Wetsvoorstel energieprestatievergoeding

Nieuw instrument verduurzaming woningen: de energieprestatievergoeding 

Inleiding

In het Energieakkoord van 2013 staat dat in 2030 alle gebouwen in Nederland gemiddeld een energielabel A moeten hebben. Om deze doelstelling te bereiken zijn grote renovaties van woningen nodig. Diverse corporaties zijn al bezig met verschillende projecten om te komen tot een meer duurzaam woningenbestand. In veel gevallen komt het erop neer dat het voor de huurder financieel interessant wordt gemaakt om in te stemmen met aanpassingen van de individuele woning of complexen van woningen. Door te investeren in duurzaamheid kunnen de energielasten omlaag worden gebracht. Op 19 januari 2016 is het wetsvoorstel energieprestatievergoeding door de Tweede Kamer aangenomen. Dit wetsvoorstel biedt corporaties, naast een verhoging van de huur of deels via de servicekosten of een (interne of externe) Energie BV, meer mogelijkheden om de kosten van de investering door middel van een extra vergoeding van de huurder terug te verdienen.

Huurprijsbescherming

Voor niet-geliberaliseerde woonruimten geldt dat de huurprijs die een huurder is verschuldigd niet hoger mag zijn dan de huurprijs die bij toepassing van het geldende woningwaarderingsstelsel als redelijk is aan te merken. Indien de huurprijs hoger is dan wettelijk is toegestaan, heeft de huurder het recht om via de Huurcommissie of de rechter de huurprijs te doen verlagen. Deze ligt in 2016 op € 710,68. Naast de jaarlijkse inkomensafhankelijke huurverhoging mag een verhuurder alleen de huurprijs bij een woningverbetering tussentijds verhogen indien de huurder ermee instemt en de huurprijs niet hoger uitkomt dan € 710,68.

Woningwet en beperkte ruimte huurprijsverhoging

Per 1 juli 2015 is de Woningwet aangepast. In de Woningwet is bepaald dat corporaties gedurende 25 jaar met betrekking tot ten minste 90% van haar woongelegenheden slechts overeenkomsten van huur en verhuur aan mogen gaan, indien het huishoudinkomen niet hoger is dan de inkomensgrens c.q. de huurtoeslaggrens die jaarlijks wordt vastgesteld. Tevens moeten corporaties per 1 januari 2016 in 95% van de gevallen dat een woongelegenheid nieuw wordt verhuurd, deze verhuren aan huishoudens die in aanmerking komen voor huurtoeslag waarbij de corporatie zich moet houden aan de aftoppingsgrenzen, zijnde bij één- en tweepersoonshuishoudens maximaal € 586,86 (prijspeil 2016) en bij drie- en meerpersoonshuishoudens maximaal € 628,76 (prijspeil 2016).

Het voorgaande betekent dat het voor een corporatie als verhuurder van de woning via deze weg alleen interessant kan zijn om te investeren in het verduurzamen van de woningen indien de verhoging van de huurprijs niet boven de aftoppingsgrens, althans de liberalisatiegrens uitkomt. In die gevallen waarbij die ruimte er niet is, loopt de corporatie het risico dat de investering wel is gepleegd maar de huurder met succes de huurprijs kan doen verlagen. Ook voldoet de corporatie bij een mutatie niet aan het wettelijke vereiste om bij een nieuwe verhuring de huurprijs maximaal te stellen tot het bedrag van de betreffende aftoppingsgrens. Het niet naleven van deze wettelijke verplichting heeft nadrukkelijk gevolgen voor de corporatie en kan zelfs leiden tot een sanctie.

