De nieuwe woningwet: wat zijn de belangrijkste veranderingen?

De nieuwe woningwet: wat zijn de belangrijkste veranderingen?

Per 1 juli 2015 is de Herzieningswet Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting, met uitzondering van een aantal artikelen, in werking getreden. De Herzieningswet heeft gevolgen voor de Woningwet; de regels met betrekking tot woningbouwcorporaties zijn aangescherpt en creëren meer duidelijkheid. Het doel van de wet is dat woningcorporaties zich (opnieuw) gaan concentreren op hun kerntaak: het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen voor mensen met een laag inkomen, of aan mensen die om andere redenen moeilijk passende huisvesting kunnen vinden. In dit artikel worden een aantal belangrijke onderwerpen van de Herzieningswet Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting besproken.

Prioriteiten

Conform het Besluit Toegelaten Instellingen heeft de minister voor Wonen en Rijksdienst prioriteiten voor de periode van 2016 tot 2019 benoemd. Van woningcorporaties, gemeenten en huurders wordt verwacht voorrang te geven aan deze prioriteiten bij het opstellen van woonvisies. De prioriteiten bestaan uit:

• Betaalbaarheid en beschikbaarheid van huurwoningen voor de doelgroep;
• Realiseren van een energiezuinige sociale huurwoningvoorraad met als doel een energie-index van 1,25 in 2021;
• Huisvesten van urgente doelgroepen;
• Realiseren van wonen met zorg en ouderenhuisvesting i.v.m. langer zelfstandig wonen.

Toewijzen huurwoningen

Woningcorporaties zijn per 31 december 2016 verplicht om 95% van de huishoudens die recht hebben op huurtoeslag een woning onder de aftoppingsgrens aan te bieden. Dit wordt de passendheidsnorm genoemd. Om deze norm te halen, zijn woningcorporaties per 1 januari 2016 verplicht huurwoningen passend toe te wijzen. Dit betekend dat ten minste 80% van de vrijkomende sociale huurwoning toegewezen wordt aan huishoudens uit de laagste inkomensklasse. Daarnaast mogen corporaties maximaal 10% van de huurwoningen toewijzen aan huishoudens met een inkomen tussen de € 34.911 en € 38.950. De resterende 10% is vrij toewijsbaar, maar personen die moeilijk aan geschikte huisvesting kunnen komen dienen voorrang te krijgen.

Maatschappelijk vastgoed

Woningcorporaties zijn nog steeds bevoegd om maatschappelijk vastgoed te beheren, maar wel onder bepaalde voorwaarden. Zo dient het maatschappelijk vastgoed zich te bevinden binnen het gebied waar de corporatie woningen bezit. Commerciële activiteiten binnen maatschappelijk vastgoed zijn enkel toegestaan tot een maximum van 10% van het totale vloeroppervlak.

Niet-DAEB

Activiteiten die niet onder de kerntaak van woningcorporaties vallen worden ‘niet-diensten van algemeen economisch belang’ (hierna: ‘niet-DAEB’) genoemd. In sommige situaties achten gemeenten een niet-DAEB investering noodzakelijk, bijvoorbeeld om een gewenste bevolkings-/ inkomenssamenstelling te creëren.

In dat geval dienen gemeenten een markttoets uit te voeren waarin wordt bepaald of een marktpartij de niet-DAEB activiteit kan uitvoeren. Wanneer geen marktpartij gevonden wordt, kan een woningcorporatie de niet-DAEB activiteit uitvoeren. De markttoets en de werkzaamheden wordt beoordeeld door de Autoriteit Woningcorporaties. De financiële risico’s van niet-DAEB activiteiten worden beoordeeld door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.

Prestatieafspraken

Als gevolg van de nieuwe wet gaan gemeenten, woningcorporaties en bewoners-/huurdersorganisaties intensiever samenwerken. De bijdrage die woningcorporaties leveren aan het gemeentelijke volkshuisvestingsbeleid dient te worden vastgelegd in prestatieafspraken tussen gemeente, huurdersorganisaties en de corporaties. In een woonvisie kan een gemeente onderwerpen noemen waaraan de woningcorporatie een bijdrage moet leveren. Indien een gemeente geen woonvisie heeft, zijn deze prestatieafspraken niet verplicht.

