Vordering tot opheffing zelfbewoningsverplichting: redelijk belang woningcorporatie?

Zowel gemeenten als corporaties leggen steeds vaker bij de verkoop van nieuwbouw of bestaande woningen een zelfbewoningsplicht op. Op deze manier wordt geprobeerd om buy-to-let (het kopen van een woning om vervolgens te verhuren) tegen te gaan. Dit heeft volgens deze partijen diverse ongewenste effecten op de woningmarkt en in wijken. Tot op heden is er weinig rechtspraak gewezen over een zelfbewoningsplicht en het verzoek om opheffing daarvan. Recent oordeelde de rechtbank in een uitspraak van 2 september 2020 over een vordering tot opheffing van een zelfbewoningsverplichting als kettingbeding.

De casus

Een woningcorporatie verkoopt een woning aan een particulier. In de koopovereenkomst is een zelfbewoningsverplichting als kettingbeding opgenomen. De looptijd van de zelfbewoningsplicht is niet gekoppeld aan een bepaalde duur en geldt voor onbepaalde tijd. De eigenaar en een opvolgende eigenaar moet de woning daadwerkelijk als hoofdbewoner bewonen en mag deze niet verhuren.

In 2015 verkoopt de particulier de woning aan een andere particulier, de zelfbewoningsplicht en het kettingbeding maken ook onderdeel uit van de betreffende akte van levering. In 2019 verzoekt de eigenaresse de woningcorporatie om haar voor de duur van vijf jaar te ontheffen van de zelfbewoningsverplichting, omdat zij vanwege werk veel in Amsterdam en het buitenland moet zijn en de reistijd haar te inspannend wordt. Verkoop van de woning is volgens de eigenaresse geen optie omdat de woning voldoet aan al haar eisen en die van haar partner. De woningcorporatie geeft vanwege meerdere redenen aan daar niet aan mee te willen werken.

De eigenaresse van de woning verzoekt vervolgens de rechtbank om de zelfbewoningsverplichting en de boete die daarop staat bij overtreding buiten toepassing te laten dan wel haar een ontheffing te verlenen voor de duur van vijf jaar.

Toetsingskader artikel 6:259 lid 2 sub b BW

De eigenaresse beroept zich op artikel 6:259 lid 2 sub b BW. Op die grond kan de rechter de zelfbewoningsverplichting wijzigen of beëindigen indien de woningcorporatie bij nakoming van de zelfbewoningsverplichting geen redelijk belang meer heeft én het niet aannemelijk is dat dit belang zal terugkeren.

De rechtbank is het echter met de woningcorporatie eens en oordeelt dat op basis van de wet alleen moet worden beoordeeld of de woningcorporatie een redelijk belang heeft. De belangen van de eigenaresse spelen dus geen rol.

Belang woningcorporatie

De eigenaresse stelt dat er geen rekening mag worden gehouden met partijbedoelingen die niet in de akte van levering tot uitdrukking zijn gebracht. De rechtbank is het daar echter niet mee eens. Volgens de rechtbank moet voor beantwoording van de vraag of de woningcorporatie geen redelijk belang meer heeft bij de zelfbewoningsverplichting niet alleen gekeken worden naar de bedoelingen die blijken uit de akte van levering, maar moet ook gekeken worden naar andere omstandigheden en belangen die een rol kunnen spelen.

De woningcorporatie stelt (in een notendop) dat zij met de zelfbewoningsverplichting de leefbaarheid van de wijk beoogt te waarborgen. Daarvan kan volgens de rechtbank niet worden gezegd dat dit geen redelijk belang is.

De eigenaresse heeft daartegen onder meer aangevoerd dat het waarborgen van de leefbaarheid in de wijk niet tot het takenpakket van de woningcorporatie behoort. Volgens de rechtbank mag de woningcorporatie de leefbaarheid in de wijk wel degelijk beschermen mede in aanmerking genomen de belangen van de huurders van de woningcorporatie in de wijk. Tevens heeft zij aangevoerd dat voor diverse straten in dezelfde wijk geen zelfbewoningsverplichting geldt. De woningcorporatie geeft echter aan dat het om verschillende categorieën woningen gaat. De rechtbank is van oordeel dat het binnen de beleidsvrijheid van de woningcorporatie past om in de ene categorie wel en in de andere categorie geen zelfbewoningsverplichting op te nemen.

De rechtbank komt tot de conclusie dat de woningcorporatie (nog steeds) een redelijk belang heeft bij de zelfbewoningsverplichting, de vorderingen van de eigenaresse zijn derhalve afgewezen.

Conclusie

Uit deze uitspraak volgt dat het niet eenvoudig is om als eigenaar van een woning met een zelfbewoningsplicht onder die verplichting uit te komen. De lat voor opheffing ligt erg hoog. Indien u als gemeente of corporatie voornemens bent een zelfbewoningsplicht op te leggen of te maken krijgt met een geschil hierover, is het verstandig om goed stil te staan bij de betekenis van het beding voor de langere termijn. Mocht u vragen hebben over deze uitspraak of advies wensen in een vergelijkbare zaak, kunt u met ons kantoor contact opnemen.

Een column van Bart Poort en Robin van Dijk, beiden werkzaam als advocaat bij Weebers Vastgoed Advocaten, september 2020