onderbouwing die is opgenomen in het besluit tot oplegging van een bestuurlijke boete. Voor de hoogte van de boete is aangesloten bij de boetecategorieën van artikel 23 Wetboek van Strafrecht. In principe bedraagt de boete maximaal het bedrag dat is vastgesteld voor de derde categorie (€8.100,=), maar indien de overtreding gepaard gaat met een bedreiging van de leefbaarheid of een gevaar voor de veiligheid en/of gezondheid kan een boete worden opgelegd ter hoogte van maximaal het bedrag dat is vastgesteld voor de vierde categorie (€20.500).

Conclusie
De verwachting is dat met de wetswijziging effectiever en slagvaardiger kan worden opgetreden tegen gebouweigenaren die hardnekkig de Woningwet overtreden, en dat een afschrikwekkend effect uit gaat van het instrumentarium dat gemeenten nu ter beschikking staat. Binnen 5 jaar na inwerkingtreding van de wet zal de Minister een verslag over de doeltreffendheid en de effecten van de wet aan de Staten-Generaal toezenden. Alsdan zal kunnen worden vastgesteld of de leefbaarheid, veiligheid en gezondheid in buurten en wijken van met name de grote steden daadwerkelijk verbeterd is.

Door: mr. Miranda Pals-Reiniers