Aandachtspunten in het operationele gebruik van het nieuwe ROZ-model huurovereenkomst kantoorruimte 2015

Op 19 februari jl. is de nieuwe versie van het ROZ-model huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW verschenen. Deze versie vervangt de modelovereenkomst (met algemene bepalingen) uit 2003 en was, mede in navolging van de nieuwe versie(s) model contract winkelruimte dringend aan vervanging toe. Het model kantoorruimte uit 2003 werd in de praktijk al nauwelijks meer zonder wijzigingen ten voordele van de huurder geaccepteerd; in het nieuwe model zou een aantal pijnpunten voor de huurder zijn verdwenen. Over de veranderingen ten opzichte van het oude model is al veelvuldig (kritisch) geschreven. Dit artikel richt zich op een facet dat weinig aan bod komt in die artikelen en blogs: de aandachtspunten in het dagelijkse gebruik.

I. Inleiding

Het modelcontract is opgesteld door de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ), een organisatie die van oudsher de belangen behartigt van de verhuurders. Volgens de handleiding bij de huurovereenkomst kantoorruimte (hierna: ‘de Handleiding’) is in het model gestreefd naar meer transparantie en naar meer gelijkwaardigheid tussen partijen bij de start van de onderhandelingen over de huur.[2] Doelstelling van de herziening van het ROZ-model huurcontract is de totstandkoming van een evenwichtiger model, waarbij discussiepunten tussen huurder en verhuurder zijn weggenomen.

Uitgangspunt blijft dat het eigendomsrecht van de verhuurder met het ROZ-model huurcontract beschermd dient te blijven. Uit de Handleiding blijkt dan ook dat (ook) het model 2015 bewust weer is opgesteld vanuit de optiek van de verhurende partij. Het model biedt volgens de ROZ ruimte aan het krachtenspel tijdens de (ver)huuronderhandelingen. Ten aanzien van die ruimte constateren wij dat er voor beide partijen enkele aandachtspunten zijn met betrekking tot het hanteren van het model (operationele uitwerking). Dit betreffen het gebruik van een considerans, de relatie tussen de bestemming en gebreken, de incentives en de duurzaamheidsbepaling.

II. Considerans

De gebruiker van het model leest al snel over de considerans heen; direct na het noemen van partijen vervolgt het model met ‘nemen het volgende in aanmerking’. De Handleiding wijdt een kleine alinea aan de considerans, waarin wordt aangeraden om de huurovereenkomst uit te breiden met een considerans om afwijkingen en bijzonderheden later te kunnen verklaren.[3] Naar mijn mening vestigt de Handleiding te weinig de aandacht op de considerans. Deze is namelijk nog belangrijker dan de overeenkomst en de algemene bepalingen.

De ervaring leert dat onderhandelingsgesprekken regelmatig niet of onvoldoende voor het nageslacht worden gedocumenteerd of dat uitgewisselde concepten niet meer voorhanden zijn. Bij een gerechtelijke procedure kan een goede considerans uitsluitsel geven over de oorspronkelijke bedoeling van partijen om te contracteren. Het advies is dan ook om uitgebreid tijd en aandacht te besteden aan het redigeren van de considerans.

III. Relatie bestemming en gebreken

Wezenlijk is de relatie tussen de bestemming van het gehuurde en gebreken in de zin van artikel 7:204 BW. In artikel 1.2 van de overeenkomst stellen partijen vast waarvoor het gehuurde uitsluitend gebruikt zal worden. Het vastleggen van de bestemming van het gehuurde heeft invloed op het bepalen of er sprake is van een gebrek, omdat op grond van artikel 2.1 van de algemene bepalingen van belang is wat de huurder bij de aanvang van de huurovereenkomst redelijkerwijs mocht verwachten ten aanzien van het gehuurde.

Voor het beoordelen of de verhuurder verplichting tot genotsverschaffing in de zin van artikel 7:204 BW is nagekomen moet niet alleen worden gekeken naar de geschiktheid conform het overeengekomen gebruik, maar kunnen ook andere factoren van belang zijn. Voorbeelden hiervan zijn de bereikbaarheid-, de toegankelijkheid- en de uitstraling van het gehuurde.[4]

Juist de considerans kan helderheid verschaffen omtrent de reikwijdte van de verplichting van de verhuurder tot genotsverschaffing. In de considerans kunnen partijen immers bedoelingen, anders dan de bestemming van het gehuurde, verwoorden.

IV. Verklaring omtrent de incentives

In artikel 8 van de overeenkomst verklaren partijen dat er tussen hen geen andere incentives zijn overeengekomen dan in de overeenkomst zijn vermeld. Met het oog op de IFRS, zullen bedrijven, waaronder investeerders, niet snel bereid zijn om incentives te vermelden in een huurovereenkomst. Deze partijen kunnen incentives dan niet via de winst- en verliesrekening afboeken, maar moeten die op de balans activeren.

Het advies is om een ‘decleration of completion’ oftewel een ‘entire agreement clause’ in plaats van artikel 8 van de overeenkomst op te nemen. In deze clausule dienen partijen te verklaren dat zij met betrekking tot de overeenkomst geen andere afspraken hebben gemaakt dan die blijken uit de overeenkomst. Om te voorkomen dat de rechter in een geschil gaat ‘Haviltexen’,[5] adviseren wij bij gebruik van een entire agreement clause, deze goed uit te werken en toe te snijden op de specifieke situatie.

V. Duurzaamheid

Onder artikel 10 van de overeenkomst komen partijen overeen elkaar te ondersteunen in het behalen van de gezamenlijk geformuleerde c.q. te formuleren doelstelling en op regelmatige basis de voortgang te bespreken. De verwachting is dat er weinig concrete duurzaamheidsafspraken zullen worden gemaakt, omdat die afspraken veelal de verhuurder in de portemonnee raken en waarvan voornamelijk de huurder de vruchten zal plukken.

VI. Conclusie

Partijen doen er goed aan bovengenoemde aandachtspunten in het achterhoofd te houden bij het gebruik van het nieuwe ROZ-model voor kantoorruimte en het opstellen van een huurovereenkomst. Wanneer het model zonder maatwerk wordt gebruikt, bestaat de kans dat partijen in een geschil worden geconfronteerd met ‘gaten’ in de overeenkomst die zij hadden kunnen voorkomen. Het blijft nog steeds een kwestie van goed en zorgvuldig contracteren.

September 2015

Door Wouter Kempe en Onno Tacoma[1]