Artikelen Verhuur - verkoop

Exploitatieplicht gehuurde, een zaak van zorgvuldig contracteren

Op 17 juli 2015 heeft de Rechtbank Noord-Holland in kort geding uitspraak gedaan met betrekking tot een geschil over de exploitatieplicht van een gehuurde bedrijfsruimte (ECLI: NL: RBNHO : 2015: 6412). Het betrof een bankfiliaal. De exploitatieplicht wordt een steeds vaker voorkomend onderwerp van geschil tussen huurder en verhuurder. De oorzaak hiervan is mede gelegen in de hardnekkig aanhoudende leegstand in zowel kantoorruimten als winkelruimten.

De casus laat zich in het kort als volgt schetsen. Een bank huurt een winkelruimte waar in de huurovereenkomst is opgenomen dat de bank de ruimteuitsluitend zelf mag gebruiken als bedrijfsruimte ten behoeve van een bank filiaal.De bank is net als alle andere banken in Nederland bezig met ingrijpende reorganisatie van zijn kantorennetwerk en ook dit filiaal komt uiteindelijk leeg te staan.

De bank, die de huurovereenkomst inmiddels heeft opgezegd, verzoekt de verhuurder om toestemming voor een tijdelijke invulling die verband houdt met één van haar marktinitiatieven. De bedrijfsruimte zal worden gebruikt ten behoeve van starters.

Verhuurder gaat daarmee niet akkoord omdat het (voorgestane) gebruik een verarming van de uitstraling van het pand teweeg brengt waardoor de verhuurbaarheid wordt geschaad. Verhuurder sommeert de bank dan ook om het illegale gebruik te staken en het gehuurde weer als bankfiliaal in gebruik te nemen. De bank weigert dit als gevolg waarvan de Verhuurder de bank in rechte betrekt wegens een tekortkoming in de nakoming van de verplichting uit de huurovereenkomst. De bank voert als verweer aan dat het een aan haar gelieerd initiatief is en op de gevel van de bedrijfsruimte  duidelijk herkenbaar is gemaakt dat de bank bij het gebruik en dit initiatief betrokken is.

De Voorzieningenrechter oordeelt dat de huurovereenkomst de bank  niet verbiedt om de bedrijfsruimte gezamenlijk met derden te gebruiken. Dat betekent volgens de rechter echter nog niet dat het de bank geheel vrijstaat om de bedrijfsruimte te gebruiken zoals het de bank goeddunkt. Immers, volgens de huurovereenkomst dient de bedrijfsruimte te worden gebruikt als bankfiliaal. Gelet op die bestemming mag volgens de rechter van de bank worden verwacht dat particulieren in de bedrijfsruimte terecht kunnen om bankzaken te regelen. Daar is bij het huidige gebruik van de bedrijfsruimte geen sprake van.

Uit deze uitspraak volgt, hetgeen in lijn is met meer uitspraken, dat de beoordeling of het gebruik en de exploitatie van de bedrijfsruimte voldoet aan de contractuele bestemming uit de huurovereenkomst zeer feitelijk van aard is. Daarmee is opnieuw bevestigd dat het voor verhuurders en huurders belangrijk is om in de huurovereenkomst stil te staan bij de contractuele bestemming en gebruiksmogelijkheden van de bedrijfsruimte. Indien in de huurovereenkomst in deze zaak de contractuele bestemming was omschreven als bedrijfsruimte ten behoeve van bankactiviteiten,  had de verhuurder in dit kort geding waarschijnlijk met lege handen gestaan.  Het blijft dus een zaak van zorgvuldig contracteren!

mr. Onno G. Tacoma MRE MRICS, Juli 2015