Renovatie en bestemming “middenhuur”: een geslaag-de combinatie?

Middenhuur als voorgeschreven woningcategorie

Vanaf 1 juli 2017 kent het Besluit ruimtelijke ordening (‘Bro’) een nieuwe definitie: de woning voor middenhuur. Dit is een huurwoning met een aanvangshuurprijs boven de geliberaliseerde huurprijs, waaraan in de door gemeenten vast te stellen doelgroepenverordening nadere eisen kunnen worden gesteld.

Gemeenten kunnen voor dit type woningen de maximale jaarlijks te indexeren ‘aanvangshuurprijs’ vastleggen in samenhang met de verplichting tot instandhouding gedurende ten minste 10 jaar na ingebruikname. Door het mogelijk te maken om dit type woningen naast de sociale huurwoningen op te leggen via het bestemmingsplan, kan het woningbouwprogramma op ontwikkellocaties door de gemeente nog verder dwingend worden ingevuld.

Dat de wetgever hiervoor kiest is begrijpelijk. Er is een groot tekort aan middeldure huurwoningen. Dat blijkt reeds uit het feit dat er marktinitiatieven ontstaan die zich sterk maken voor de bouw van die middenhuur woning. Een voorbeeld van een marktinitiatief is het PAM, het Platform Middenhuur Amsterdam dat gaat streven naar woningen van minimaal 50 m² met twee tot vier kamers in de prijsklasse tot € 1.000,-. Minister Stef Blok acht verdere stimulering ook noodzakelijk. Hij heeft aan voormalige burgemeester van Eindhoven Rob van Gijzel verzocht om aanjager te zijn van de zogeheten Samenwerkingstafels voor extra aanbod sociale huurwoningen in het midden segment. Dit heeft bijvoorbeeld al geleid tot de oprichting van de Samenwerkingstafel Delft tijdens de Provada.

Prijsdruk bij transformatie

Keerzijde van de gedwongen aanpak via het bestemmingsplan is dat verkoop van deze middenhuur woningen aan de consument-koper is uitgesloten en dat de gemeente de maximale huurprijs mag bepalen. Gemeenten buigen zich nu over deze huurprijs en komen uit op bedragen van € 900,- tot circa € 975,- per maand. Prijzen boven de € 1.000,- grens komen nog niet voorbij..

Dit maximale huurniveau zet de opbrengsten voor de beleggers onder druk. De rekensom is eenvoudig. Bij een verlangd aanvangsrendement van (slechts) 6 % mag de vrij-op-naamprijs van de middenhuurwoning met een huurprijs van € 900,- niet hoger liggen dan € 180.000,-. Als er een hoger rendement wordt verlangd c.q. als dat marktconform is, daalt deze koopprijs en dus ook de maximale te realiseren stichtingskosten, lees haalbaarheid.

Door de gemeenteraad van Amsterdam is reeds besloten dat gronden voor middenhuur tegen een lagere prijs kunnen worden aangekocht. Deze compensatie is echter niet mogelijk bij herontwikkeling van bestaande gebouwen. Voor bestaande gebouwen rest dan niets anders dan afboeking of het realiseren van een slimme kostenbewuste transformatie. Indirecte rendementen vanwege toekomstige waardestijgingen van de woningen zullen in de verdere toekomst – lees na 10 jaar of eerder bij bestemmingswijziging – bij de belegger landen. De ontwikkelaar zal daar naar verwachting niet van profiteren.

Welke Juridische onzekerheden brengt dit met zich mee?

 1. Geen kwalitatieve voorwaarden; handhaving en rechten van de huurder?

Uit de Nota van Toelichting blijkt dat de wetgever bewust geen kwalitatieve voorwaarden heeft gesteld aan de te realiseren middenhuur woning. De puntentelling in het Woningwaarderingssysteem biedt hiervoor voldoende kaders. Met andere woorden, het toe te kennen aantal punten moet hoger liggen dan voor de sociale huurwoning en dus boven de liberalisatiegrens. Van een bovengrens of nadere normstelling in puntentoekenning is geen sprake. Het Woningwaarderingsstelsel kent nu eenmaal maar twee categorieën huurwoningen en geen drie, zoals nu in het Bro wordt opgenomen.

Dat betekent dat de tot middenhuur bestemde woning zich alleen onderscheidt door de kenmerken/voorwaarden van gebruik.

De wetgever verwacht dat huurders de gemeente om handhaving zullen verzoeken, als middenhuur woningen boven het maximale prijsniveau zullen worden aangeboden.  Daarmee is feitelijk sprake van een piepsysteem waarbij het civiele en publieke recht samen komen. Wat zullen de gevolgen zijn voor de huurovereenkomst, indien de gemeente besluit handhavend op te treden? Kan en zal de huurder ook het overeengekomen prijsniveau ter discussie kunnen stellen, indien hij – naar verwachting met wetenschap over de vigerende bestemming – de huurprijs heeft geaccepteerd?

