Wetsvoorstel doorstroming huurmarkt

Wetsvoorstel doorstroming huurmarkt

Op 22 december 2015 is het wetsvoorstel doorstroming huurmarkt naar de Tweede Kamer gestuurd. In het wetsvoorstel worden maatregelen voorgesteld om de gemiddelde huurstijgingen die een woningcorporatie mag doorvoeren te beperken. Ook wordt beoogd de mogelijkheden voor het gebruiken van tijdelijke huurcontracten uit te breiden. De maatregelen moeten leiden tot een beter passend aanbod van huurwoningen in zowel de sociale- als de vrije huursector.

Tijdelijke huurcontracten

In het wetsvoorstel wordt voorgesteld om artikel 7:232 lid 4 BW te laten vervallen. Ook wordt de opzeggingsbescherming  voor de huurder van woonruimte beperkt tot huurovereenkomsten die zijn aangegaan voor langer dan 1 jaar bij zelfstandige woonruimte en langer dan 5 jaar voor onzelfstandige ruimte. Indien de huurovereenkomsten voor een kortere periode zijn aangegaan, geldt, in afwijking van de huidige regeling, onverkort art. 7:228 lid 1 BW. Dit artikel bepaalt dat een huurovereenkomst eindigt door het enkele verloop van de overeengekomen bepaalde huurperiode.

Mocht na het eindigen van de huurovereenkomst tussen dezelfde partijen een nieuwe huurovereenkomst voor de duur van 1 jaar voor zelfstandige woonruimte of 5 jaar voor onzelfstandige woonruimte worden gesloten, geldt volgens het wetsvoorstel een huurovereenkomst voor bepaalde tijd.

In artikel 7:274 lid onder c BW is bepaald dat een verhuurder de huurovereenkomst jegens een huurder kan opzeggen indien de verhuurder het gehuurde dringend nodig heeft voor duurzaam eigen gebruik. In de huidige regeling is opgenomen dat onder dringend eigen gebruik ook wordt verstaan het verhuren aan de doelgroepen ouderen, gehandicapten en studenten. Het wetsvoorstel breidt deze doelgroepen uit met de doelgroepen promovendi, grote gezinnen van minimaal 8 gezinsleden en jongeren tussen 18 en 28 jaar. Het wetsvoorstel sluit aan bij een initiatiefwet van de ChristenUnie dat de invoering van een 5-jaarscontract voor jongeren tussen de 18 en 27 voorstelt.

Het kabinet spreekt hiermee de verwachting uit dat dit het aanbod vergroot, omdat aspirant-verhuurders dan makkelijker zouden overgaan tot verhuur van woonruimte. Echter op grond van het voorgestelde overgangsrecht blijven voor huurovereenkomsten die zijn gesloten voor de inwerkingtreding van de voorgestelde artikelen 271, 274, 274a tot en met 274f, 275 en 277 van Boek 7, zoals deze door de Wet doorstroming huurmarkt 2015 zullen komen te luiden, de bepalingen van titel 4, afdeling 5, onderafdeling 4 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek onverkort van toepassing. De aanpassingen zullen dus gelden voor nieuwe huurovereenkomsten. Dit kan ertoe leiden dat huurders juist geneigd zijn minder snel te verhuizen, omdat ze dan minder bescherming genieten.

Het kabinet heeft aangegeven dat ernaar wordt gestreefd deze wijzigingen per 1 juli 2016 in te laten gaan.

Huursombenadering

In het wetsvoorstel is een aanpassing van de wettelijk regels over de huurprijzen van woonruimten opgenomen. Artikel 7:252a BW wordt bijvoorbeeld gewijzigd, zodat een verhuurder de mogelijkheid heeft om een voorstel tot een huurverhoging te doen aan de huurder indien het huishoudinkomen in het toetsingsjaar hoger is dan het in artikel 10 lid 2 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte vastgestelde bedrag. Deze bepaling is niet van toepassing indien een lid van het huishouden de wettelijke pensioengerechtigde leeftijd heeft bereikt. Mocht de huurverhoging plaatsvinden, heeft de huurder ook het recht om een huurverlaging voor te stellen indien het huishoudinkomen in het peiljaar is verlaagd.

