Kamergewijze verhuur toegestaan vanwege een gebrekkige planregel
Op woensdag 16 november jl. wees de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (AbRvS) een uitspraak in een handhavingszaak ter zake van het gebruik van woningen ten behoeve van kamergewijze verhuur in Breda. De Afdeling bevestigt in deze uitspraak de (niet gepubliceerde) uitspraak van de rechtbank Zeeland – West-Brabant van 11 december 2015.
Kort en goed betreft het hier een casus waar een tweetal woningen kamergewijs wordt verhuurd. De buurman (of vrouw) wonende in het naastgelegen pand ondervindt overlast van deze verhuur en verzoekt het college van B&W van Breda (B&W) om handhavend op te treden. Vaststaat dat het vigerende bestemmingsplan deze kamergewijze verhuur ter plaatse niet toestaat. De vraag is evenwel of deze verhuur op basis van het overgangsrecht toch legaal moet worden geacht.
De discussie in onderhavige zaak spitst zich uiteindelijk toe op de vraag of het (destijds geldende) bestemmingsplanvoorschrift “Woongebied (W)” ruimte biedt voor het kamergewijs verhuren (en gebruiken) van de woningen. Het bedoelde planvoorschrift regelt dat de als zodanig aangewezen gronden die geen specifieke aanduiding hebben, bestemd zijn voor wonen. Het bestemmingsplan kent geen definitie van het begrip ‘wonen’. Wel is in de begripsbepalingen van de planregels een woning gedefinieerd als: een (gedeelte) van een gebouw dat dient voor de huisvesting van één huishouden.
In het bestemmingsplan wordt geen connectie gelegd tussen de definitie woning en het planvoorschrift dat de desbetreffende woonbestemming toekent aan de (kamergewijs verhuurde) woningen. Om deze reden komt de Afdeling tot het oordeel dat aan het begrip woning geen betekenis toekomt in relatie met het planvoorschrift ‘Woondoeleinden (W)’ en derhalve niet van belang is voor de uitleg van dit artikel.
Onder verwijzing naar een eerdere uitspraak overweegt de Afdeling voorts dat indien volgens de bestemming is toegestaan om te wonen, maar het begrip wonen niet is gedefinieerd ervan moet worden uitgegaan dat diverse woonvormen, waaronder ook de verhuur van kamers aan individuele huurders, is toegestaan. Nu het betreffende bestemmingsplan in Breda ook geen algemeen verbod kende voor kamergewijze verhuur, komt de Afdeling tot het oordeel dat B&W hiertegen niet handhavend op kunnen treden.
Deze uitspraak is op zichzelf bezien niet vernieuwend ten opzichte van de bestaande rechtspraak. Wel benadrukt deze uitspraak weer even het belang van een goede definitiebepaling en secure invulling van de planregels in een bestemmingsplan. Het ontbreken van een eenduidige definitie van het begrip wonen, heeft in dit geval aanzienlijke gevolgen. Het bepaalde in de uitspraak brengt mee dat een te ruim (c.q. onvoldoende bepaald) planvoorschrift de deur opent voor (in principe) alle woonvormen. Denkbaar in dit kader zijn scenario’s waarin een gemeente met lege handen staat als het gaat om handhaving, omdat niet alleen het bestemmingsplan te ruim is geformuleerd, maar ook op basis van de gemeentelijke huisvestingsverordening onvoldoende houvast bestaat om het gebruik van woningen in te kaderen door het vereiste van verkrijging van bijvoorbeeld een splitsings- en/of samenvoegingsvergunning. Pandeigenaren krijgen in dergelijke gevallen ruime mogelijkheid tot verhuur aan bijvoorbeeld studenten, expats, woongroepen en/of arbeidsmigranten. Door het splitsen van een woning kan bovendien bewoning aan verscheidene partijen (meerdere gezinnen of arbeidsmigranten in één pand) worden toegestaan. Om hiertegen handhavend te kunnen optreden, dient het bestemmingsplan daarvoor een grondslag te bieden.
Het is van belang voor gemeenten die actief de regie wensen te behouden en willen sturen in het planologisch toelaatbare gebruik binnen hun grenzen om hier voldoende rekenschap van te geven bij de vaststelling van een bestemmingsplan. De planregels in een nieuw vast te stellen bestemmingsplan dienen in dit kader voldoende te worden ingeperkt. Wenselijk geachte woonvormen kunnen (moeten) worden gespecificeerd. Ook is van belang na te denken over bijvoorbeeld over een uitsluiting van een (of meerdere) woonvormen in een algehele bepaling en na te denken over de instrumenten die uit hoofde van de huisvestingsverordening aan de gemeente voor handen staan. Daarna kan worden gekomen tot een deugdelijke planvorming die de gemeente voldoende houvast zal bieden.
Voor huurders, verhuurders en/of eigenaren van woonruimte benadrukt deze uitspraak weer even de mogelijkheden die het overgangsrecht biedt als het gaat om het toegestane gebruik uit hoofde van het bestemmingsplan. Bij de bestemmingsbepaling uit een huurcontract zal dan ok altijd even moeten worden gekeken naar de overgangsrechtelijke bepalingen uit het geldende bestemmingsplan alvorens kan worden uitgesloten dat bepaald gebruik is toegestaan. Al met al een vermeldenswaardige opfrisser, deze uitspraak.
Heeft u naar aanleiding van deze uitspraak of dit artikel vragen, kunt u contact opnemen met een van onze kantoorgenoten.
Door: Leonie Muetstege, november 2016