Hoofdverblijf de grenzen opgezocht

Uitgangspunt van de huurovereenkomst voor een sociale woonruimte is dat de huurder ook de woning feitelijk gebruikt. Als woningcorporatie dient u voor een redelijke verdeling van uw woningbestand te zorgen. Indien de woning niet als hoofdverblijf voor de huurder dient, wordt deze doelstelling en verplichting doorkruist. Op een huurder van een sociale woning rust dan ook de verplichting om zelf de woning te gebruiken als woning en hoofdverblijf. Deze verplichting vloeit voort uit de aard van de huurovereenkomsten in de sociale sector, maar is doorgaans ook expliciet in de huurovereenkomst of de van toepassing zijnde algemene voorwaarden nader vastgelegd. Ook uit rechtspraak volgt dat een sociale verhuurder belang heeft bij het hoofdverblijf van de huurder in het gehuurde. De belangrijkste omstandigheid om te bepalen of een huurder zijn hoofdverblijf in de woning heeft, is of de huurder regelmatig ’s nachts slaapt, woont en eet in de woning. Indien kan worden vastgesteld dat de huurder niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft, kan zowel in kort geding als in een bodemprocedure ontruiming van de woning jegens deze huurder worden gevorderd. Dit blijkt ook uit een recente uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam van 9 juni 2015 (ECLI:NL:GHAMS:2015:2229) en 22 september 2015 (ECLI:NL:GHAMS:2015:3929).

Verder onderstreept een recent arrest van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 2 juni 2015 (ECLI:NL:GHSHE:2015:2020) en het Gerechtshof ’s-Gravenhage van 15 september 2015 (ECLI:NL:GHDHA:2015:2656) de belangen van een sociale verhuurder en de verplichting van een huurder om de woning zelf te gebruiken en er zijn hoofdverblijf te hebben, met name in het licht van de verplichting van een sociale verhuurder om te komen tot een rechtvaardige verdeling van de schaarse woonruimten. Daarbij past volgens deze hoven niet dat een sociale huurwoning bezet wordt gehouden maar een substantieel deel van het jaar niet wordt bewoond door de huurder. Een optreden door de sociale verhuurder en ontruiming van de woning is in dat geval ook niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.

Het is mogelijk om in de algemene huurvoorwaarden een bewijs beding op te nemen. Het betreft dan een beding waarbij ingeval van onderverhuur de bewijslast dat de huurder het hoofdverblijf in de woning heeft bij huurder rust. Een dergelijk beding is volgens rechtspraak geen onredelijk bezwarend beding. Het gaat immers om feiten die geheel in de sfeer van de huurder liggen en een huurder moet geacht worden beter te weten wat zich afspeelt in de huurwoning dan de verhuurder.

Mocht u in een concrete situatie constateren dat de huurder niet zijn hoofdverblijf heeft in de woning, kan dit grond zijn voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Bij het beantwoorden van de vraag of dit voldoende vaststaat en of dit in de specifieke zaak grond is voor ontbinding van de huurovereenkomst kunnen wij u van advies voorzien. Tevens kunnen wij, indien dit in voldoende mate vaststaat, voor u een procedure starten om tot ontruiming van de woning te komen. Dit kan zowel in kort geding als in een bodemprocedure. Neem gerust contact op met de advocaten van Weebers Vastgoed Advocaten.

Door: mr. B. Poort