Hiermee wordt een wettelijke maximering van de gemiddelde huurstijging vastgelegd. Deze wettelijke maximering van de gemiddelde huurprijzen sluit volgens het kabinet aan bij het sociaal huurakkoord dat Aedes en de Woonbond eerder in 2015 sloten. Daarin is afgesproken dat de gemiddelde huursomstijging per corporatie niet meer mag zijn dan inflatie plus 1 procent. Binnen deze limiet zijn op individueel niveau huurverhogingen tot maximaal 2,5 procent mogelijk. Voor particuliere verhuurders van gereguleerde huurwoningen geldt er geen maximum voor de gemiddelde huursomstijging. De vastgoedbeleggers waren niet betrokken bij het huurakkoord.

De huurharmonisatie – de verhoging van de huurprijs na een verhuizing – telt volgens het kabinet mee in de berekening van de maximale huursomstijging. Hiermee wordt beoogd om de soms grote verschillen tussen bestaande en nieuwe huurcontracten af te laten nemen teneinde een betere doorstroming te laten plaatsvinden.

De huursombenadering zou het mogelijk moeten maken om op lokaal niveau afspraken te maken over de huurverhoging. De kwaliteit van de woning komt dan beter tot uitdrukking in de huurprijs. De huur kan met alleen de inflatie worden verhoogd als de feitelijke huur al dichtbij de prijs ligt die maximaal gevraagd mag worden volgens het puntensysteem. In situaties waarin de huurprijs relatief ver van de maximaal toegestane huurprijs ligt, zou dan een huurverhoging van inflatie plus 2,5 procent kunnen gelden.

Inkomenstoets

De huursombenadering zal, indien het wetsvoorstel wordt aangenomen, de (jaarlijkse) inkomensafhankelijke huurverhogingen voor verschillende inkomenscategorieën vervangen. Voor inkomens boven de toewijzingsgrens voor de sociale huur geldt een huurverhoging van inflatie plus 4 procent. In  afwijking van de huidige regeling, wil het kabinet invoeren dat het inkomen om de 3 jaar wordt getoetst en gelden inkomensafhankelijke huurverhogingen niet langer voor gepensioneerden met hoge inkomens. Verder is van belang dat volgens de toelichting inkomensafhankelijke huurverhogingen niet mee zullen tellen bij de berekening van de gemiddelde huursomstijging mits de extra opbrengsten worden gebruikt voor investeringen door de corporaties.

Het kabinet wil de limitering van de huursom per 1 juli 2016 in laten gaan. De nieuwe driejaarlijkse inkomenstoets zal volgens het kabinet vanaf 2017 moeten gaan gelden. Dat betekent dat in 2016 nog wel het traditionele systeem van diverse inkomensafhankelijke huurverhogingen zal blijven gelden, namelijk inflatie +1,5 procent voor de laagste inkomensgroep en naargelang de inkomenscategorie respectievelijk inflatie +2 procent en inflatie +4 procent. Voor 2016 zou een tussenvorm gaan gelden, de huursom wordt gecombineerd met de inkomensafhankelijke huurverhoging. Aedes heeft al per brief van 7 januari 2016 aan de Tweede Kamer laten weten geen voorstander te zijn van de tussenvorm variant en pleit ervoor om de huursombenadering in zijn volledigheid pas in 2017 in te laten gaan.

Uitspraak Afdeling rechtspraak Raad van State over verstrekking inkomensgegevens huurders

Op 3 februari 2016 heeft de Afdeling rechtspraak Raad van State (hierna: de Afdeling) een uitspraak gewezen over het verstrekken van inkomensgegevens door de Belastingdienst aan de verhuurder in verband met de jaarlijkse inkomensafhankelijke huurverhoging.  Lees hier de volledige uitspraak.

Op grond van artikel 67, eerste lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (hierna: Awr) is het de Belastingdienst verboden om dergelijke gegevens te verstrekken. In lid 2 van dit artikel is opgenomen dat de Belastingdienst deze gegevens wel mag verstrekken indien enig wettelijk voorschrift de Belastingdienst tot de bekendmaking van deze gegevens verplicht. Over deze uitzondering gaat de zaak die aan de Afdeling is voorgelegd.