De drie partijen kunnen elkaar aan de gemaakte prestatieafspraken houden. Wanneer er toch geschillen ontstaan, kunnen de partijen deze voorleggen aan de minister.

Scheiden of splitsen

De wettelijke verplichting van woningcorporaties om de DAEB en niet-DAEB te separeren kan op twee manieren worden doorgevoerd: door administratieve scheiding binnen de corporatie of door juridische splitsing in een woonvennootschap. Woningcorporaties dienen hun scheiding-/splitsingsvoorstel voor 1 januari 2017 in te dienen. Door de scheiding van maatschappelijke en commerciële activiteiten wordt beoogd staatssteun van commerciëlen activiteiten tegen te gaan en het risicoprofiel van de maatschappelijke activiteiten te verlagen.

Kleine woningcorporaties kunnen in aanmerking komen voor een zogeheten verlicht regime. Dit houdt in dat zij hun activiteiten niet hoeven te splitsen, maar alleen de baten en lasten aan het einde van het jaar dienen te scheiden. Woningcorporaties met een klein aandeel niet-DAEB bezit en een jaaromzet onder € 30 miljoen kunnen onder dit verlichte regime vallen.

Betalen overcompensatie

Overcompensatie ontstaat wanneer woningcorporaties onterecht staatssteun hebben ontvangen voor DAEB activiteiten. Er is in dat geval een meer dan redelijke winst gemaakt op DAEB activiteiten. De minister heeft formules opgesteld voor het berekenen van overcompensatie. De Herzieningswet verplicht de woningcorporaties deze berekende overcompensatie aan de overheid te betalen. Betalingen wegens overcompensatie zullen op zijn vroegst over het verslagjaar 2018 plaats vinden. Voor de berekening van overcompensatie is namelijk een scheiding van DAEB en niet-DAEB taken nodig.

Regionalisering

Aangrenzende gemeenten kunnen vanaf 1 januari 2016 een gezamenlijk verzoek indienen om samen een woningmarktregio te vormen. Per 1 juli 2016 kan de minister ook zelf marktregio’s vormen of gemeenten aan regio’s toevoegen. Indien de minister een regio goedkeurt, mogen woningcorporaties enkel uitbreiden (koop en nieuwbouw) binnen deze vastgestelde marktregio.

Intern toezicht

De regels voor (her)benoeming van bestuurders en commissarissen van woningcorporaties zijn aangescherpt. Per 1 juli 2015 dienen (nieuwe) bestuurders en commissarissen voor de Raad van Toezicht een geschiktheids- en betrouwbaarheidstoets te ondergaan, de zogeheten ‘fit & propertest’. Met de test wordt een betere kwaliteit en integriteit van de bestuurders en het intern toezicht van woningcorporaties beoogd. De Autoriteit Woningcorporaties voert de tetst uit.

Middels de nieuwe wetgeving krijgen huurdersorganisaties meer zeggenschap binnen woningcorporaties. Zo hebben huurdersorganisaties het bindend recht commissarissen voor te dragen voor de Raad van Toezicht. Het aantal voor te dragen commissarissen is bij wet bepaald. Tevens hebben huurdersorganisaties instemmingsrecht bij fusies en andere vormen van samenwerking tussen verschillende woningcorporaties.

Om de kans op een belangenconflict te beperken, zijn in de Herzieningswet (neven)functies opgenomen welke niet gecombineerd kunnen worden met een bestuurders- of commissarisfunctie bij een woningcorporatie. Voorbeelden hiervan zijn een functie bij een andere toegelaten instelling, een functie bij een (de)centrale overheid en bestuurder zijn bij een gemeente, provincie of waterschap.

Extern toezicht

De Financiële Autoriteit Woningcorporaties is een nieuwe, onafhankelijke toezichthouder op de woningcorporaties. De Autoriteit beoordeelt het financiële en volkshuisvestelijke beleid, het beheer en de financiële situatie van de toegelaten instellingen en hun dochtermaatschappijen.

De sanering van woningcorporaties komt onder toezicht van de minister, net zoals het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, dat de leningen van de woningcorporaties borgt.

Door: Joyce de Graaff, stagiaire