Of kunnen we de toevoeging van een derde categorie in het Woningwaarderingstelsel tegemoet zien?

2. Doorwerking wijziging van de doelgroepenverordening?

Op grond van bestuursrechtspraak is het mogelijk in het bestemmingsplan aan te sluiten bij de vigerende, alsmede bij de toekomstige doelgroepenverordening (vergelijkbaar met dynamisch parkeerbeleid). Met andere woorden, als de doelgroepenverordening wijzigt, werkt deze wijziging automatisch door voor het gebruik van de tot middenhuur bestemde woningen.

Dat leidt meteen tot een aantal vragen. Wat zullen de effecten zijn, indien de maximale huurprijs daalt? Is een daling mogelijk en reëel? En kan dit eventueel een grondslag zijn voor een tegemoetkoming in planschade/nadeelcompensatie, dus schadevergoeding op grond van een rechtmatige overheidsdaad.

3. Werking overgangsregeling bestemmingsplan?

In de definitie van middenhuur wordt gesproken over de te maximeren aanvangsprijs. Wat betekent dit nu, indien een gemeente een bestaand complex bestemt tot middenhuur. Betekent dit voor herbestemde wooncomplexen dat ten tijde van de inwerkingtreding van die nieuwe ‘middenhuur-bestemming’ eenmaal boven de maximale huurgrens verhuurde woningen, blijvend zo verhuurd kunnen worden? Wat is eigenlijk ‘aanvangshuur’? Is er bij een wisseling van huurder en renovatie/verbetering van de woning sprake van nieuwe ingebruikname c.q. aanvangshuur? En vervalt dan een mogelijk beroep op de overgangsregeling. Het opleggen van een gewijzigde bestemming middenhuur zal dan grote effecten hebben. De wil tot renoveren zal sterk verminderen.

Als de overgangsregeling niet zo scherp werkt, zal andersom een herbestemming juist niet het gewenste effect hebben. Dan blijft de overgangsregeling ook bij wederverhuur en verbetering van toepassing. Is dat de bedoeling? Er is in ieder geval sprake van rechtsonzekerheid. Nieuwe huurders van bestaande herbestemde complexen kunnen gaan klagen bij de gemeente. Hoe ervaart de gemeente dan haar beginselplicht tot handhaving en in welk discussies raakt de belegger dan mogelijk in verzeild?

De wetswijziging leidt in potentie weer tot boeiende casus. Vraag is voor hoelang. De nieuwe Omgevingswet staat immers voor de deur.

Vooruitblik naar de nieuwe Omgevingswet

De verwachting is dat een regeling als de onderhavige in de nieuwe Omgevingswet een andere invulling krijgt. Gemeenten krijgen meer flexibiliteit ten aanzien van de te stellen eisen aan de leefomgeving. De standaard overgangsbepalingen uit het Bro met een eerbiedigende werking voor bestaand legaal gebruik keren onder vigeur van de Omgevingswet niet terug.

De wetgever gaat bij de redactie van de nieuwe Omgevingswet ervan uit, dat in het concrete geval een afweging wordt gemaakt waarbij op maat in overgangsrecht wordt voorzien, of waarbij nadeelcompensatie wordt geboden dan wel wordt voorzien in een combinatie van beide.

Waar het volgens de wetgever uiteindelijk om draait is dat bij nieuwe regels sprake is van een redelijke en evenwichtige balans tussen het publieke belang dat wordt gediend met de nieuwe regel en de mate waarin de eigendom wordt beperkt. Hierbij speelt een rol welke gebruiksmogelijkheden er voor de eigenaar/belegger overblijven, welke termijn wordt gegund om aan de nieuwe regel te voldoen en of nadeelcompensatie wordt geboden.

Resumerend

Gemeenten hebben nu de mogelijkheid tot de verplichting van middenhuur. Het is van belang dat deze voorwaarde van de gemeente in de initiatieffase vroegtijdig ter tafel komt. De financiële effecten kunnen immers essentieel zijn. Ontwikkelaars kunnen hier onder omstandigheden tegenover stellen dat de gemeente aan voorwaarden van de ontwikkelaar tegemoet komt. Dit is bijvoorbeeld mogelijk via gronduitgifte tegen een lager prijsniveau, maar ook via een lager kostenverhaal. Mogelijk kan de gemeente nog andere ruimte bieden, waardoor de haalbaarheid van het project kan verbeteren.

Juli 2017, mr. Caroline Weebers-Vrenken MRE

_______________________________