Opletten geblazen bij planschade…
De gemeente Breda komt als gevolg van de uitspraak van de Raad van State van 3 oktober 2018 (ECLI:NL:RVS:2018:3192) van een koude kermis thuis.
Het College van B&W had in juli 2009 een samenwerkingsovereenkomst gesloten met een projectontwikkelaar (HEJA), onder meer omtrent de herontwikkeling van winkelcentrum De Lunet in Breda. HEJA had kort daarvoor bij brief te kennen gegeven mee te zullen werken aan het wegbestemmen van detailhandel in niet-dagelijkse goederen ter plaatse van het winkelcentrum, en geen planschadeverzoek in te zullen dienen. Zoals later bleek, was HEJA op dat moment echter nog geen eigenaar geworden van het winkelcentrum: de koopovereenkomst tussen De Lunet en HEJA kwam pas daarna tot stand. Uiteindelijk heeft de eigendomsoverdracht nooit doorgang gevonden omdat HEJA voordien failliet ging. De gemeente was echter wel al met de herbestemming aan de slag gegaan: op 24 december 2010 trad het nieuwe bestemmingsplan in werking op grond waarvan geen detailhandel meer was toegestaan in het winkelcentrum. Toen De Lunet vervolgens bij de gemeente een planschadeverzoek indiende, wees het college dit verzoek af wegens voorzienbaarheid van de planologische verslechtering.
Na een eerste vernietiging door de rechtbank Zeeland-West-Brabant, kon het nieuwe besluit van 9 maart 2016 de toets der kritiek van de Afdeling niet doorstaan. De Afdeling deed op 17 mei 2017 een tussenuitspraak (zaaknummer 201601267/1). Het relatief beperkte planschadebedrag dat na aftrek van (maar liefst) 5% NMR resteerde, zou het college in natura compenseren door verzoeker in de gelegenheid te stellen om binnen 5 jaar na het onherroepelijk worden van het besluit te verzoeken om een nieuw bestemmingsplan. Daarin zouden dan de, in het oude planologisch regime opgenomen, gebruiksmogelijkheden voor detailhandel in niet-dagelijkse goederen ter plaatse van de bestaande bebouwing van het winkelcentrum worden hersteld. Volgens de Afdeling was ten onrechte gekozen voor een eenmalige ‘incentive’, te gebruiken om – gebruik makend van het overgangsrecht – tijdig opvolgende huurders aan te trekken en een korting op de huursom te bekostigen. In de schadebegroting had volgens de Afdeling een compensatiemethode moeten worden gebruikt die rekening houdt met het permanente karakter van de wijziging. Voorts is de aftrek van 5% NMR hoog voor een geval van directe planschade als hier aan de orde, mede gelet op het feit dat de wetgever voor gevallen van directe planschade geen forfaitaire drempel heeft gesteld, aldus de Afdeling. Tenslotte voldoet het besluit volgens de Afdeling nog niet aan de eisen die daarin gesteld worden ingeval wordt overgegaan tot compensatie in natura, omdat onvoldoende duidelijk was wanneer de eigenaar precies gecompenseerd zou worden en dit uit oogpunt van rechtszekerheid niet aanvaardbaar is.
In november 2017 nam het gemeentebestuur een nieuw besluit, hierop ziet de uitspraak van de Afdeling van 3 oktober 2018. Voor het nieuwe besluit had het college een nieuwe adviseur ingeschakeld, in overeenstemming met de gemeentelijke Procedureverordening voor advisering tegemoetkoming in planschade. Deze tweede adviseur kwam uit op een veel grotere waardedaling, een NMR van 3% en achtte compensatie in natura niet aangewezen. Het College liet vervolgens het advies toetsen door een derde adviseur. Deze adviseur kwam uit op juist weer een veel lagere waardedaling. In het nieuwe besluit putte het College uit alle drie de adviezen, waardoor de indruk onvermijdelijk is dat is ‘geshopt’ totdat een voor het College aanvaardbare conclusie kon worden bereikt. Het College nam daarbij in het nieuwe besluit ook nog het standpunt in dat de winkeleigenaar medeschuld had aan de waardedaling van zijn onroerende zaak door een koopovereenkomst te sluiten met HEJA wetende dat HEJA het winkelcentrum wilde herontwikkelen.
De Afdeling gaat in de redenering van het College niet mee en overweegt dat het College ten onrechte aanleiding heeft gezien om de schadebegroting van de onafhankelijk planschadeadviseur terzijde te schuiven. In het oordeel sluit de Afdeling aan bij de redenering van de tweede adviseur voor wat betreft hoogte waardevermindering en hoogte NMR percentage. Van eigen schuld aan de zijde van De Lunet is geen sprake: het is de gemeente die vooruitlopend op de eigendomsoverdracht van het winkelcentrum, de bestemming alvast heeft gewijzigd. Het risico daarvan blijft bij de gemeente. Compensatie in natura acht de Afdeling wel degelijk mogelijk, mits het nieuwe bestemmingsplan waarin de detailhandelsfunctie weer terug wordt bestemd binnen 3 jaar na dagtekening van de uitspraak onherroepelijk is.
Voor de gemeente al met al – tenzij tot compensatie in natura wordt overgegaan – een kostbare kwestie, waar vooraf duidelijk geen rekening mee was gehouden. Ook voor de planschade-aanvrager is het eindresultaat niet zonder meer positief. In deze zaak dateert het planschadeverzoek van mei 2013 en het planschade veroorzakende besluit van 2010. Zou de gemeente tot compensatie in natura besluiten (verzoeker heeft hierin geen zeggenschap), dan kan verzoeker dit tegemoet zien uiterlijk in oktober 2021 (!). Deze zaak illustreert nog maar eens dat in planschade zaken geduld een schone zaak is.
Oktober 2018, Miranda Pals