Woonfraude met ‘goede’ bedoelingen huurder

Op 2 juni 2020 oordeelt het gerechtshof ’s-Hertogenbosch over de vraag of het zonder toestemming in gebruik geven van gedeelten van een gehuurde woning de ontbinding van een huurovereenkomst rechtvaardigt. De verhuurster kon niet aantonen dat de huurder daadwerkelijk een vergoeding voor dit gebruik ontving. In afwijking van het vonnis in eerste aanleg, oordeelt het hof in het arrest van 2 juni 2020 dat de ontbinding van de huurovereenkomst toch wordt toegewezen.

Verplichtingen huurovereenkomst

De huurder huurt sinds 2008 een huurwoning van een woningcorporatie. In de huurovereenkomst is specifiek bepaald dat de bestemming van het gehuurde woonruimte is en slechts ten behoeve van de huurder en leden van zijn huishouden. Voorts dient de huurder daadwerkelijk zijn hoofdverblijf te hebben in het gehuurde en is onderverhuur nadrukkelijk verboden in de van toepassing zijnde algemene huurvoorwaarden.

Constatering verblijf derden in woonruimte

Desalniettemin blijkt de huurder meerdere personen in het gehuurde te huisvesten. Na deze constatering vordert de verhuurster ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. De kantonrechter wijst ontbinding van de huurovereenkomst aanvankelijk af, maar het hof oordeelt daar anders over.

Bedoeling huurder bij verblijf derden

De huurder is gevlucht uit Soedan en heeft daarom, naar eigen zeggen, logés, die onderdak nodig hadden, uit naastenliefde willen helpen. Het zou niet om onderverhuur maar naastenliefde gaan. Uit verklaringen van medewerkers van de verhuurster, de huurder zelf en diverse onderhuurders komen verschillende bedragen naar voren die aan hem betaald zouden zijn, volgens de huurder als vergoeding voor verbruik van gas, water en licht.

Oordeel kantonrechter

De kantonrechter overweegt dat ondanks dat de huurder tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, de omstandigheden van het geval de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigen. De verhuurster heeft onvoldoende aangetoond dat de huurder geld ontving voor het onderverhuren van gedeelten van zijn huurwoning, althans het staat onvoldoende vast dat het bedrag dat de huurder ontving niet slechts een vergoeding voor gas, water en licht was, maar daadwerkelijk een huurbetaling.

Beslissing gerechtshof

Het hof stelt voorop dat artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming in de nakoming, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Daarbij gelden geen bijzondere regels voor de huur en verhuur van (sociale) woonruimte.

Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat sprake is (geweest) van toerekenbare tekortkomingen van de huurder. In ieder geval staat vast dat de huurder zonder toestemming van de verhuurster de woning gedeeltelijk in gebruik heeft gegeven aan meerdere personen. Het hof gaat niet mee in het standpunt van de huurder dat hij de onderhuurders slechts (tijdelijk) liet logeren in het gehuurde. Zij hebben immers lang in de woning gewoond en logées schrijven zich volgens het hof doorgaans niet in op een adres.

In tegenstelling tot hoe de kantonrechter erover dacht, oordeelt het hof dat de tekortkoming de ontbinding wel rechtvaardigt en dat deze van voldoende gewicht is. Het is immers aan de huurder, op wie in dit kader de stelplicht en bewijslast rust, om een succesvol beroep te doen op de tenzij-clausule van art. 6:265 BW en de huurder slaagt hier niet in. Daarbij wordt overwogen dat het feit dat de huurder de Nederlandse taal niet goed machtig is voor zijn eigen rekening en risico moet komen. Dat de huurder altruïstische motieven had voor het laten inwonen van de onderhuurders is volgens het hof bovendien niet vast komen te staan. Het feit dat sprake is van wisselende bedragen doet niet af aan het feit dat deze het bedrag voor gas, water en licht doorgaans in ieder geval benaderen en veelal overschrijden. Het hof overweegt dat dit doet vermoeden dat tevens een vergoeding voor woongenot is betaald. Of de huurder hier daadwerkelijk financieel beter van is geworden, is niet van doorslaggevend belang.

Gelet op deze omstandigheden is het belang van de verhuurster om de huurovereenkomst te ontbinden groter dan het belang van de huurder om in de woning te mogen blijven.

Indien u vragen over deze uitspraak heeft of met vergelijkbare situaties wordt geconfronteerd als (sociale) verhuurder, kunt u met mij contact opnemen.

Auteur Bart Poort, juni 2020