Energieprestatievergoeding (EPV)

Door de invoering van de Wet Energieprestatievergoeding wordt, indien dit wetsvoorstel ook door de Eerste Kamer wordt aangenomen, het afspreken van een EPV mogelijk. Dit biedt de mogelijkheid om met de huurder een door de huurder te betalen extra vergoeding af te spreken binnen het systeem van de servicekostenregeling. Deze regeling wordt ook aangepast. De vergoeding is dan verschuldigd voor de kosten voor een door de verhuurder gegarandeerde energieprestatie van de woonruimte als gevolg van een combinatie van energiebesparende én energieleverende voorzieningen aan die woonruimte. Zonder duurzame energieleverende voorzieningen en het leveren van duurzaam opgewekte energie door de verhuurder bestaat er geen recht op een EPV. Indien uitsluitend energiebesparende voorzieningen worden gerealiseerd door de verhuurder, kunnen deze kosten niet via de EPV bij de huurder in rekening worden gebracht. De EPV is namelijk gebaseerd op een door de verhuurder gegarandeerde minimale productie van duurzaam opgewekte finale energie op basis van een gegarandeerde maximale netto warmtevraag en bedraagt ten hoogste de in het Besluit energieprestatievergoeding huur vastgestelde bedrag. Dit Besluit is op 22 februari 2016 aan de Tweede Kamer aangeboden.

De huurder heeft de mogelijkheid om de hoogte van de EPV te laten toetsen door de Huurcommissie zoals dat ook nu al voor de overige servicekosten is geregeld. Een corporatie moet dan ook goede afspraken maken met de leverancier en installateur en na laten of de garantie kan worden verstrekt aangezien de corporatie in ruil voor de extra vergoeding deze garantie afgeeft. Volgens de Minister biedt de voorgestelde wet- en regelgeving voldoende waarborgen om ervoor te zorgen dat de woonlasten van een huurder niet uit de bocht vliegen. Ook kunnen verhuurder en huurder een maximaal bedrag voor de woonlasten afspreken.

Om te voorkomen dat een huurder na renovatie of verbetering van de woning zowel een hogere huurprijs moet betalen als de energieprestatievergoeding wordt in het woningwaarderingsstelsel een correctie op de punten vastgesteld voor de gevallen waarin een EPV is overeengekomen. Voor eengezinswoningen wordt voor die gevallen het aantal punten maximaal gesteld op 32 (was 44) en voor meergezinswoningen op 28 (was 40).

Het wetsvoorstel is in behandeling bij de Eerste Kamer. Eerst zal de Minister nog de vragen van de vaste Kamercommissie van de Eerste Kamer moeten beantwoorden. Indien het wetsvoorstel en het Besluit wordt aangenomen, zal de regeling pas vanaf 1 juli 2016 of 1 januari 2017 van kracht worden.

Conclusie

Door de invoering van de energieprestatievergoeding wordt het ook voor corporaties die geen ruimte in de huurprijs hebben, mogelijk gemaakt om te investeren in het verduurzamen van de woningen, naast het (intern of extern) oprichten en investeren in een Energie BV of een samenwerking te zoeken met een externe partij. Er zitten wel een aantal haken en ogen aan de regeling rondom de EPV. Als verhuurder moet u opletten dat de garantie ook kan worden nagekomen. Tot slot geldt de EPV niet voor investeringen in de woningen waarbij de verhuurder geen duurzame energieleverende voorzieningen heeft aangebracht en de verhuurder ook geen duurzame energie zal gaan leveren aan de huurder.  Hiermee dient dus rekening te worden gehouden bij het investeren in het verduurzamen van de woningen.

Een column van Bart Poort en Caroline Weebers, beiden advocaat-partner bij Weebers Vastgoed Advocaten en mede oprichters van het online kennis platform corporatierecht.nl. Bart Poort werkt voor diverse corporaties en commerciële vastgoed partijen. Daarbij heeft hij onder meer zich bezig gehouden met complexe overlast zaken, zaken op het gebied van woonbegeleiding, bijzondere contractvormen, executiegeschillen, hennep en woonfraude alsmede de huurrecht gerelateerde wet- en regelgeving. Ook adviseert hij commerciële vastgoed partijen bij huurrechtelijke zaken. Caroline Weebers adviseert bij diverse gebiedsontwikkelingen in heel Nederland, deels op projectbasis. Haar speerpunt is contractsvorming. Daarnaast behandelt zij diverse bouwgeschillen en geschillen rondom OG-transacties. Ook woningcorporatie spelen een belangrijke rol bij gebiedsontwikkelingen. Vanuit haar expertise is advisering aan woningcorporaties meer en meer uitgebreid met name op het vlak van samenwerkingen, bouwcontracten, inkoop en strategie op het vlak van contractmanagement.

Maart 2016, mr. Bart Poort