Sloop gehuurde woning rechtvaardigt geen uitzondering op zero tolerance beleid

Eind juli 2019 veroordeelde de rechtbank Oost-Brabant twee medehuurders hun huurwoning te ontruimen vanwege een hennepdrogerij op zolder. De huurders huurde de zelfstandige woning al 26 jaar van een woningcorporatie en de woning zou binnenkort worden gesloopt. Dit kon de huurders niet baten, nadat 31,23 kilogram gedroogde hennep werd aangetroffen.

In de huurovereenkomst stond geen specifiek hennepverbod opgenomen, maar dit stond een ontruiming niet in de weg. Een huurder die zich met hennep bezig houdt in een huurwoning gedraagt zich volgens de verhuurder niet als een goed huurder en dat is wel verplicht op basis van het huurreglement en artikel 7:213 BW de wet. In de huurovereenkomst en artikel 7:214 BW staat bovendien ook een bestemmingsclausule. De woonruimte is volgens de huurovereenkomst bestemd om te gebruiken als woonruimte en niet ook voor het hebben van een (bedrijfsmatige) hennepdrogerij. Door het aanwezig (laten) zijn van een hennepdrogerij hebben de huurders de bestemming van de woonruimte (gedeeltelijk) gewijzigd.

De huurders stellen dat ze al 26 jaar goed voor de huurwoning hebben gezorgd en dat niet in de huurovereenkomst stond bepaald dat het gehuurde uitsluitend bestemd was om te worden gebruikt als woonruimte. Het drogen van hennep was niet specifiek verboden en de vergelijking werd getrokken met het fokken van honden of katten in een woning. Dat zou ook mogen en niet expliciet zijn verboden. Daarnaast was er geen schade aan de woning. De huurders waren daarom van mening dat zij niet in strijd met de huurovereenkomst, het huurreglement en de wet hebben gehandeld.

Bovendien vonden de huurders dat de woningcorporatie een uitzondering moest maken op haar zero tolerance beleid ten aanzien van druggerelateerde activiteiten in, rondom en vanuit haar huurwoningen. Het gehuurde zou namelijk op korte termijn worden gesloopt en dus zouden de huurders de woning per definitie gaan verlaten.

De voorzieningenrechter ging niet mee met de verweren van de huurders en oordeelde dat de aangetroffen hoeveelheid hennep de maximale toegestane hoeveelheid (Opiumwet) ruimschoots overschrijdt. Daarmee staat volgens de voorzieningenrechter vast dat de huurders zijn tekortgekomen in de nakoming van de op hen rustende verplichtingen uit de huurovereenkomst en dat zij in strijd met de wet hebben gehandeld. Dat niet in de overeenkomst is vermeld dat het gehuurde uitsluitend bestemd is als woonruimte, en dat het huurreglement drugs niet expliciet verbiedt, doet hier volgens de rechter niets aan af.

Daarnaast is ook voldoende aannemelijk dat de huurders zich niet als een goed huurder hebben gedragen. Het is algemeen bekend dat een hennepdrogerij in een woning een gevaarzettend karakter heeft en nadelige gevolgen met zich kan brengen voor de woonomgeving. Daar komt bij dat de huurders in strijd met de Opiumwet hebben gehandeld en de politie daarom een inval in het gehuurde heeft gedaan. Dat de met een hennepdrogerij gepaard gaande veiligheidsrisico’s (waaronder criminaliteit) zich niet zouden hebben verwezenlijkt, is niet van (doorslaggevend) belang.

Beide huurders zijn hoofdelijk aansprakelijk nu zij medehuurders zijn. Dat de ene huurder meent dat zij van niets wist, staat niet aan een ontruiming in de weg, omdat zij hoofdelijk aansprakelijk zijn voor elkaars gedragingen. Bij niet nakoming van de huurovereenkomst is immers niet relevant wie van beide (mede)huurders tekortschiet, zo oordeelde de Hoge Raad in zijn arrest van 9 december 2005.

De tekortkoming is in beginsel voldoende om de huurovereenkomst te ontbinden in een bodemprocedure. De voorzieningenrechter heeft vooruitlopend daarop de ontruiming toegewezen.

Het feit dat de huurders al 26 jaar in de woning wonen, dat een verhuurder wel eens een uitzondering op haar zero tolerance beleid zou maken en dat het gehuurde in de nabije toekomst zal worden gesloopt, zorgt niet voor een geslaagd beroep door de huurders op de tenzij-clausule uit artikel 6:265 BW. De tekortkoming is immers niet van geringe aard.

Bart Poort, augustus 2019