Kort geding tot ontruiming vooruitlopend op de bodemprocedure

Onno Tacoma[1]

Op 20 september 2016 heeft de Rechtbank Overijssel (ECLI:NL:RBOVE:2016:3744) een ontruimingsvordering in kort geding afgewezen wegens het ontbreken van een spoedeisend belang.

De feiten
De eisers in kort geding hebben aan hun vordering ten grondslag gelegd dat de gedaagde haar verplichting tot betaling van de huur niet nakomt. De huurschuld is tot een aanzienlijk bedrag opgelopen en de huurster is sinds mei 2016 zelfs helemaal opgehouden te betalen. De huurovereenkomst moet worden ontbonden en vooruitlopend daarop vorderen eisers ontruiming van het gehuurde.

Juridisch
In geval van (structurele) wanbetaling is dit een gebruikelijke figuur. Ter beperking van de schade die erin bestaat dat de huurachterstand verder oploopt als gevolg van de tijd die gemoeid is met een bodemprocedure waarin ontbinding en ontruiming van het gehuurde wordt gevorderd, vordert men in kort geding al de ontruiming van het gehuurde vooruitlopend op de bodemprocedure.

Een dergelijke vordering is in kort geding toewijsbaar indien voldoende aannemelijk is dat deze vordering in een bodemprocedure zal worden toegewezen én indien van de eisers niet kan worden gevergd dat zij de uitkomst van de eventuele bodemprocedure afwachten. Met andere woorden er moet aan de zijde van eisers sprake zijn van een voldoende spoedeisend belang.

Voor het voeren van een dergelijk kort geding is het van belang dat de navolgende zaken scherp in de gaten worden gehouden.

De vordering (structurele) wanbetaling moet hard zijn en op eenvoudige wijze in kort geding zijn vast te stellen. Dat betekent dat de huurovereenkomst, de facturen en de aanmaningen overlegd moeten worden. In geval er structurele wanbetaling gevorderd wordt, dient er sprake te zijn van een betalingsachterstand van minimaal drie maanden. Hierbij zij nog opgemerkt dat ook structureel te laat betalen eventueel ook als grondslag kan dienen. De betalingstermijn in een huurovereenkomst is immers een fatale termijn.

Om in kort geding ontvankelijk te zijn dient er sprake te zijn van een spoedeisend belang. Dat belang moet worden gesteld en aannemelijk gemaakt. Uitsluitend schadebeperking en het verder oplopen van de betalingsachterstand, hoe ernstig en vervelend ook, levert niet zonder meer een spoedeisend belang op. Mogelijke (extra) steekhoudende argumenten zijn dreigende betalingsproblemen bij de verhuurder als gevolg van de wanbetaling door huurder of het kunnen beschikken over de onroerende zaak omdat een andere wel (tijdig) betalende huurder is gevonden.

Vaak wordt door de huurder in een dergelijk geval als verweer aangevoerd dat er geen sprake is van betalingsachterstand maar dat de betaling van de huur is opgeschort ter verrekening van een aan de huurder toekomend recht op huurvermindering wegens gebreken aan het gehuurde die het huurgenot aantasten. Een dergelijk verweer wil nogal eens als showstopper in het kort geding fungeren.

Een kort geding is in beginsel bedoeld voor het treffen van een voorlopige voorziening en laat geen ruimte voor uitgebreid onderzoek of uitvoerige nadere bewijslevering ter weerspreking van door de huurder opgeworpen verweren. Een dergelijk niet stellig genoeg weersproken verrekeningsverweer kan de voorzieningenrechter doen aarzelen. In dat geval zal de beslissing ten nadele van de eiser uitvallen en zal alsnog in een bodemprocedure de ontbinding en ontruiming moeten worden gevorderd.

Aanbevelingen voor de praktijk
In de eerste plaats is het van belang dat de vordering op eenvoudige en overzichtelijke wijze hard gemaakt kan worden. Dat betekent niet alleen dat de huurovereenkomst voor handen moet zijn maar dat ook facturen, herinneringen en aanmaningen overlegd moeten worden. Met andere woorden administratief moet het verhuurdossier tot in de puntjes op orde zijn. Verder zal geanticipeerd moeten worden op een verrekeningsverweer wegens gebreken aan het gehuurde. Is er ooit door de huurder een gebrek gemeld? Voorts moet er sprake zijn van een situatie waarin de verhuurder in verzuim is met het verhelpen van het gebrek. Heeft de huurder de verhuurder daartoe in gebreke gesteld? Zo niet dan ontbreekt doorgaans de grondslag voor verrekening. Last but not least. Er moet vooraf aandacht worden besteed aan een deugdelijke onderbouwing van het spoedeisend belang.

=======================================