Het verstrekken van inkomensgegevens door de Belastingdienst aan verhuurders van sociale huurwoningen is geregeld in artikel 252a van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) en artikel 19b van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (hierna: Uhw). Die artikelen zijn ingevoerd bij de in 2013 aangenomen wetten tegen scheef wonen. Volgens de Afdeling is in artikel 252a van Boek 7 van het BW noch in artikel 19b van de Uhw bepaald dat de Belastingdienst verplicht is om een verklaring met inkomensgegevens van een huurder van een sociale huurwoning te verstrekken aan de verhuurder als de verhuurder daarom vraagt. In de op grond van het vierde lid van artikel 252a van Boek 7 van het BW vastgestelde uitvoeringsregeling is evenmin in een dergelijke verplichting voorzien. Artikel 252a van Boek 7 van het BW voorziet in het derde lid uitsluitend in een verplichting voor de verhuurder. Die verplichting houdt in dat hij een door hem bij de Belastingdienst opgevraagde inkomensverklaring moet voegen bij een voorstel tot huurverhoging op grond van het eerste artikellid. De Afdeling oordeelt dat niet is bepaald dat de Belastingdienst een verzoek om een zodanige verklaring moet inwilligen. In artikel 19b, vijfde lid, van de Uhw is bepaald dat de Belastingdienst afgifte van de verklaring kan weigeren aan een verhuurder die in strijd handelt met één van de andere leden van dat artikel. Daaruit volgt volgens de Afdeling niet dat de Belastingdienst uitsluitend in dat geval afgifte kan weigeren.

De Afdeling oordeelt dat er geen wettelijke verplichting voor de Belastingdienst bestaat om inkomensgegevens van een huurder van een sociale huurwoning te verstrekken aan de verhuurder als de verhuurder daarom vraagt. Dit betekent dat de verstrekking van de inkomensgegevens in strijd is met het in artikel 67, eerste lid, van de Awr neergelegde verbod voor de Belastingdienst om gegevens die hij bij zijn taakuitoefening heeft verkregen, aan derden te verstrekken. Gelet hierop, had volgens de Afdeling de staatssecretaris de verstrekking van de inkomensgegevens moeten beëindigen. De Afdeling bepaalt in deze uitspraak dat de Belastingdienst geen gegevens over het inkomen van de betreffende huurder verstrekt aan de verhuurder van diens woning zolang daarvoor geen grondslag bestaat, als bedoeld in artikel 67 van de Awr.

Reactie Minister Blok op uitspraak en gevolgen voor inkomensafhankelijke huurverhoging 2016

Volgens een reactie van Minister Blok van 3 februari 2016 heeft hij in het wetsvoorstel doorstroming huurmarkt de vereiste wettelijke verplichting opgenomen. De Minister spreekt de hoop uit dat dit voorstel spoedig door zowel de Tweede als de Eerste Kamer wordt aangenomen, zodat alsnog tijdig de Belastingdienst de vereiste gegevens kan verstrekken aan de verhuurders in verband met de inkomensafhankelijke huurverhoging per 1 juli 2016. Gezien de vele amendementen en de kritiek op het Wetsvoorstel is de vraag of dit zal lukken. Bovendien heeft de Belastingdienst ook enige tijd nodig om alle aanvragen tijdig te verwerken. De aanzegging voor de huurprijsverhoging moet ook op tijd worden verzonden. Verhuurders moeten er rekening mee houden dat de kans bestaat dat een huurprijsverhoging op basis van het inkomen bij het ontbreken van een inkomensverklaring niet doorgang kan vinden. Een mogelijkheid zou kunnen zijn dat de verhuurder uitgaat van hetzelfde inkomen op basis waarvan per 1 juli 2015 de huurprijs is verhoogd. Bij een tijdig bezwaar van de huurder zou door de verhuurder kunnen worden gesteld op grond van artikel 253 lid 2 van Boek 7 BW dat de huurder gegevens met betrekking tot het huishoudinkomen moet overleggen.

Het wetsvoorstel is nog in behandeling bij de Tweede Kamer. Lees hier voor de actuele stand van de behandeling.

Auteur: mr. B. Poort