Vastgoed taxateurs door de kat en de hond gebeten

Een te hoge of te lage getaxeerde waarde vormt veelal de aanleiding voor een geschil tussen de opdrachtgever en/of een derde en de taxateur. Een dergelijk geschil bestaat uit twee onderdelen. In de eerste plaats dient bewezen te worden dat de taxateur zijn werk niet goed heeft gedaan en het tweede deel bestaat erin het bewijs te leveren dat er als gevolg van het doen of nalaten van de taxateur schade is ontstaan.

Het bewijs dat de taxateur zijn werk niet goed heeft gedaan, wordt niet geleverd door de stelling dat er te hoog of te laag is getaxeerd. Het vaste criterium uit de tuchtrechtelijke en civiele jurisprudentie is dat de taxateur in redelijkheid niet tot vaststelling van de afgegeven (te hoge of te lage) waarde heeft kunnen komen en als gevolg daarvan niet heeft gehandeld zoals van een zorgvuldig handelend opdrachtnemer[2] mag worden verwacht. Het gezochte bewijs ligt dan ook besloten in het door de taxateur doorlopen taxatieproces en niet in de afgegeven waarde.

Teneinde binnen het civielrecht noodzakelijke bewijs te verzamelen dat een taxateur zijn zorgplicht heeft geschonden, wordt – vooruitlopend op die civielrechtelijke procedure – vaak gebruik gemaakt van het op taxateurs toepasselijke tuchtrecht. Dit tuchtrecht voorziet op een laagdrempelige wijze in de beoordeling van het door de taxateur uitgevoerde werk door zijns gelijken (peers). Als deze tuchtrechters van mening zijn dat de taxateur in redelijkheid niet tot vaststelling van de afgegeven waarde kan zijn gekomen, is er bewijstechnisch een vermoeden of aanknopingspunt dat in de civiele procedure zeer bruikbaar is. De hiervoor geschetste gang van zaken is redelijk staande praktijk. Voor taxateurs is het dan ook zaak hun verdediging/verweer al in de tuchtrechtelijke fase goed te organiseren, daarbij rekening te houden met het feit dat de wederpartij niets anders aan het doen is dan bewijs te verzamelen ten behoeve van de nog te voeren civiele procedure.

Waar dat voor de taxateurs ronduit vervelend wordt, is in de volgende situatie. De meeste taxaties in Nederland worden uitgevoerd onder de werking van de Algemene Gedrags- en Beroepsregels (AGB) van het NRVT[3], het bijbehorende tuchtrecht en het op het type taxatie toepasselijke uitvoeringsreglement. Dit laatste is een handleiding/best practices hoe een taxatie binnen een bepaald vakgebied dient te worden uitgevoerd. Iedere richting kent zijn eigen uitvoeringsreglement zoals bijvoorbeeld wonen, bedrijfsmatig vastgoed, groot zakelijk vastgoed en agrarisch vastgoed. Volgens al deze reglementen stuurt de taxateurs, indien hij wordt gevraagd te taxeren, een opdrachtbevestiging naar zijn opdrachtgever. Voor deze opdrachtbevestiging gebruikt de taxateur een model dat is vastgesteld door het NRVT in nauwe samenwerking met haar stakeholder de beroepsverenigingen waar de taxateurs bij zijn aangesloten zoals de NVM, VBO Makelaar, Vastgoedpro, etcetera.

Voorts wordt in de standaard opdrachtbevestiging niet alleen bepaald dat de regelementen en daarmee het tuchtrecht van het NRVT van toepassing zijn, maar daarnaast ook nog eens de voorwaarden en beroeps-, ere-, en/of gedragscodes van de branche- of beroepsorganisatie waarbij de taxateur is aangesloten. Kenmerk van al deze regelingen is dat zij ieder een eigen tuchtrecht hebben. Dit laatste maakt het voor een opdrachtgever of derde mogelijk wanneer hij/zij zich niet kan vinden in de uitkomst van een taxatie niet alleen een tuchtklacht in te dienen bij het NRVT, maar daarnaast ook bij de beroepsorganisatie(s) waarbij de taxateur is aangesloten. Zo zijn de meeste taxateurs naast het NRVT van oudsher aangesloten bij de NVM zodat het voor een klager een kleine moeite is dezelfde tuchtklacht tegen een taxateur bij beide instanties aanhangig te maken, daar ontvankelijk verklaard te worden en de zaak behandeld te krijgen.

