Rechter staat 1/3 verdeelsleutel voor de huur bij horeca toe

Vanwege de coronacrisis heeft de overheid sinds 15 maart 2020 vanaf 18.00 uur tot 1 juni a.s. de horeca gesloten. Deze sluiting heeft een directe impact op de horeca in heel Nederland. Horeca ondernemers kunnen geen of zeer beperkt gebruik meer maken van de panden waarin de horeca gelegenheden zijn gevestigd. Brouwerijen worden geconfronteerd met een aanzienlijke terugval in de vraag naar bieren en dranken en tegelijkertijd met een dringend verzoek van de horeca ondernemers, die panden van de brouwerijen huren, om ze te ondersteunen op het gebied van de huur. De minister van EZK roept betrokken partijen op om in gesprek te treden en de pijn zoveel mogelijk te verdelen. Onder deze omstandigheden ontstaat het geschil tussen Bierbrouwerij AB InBev, onder meer bekend van Hertog Jan, Jupiler en Bud, als tussenhuurder, en de verhuurder, een vastgoedeigenaar en eigenaar van ruim 400 panden, over de betaling van de huur.

Voorgestelde verdeelsleutel

Bierbrouwerij AB InBev heeft als huurder besloten om een verdeelsleutel voor te stellen met als hoofddoel het ondersteunen van haar huurders. Deze verdeelsleutel komt erop neer dat AB InBev als huurder 2/3 van de huur over de periode april en mei aan haar verhuurder voldoet en de huurder aan AB InBev over deze periode slechts 1/3 van de huur moet betalen. Bierbrouwerij AB InBev scheldt dus 2/3 van de huur over de periode van april en mei kwijt en verwacht van haar verhuurder dat deze 1/3 van de huur kwijtscheldt over deze periode. De vastgoedeigenaar van een specifiek pand was het met deze verdeelsleutel niet eens en vorderde in kort geding dat AB InBev 100% van de huur over de maanden april en mei en de daarop volgende maanden tot in elk geval augustus 2020 voldeed. De vastgoedeigenaar start een kort geding. De voorzieningenrechter oordeelt in het vonnis van 27 mei 2020 dat de door AB InBev gehanteerde verdeelsleutel niet als onredelijk voorkomt en staat toe dat AB InBev dus 2/3 van de huur voldoet aan de vastgoedeigenaar.

Gebrek

Het staat volgens de rechter vast dat het gehuurde pand uitsluitend is bestemd voor het gebruik als cafébedrijf. Ook staat buiten kijf dat de overheid in maart 2020 heeft bepaald dat cafébedrijven in verband met het Coronavirus voorlopig gesloten moeten blijven en dat Bierbrouwerij AB InBev en haar onderhuurder daardoor het huurgenot missen. De rechter volgt het betoog van Bierbrouwerij AB InBev dat op grond van de wetsgeschiedenis een sluiting als gevolg van een overheidsmaatregel een gebrek vormt in de zin van de wet, zodat Bierbrouwerij AB InBev met terugwerkende kracht recht heeft op huurprijsvermindering over de periode van de sluiting.

Verdeelsleutel als redelijk bestempeld

De door Bierbrouwerij AB InBev voorgestelde 1/3 verdeelsleutel komt de rechter voorshands niet onredelijk over. Of en zo ja per wanneer de overheidsmaatregelen zodanig zullen worden versoepeld dat een huurprijsvermindering niet op zijn plaats is, is volgens de rechter op dit moment niet duidelijk en tussen partijen ook nog geen onderwerp van debat geweest. Het kort geding leent zich niet voor een uitgebreid debat hierover.

Onvoorziene omstandigheden

De rechter komt, mede gelet op het feit dat het recht op huurprijsvermindering in de huurovereenkomst niet is uitgesloten, niet toe aan de tweede grond om de huurprijs te verminderen, namelijk een beroep op de onvoorziene omstandigheden. Niettemin overweegt de rechter expliciet ten overvloede dat het in de rede ligt om de Coronacrisis als een onvoorziene omstandigheid in de zin van de wet aan te merken, omdat partijen een dergelijke ingrijpende situatie bij het sluiten van de huurovereenkomst in het algemeen niet voor ogen zullen hebben gehad en niet in hun overeenkomst zullen hebben verdisconteerd.

Conclusie

In deze uitspraak wordt voor de eerste keer duidelijk of de sluiting van de horecagelegenheid door een rechter als een gebrek en onvoorziene omstandigheid is aan te merken. Dat is volgens deze uitspraak in kort geding het geval. Indien een huurder, ook als het onderdeel is van een internationaal opererend bedrijf, in dat geval niettemin aanbiedt 2/3 van de huur te voldoen, komt dat volgens de voorzieningenrechter voorshands niet onredelijk over.

Mocht u vragen hebben over deze uitspraak of advies wensen in een vergelijkbare zaak, kunt u met ons kantoor contact opnemen.

 

Een column van Bart Poort en Elout Korevaar, beiden werkzaam als advocaat bij Weebers Vastgoed Advocaten