Onderverhuur via Airbnb in strijd met de huurovereenkomst

Het verhuren van een sociale woning via websites zoals de website van Airbnb lijkt een onschuldige activiteit. In de meeste huurovereenkomsten of toepasselijke algemene huurvoorwaarden is echter bepaald dat het geheel dan wel gedeeltelijk aan derden verhuren dan wel in gebruik geven van de woonruimte zonder toestemming van de verhuurder niet is toegestaan. Aangezien het een commerciële respectievelijk kortdurende verhuur aan toeristen betreft, waarvoor de huurder in vergelijking met de feitelijke huurprijs een zeer hoge huurprijs in rekening brengt, wordt het als een ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst aangemerkt. Daarbij is medebepalend dat de huurpenningen voor woningen in de sociale verhuur vanwege overwegingen van betaalbaarheid voor de doelgroep laag worden gehouden. De boodschap is dan ook dat commerciële exploitatie van dit soort woningen uitdrukkelijk niet wordt toegestaan.

Ook uit een tweetal recente uitspraken blijkt dat de verhuur van de woonruimte zonder toestemming van de verhuurder leidt tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Bovendien is in één van de uitspraken ook een boete toegewezen. De eerste uitspraak is een vonnis in kort geding van 7 juli 2015 van de Rechtbank Amsterdam (ECLI:NL:RBAMS:2015:4335). Op de huurovereenkomst waren de ROZ algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte van toepassing. In deze algemene bepalingen is een verbod tot onderverhuur opgenomen. Huurder had in weerwil van deze bepaling de woonruimte via de website Airbnb voor de onderhuur ter beschikking gesteld. Uit de verklaring van de huurder en onderzoek blijkt dat de woning via Airbnb niet slechts incidenteel aan toeristen is verhuurd. De huurder wordt veroordeeld de woning te ontruimen. De door de verhuurder gevorderde boete wordt afgewezen omdat het boetebeding in de algemene voorwaarden als onredelijk bezwarend wordt aangemerkt op basis van geldende Europese rechtspraak.

Ook in een eerdere niet gepubliceerde uitspraak van de Rechtbank Amsterdam van 8 mei 2015 oordeelt de rechter dat het onderverhuren van de woning via de website Airbnb een tekort schieten oplevert van de huurder. Het betrof de verhuur van een sociale woonruimte. Op basis van nader onderzoek, waaronder de recensies op de website, is door de Kantonrechter vastgesteld dat er sprake is van het verhuren van de woning zonder toestemming van de verhuurder. De huurovereenkomst wordt ontbonden en tevens wordt de huurder veroordeeld tot het betalen van een boete van ruim € 7.500,-.

Op basis van de rechtspraak kan worden gesteld dat indien kan worden aangetoond dat de woning geheel of gedeeltelijk wordt onderverhuurd via bijvoorbeeld websites als Airbnb, sprake is van een tekort schieten aan de zijde van de huurder. Indien u hierover nader advies wenst of te maken heeft met een mogelijk geval van verhuur via de website Airbnb, kunt u contact opnemen met de advocaten van Weebers Vastgoed Advocaten.

Door: mr. B. Poort