Kennelijk is het de branche-organisaties/stakeholders niet gelukt bij het vaststellen van de modelopdrachtbevestiging voor het NRVT ook afspraken te maken aangaande de voorrang van een bepaald tuchtcollege bij de behandeling van een zaak of zich onbevoegd of de klager niet ontvankelijk te verklaren wanneer dezelfde klacht met dezelfde inhoud al reeds bij het NRVT ontvankelijk en aanhangig is. Het resultaat is dat ik, wanneer ik rechtsbijstand aan taxateurs verleen, het inmiddels regelmatig meemaak dat dezelfde tuchtklachten zowel bij het NRVT als bij een beroepsorganisatie aanhangig worden gemaakt en beide zaken gewoon in behandeling worden genomen. Het voorgaande komt erop neer dat de taxateur voor dezelfde vermeende fout en op dezelfde klachtgrond (gelijktijdig) door twee verschillende instanties wordt beoordeeld. Ronduit pijnlijk wordt het als de twee tuchtcolleges ieder tot een verschillend oordeel over hetzelfde geschil komen. Gelukkig heb ik dat laatste nog niet mogen meemaken.

Mijns inziens zou dit zich niet voor mogen doen. Het enige wat de taxateur mijns inziens mogelijk soelaas biedt, ter voorkoming dat hij zich tweemaal voor hetzelfde moet verantwoorden, is in de opdrachtbevestiging een expliciete rechts- en forumkeuze op te nemen met betrekking tot het toepasselijke tuchtrecht. Een keuze voor het NRVT tuchtrecht ligt hier voor de hand omdat het beoordelingskader voor de taxateur in de AGB, en met name in de uitvoeringsreglementen, heel concreet en tastbaar is. Andere tuchtcolleges werken veel meer met open normen zoals bijvoorbeeld de Erecode van de NVM. Mocht de taxateur, wanneer hij een rechts- en forumkeuze heeft gemaakt alsnog voor meerdere tuchtcolleges worden gedaagd, dan dient dit college eerst de horde van de bevoegdheid te nemen. Immers er is door de partijen bij de overeenkomst tot opdracht voor de uitvoering van de taxatie een expliciete keuze voor een andere instantie gemaakt. Die keuze zouden ook tuchtcolleges, net als dat in de Nederlandse rechtspraak gebruikelijk is, moeten respecteren.

Veel gehoord argument om naast het NRVT tuchtrecht ook nog eens het ‘eigen’ tuchtrecht van de beroepsvereniging van toepassing te verklaren, is gelegen in de mogelijkheid die men wil hebben/behouden het lid van de vereniging naast de beroepsfout ook aan te kunnen spreken wanneer deze daarmee schade toebrengt aan de stand/reputatie van de beroepsgroep. Op zich is dat een begrijpelijk argument. Een goede reputatie komt immers te voet en gaat te paard. Om dit te kunnen bereiken, voorzien veel van dergelijke reglementen in de mogelijkheid dat de beroepsvereniging zelf een eigen klachtrecht bij het eigen tuchtcollege heeft en is zij in staat haar lid daarop zelfstandig aan te spreken. In die situatie gaat het om twee verschillende klachten zijnde de beroepsfout en de kennelijke misdraging van het lid. Daarvoor is het echter niet noodzakelijk dat de taxateur voor dezelfde beroepsfout door twee verschillende tuchtrechtelijke instanties wordt beoordeeld.

Het zou de praktijk ten goede komen als dit forumshoppen door klagers onmogelijk wordt gemaakt. In beginsel door een tuchtrechtelijke recht- en forumkeuze in de opdrachtbevestiging op te nemen. Eleganter zou het zijn als de betrokken professionele instanties en het NRVT daar onderling een goede afspraak over maken die bijvoorbeeld ziet op een voorrangsregeling in het toepasselijke tuchtrecht in de standaard opdrachtbevestiging of het zich onbevoegd verklaren wanneer dezelfde klacht al elders in behandeling is genomen.

mr. Onno G. Tacoma MRE MRICS[1]

[1] mr Onno G. Tacoma MRE MRICS is advocaat en partner bij Weebers Vastgoedrecht Advocaten NV en is gespecialiseerd in de aansprakelijkheid van taxateurs en makelaars. Tacoma is ruim 20 jaar zelf actief geweest als taxateur en makelaar in onroerend goed.

[2] Het criterium uit artikel 7:401 BW

[3] NRVT = Nederlands Register van Vastgoed Taxateurs sinds 2015.