Het Maatmancriterium: toetsingsmaatstaf voor de aansprakelijkheid van de taxateur

Het Maatmancriterium is binnen de (tucht)rechtspraak de toetsingsmaatstaf voor de aansprakelijkheid van de taxateur. Het Maatmancriterium dateert van voor de oprichting van het NRVT en haar regelgeving. Is het Maatmancriterium overeind gebleven en hoe wordt er binnen de rechtspraak mee omgegaan.

Bij het doen van een uitspraak in een civiele procedure zal een rechter, nadat de feiten en het onderwerp waarover partijen van mening verschillen te hebben vastgesteld, zijn oordeel aanvangen met de verwijzing naar een standaardoverweging. Een dergelijke standaardoverweging fungeert voor de rechter als kapstok en geeft daarmee de elementen om zijn oordeel mee te onderbouwen. Met betrekking tot de aansprakelijkheid van taxateurs moet de rechter een oordeel geven over het antwoord op de vraag of de taxateur als opdrachtnemer[1] van de taxatie gehandeld heeft als een zorgvuldig handelend opdrachtnemer. De daarbij behorende bekende standaardoverweging die gehanteerd wordt, is het zogenaamde ‘maatmancriterium’ dat als volgt luidt:

“of bij de totstandkoming van het taxatierapport en bij de uitgangspunten die zij daarbij heeft gehanteerd zorgvuldigheid heeft betracht die van een redelijk bekwaam redelijk handelend vakgenoot mag worden verwacht”

Met andere woorden, of de taxateur als redelijk bekwaam en redelijk handelend taxateur wel/niet tot de afgegeven waarde heeft kunnen komen. Kernpunt is dus niet de afgegeven waarde, maar of de taxateur daartoe heeft kunnen komen. Dit Maatmancriterium is, althans daar wordt in de rechtspraak steeds naar verwezen, in 2010 voor het eerst geformuleerd door de P-G Langemeijer[2] en is door hem als volgt beschreven:

“De opdracht tot taxatie van een overeenkomst van opdracht in de zin van artikel 7:400 BW. De taxateur moet bij de uitvoering van de hem verstrekt opdrachten zorgvuldigheid betrachten die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mag worden verwacht. Deze maatstaf volgt uit artikel 7:401 BW”.

Volgens Langemeijer dient een redelijk bekwaam redelijk handelend taxateur als volgt te werk te gaan:

“Van een redelijk bekwaam en redelijk handelend taxateur mag worden verwacht dat hij zorgvuldig de voor de taxatie benodigde gegevens verzameld (zoals bijvoorbeeld het opnemen van de grootte van de appartementen en de toestand van onderhoud, het nakijken van het toepasselijke bestemmingsplan enzovoorts). Deze gegevens zijn mede van belang om de taxatie controleerbaar en aanvaardbaar te maken. Nadat alle gegevens zijn verzameld en verwerkt, zal de taxateur een schatting van de waarde maken. Deze schatting wordt mede bepaald door de inhoud van de opdracht aan de taxateur: het kan bijvoorbeeld gaan om de vragen van woningen deugdelijk onderpand voor de financiering is, om de vaststelling van de waarde op een bepaalde peildatum ten behoeve van de verdeling van de nalatenschap of inboedel van ex-echtgenoten, om de waarde bij onteigening, om de herbouwwaarde voor de verzekering, om een vaststelling van de waarde van een pand voor de bedrijfsboekhouding met het oog op toekomstige exploitatie, om de WOZ-waarde, om de executiewaarde et cetera. De gekozen waarde grondslag beïnvloedt uiteraard de uitkomst van de taxatie”.

 Nu dateert deze beschrijving van het Maatmancriterium uit 2010, oftewel vijf jaar voor de oprichting van het Nederlands register van vastgoedtaxateurs (NRVT). Zelfs naar de huidige inzichten, zoals ik hieronder nader zal toelichten, blijft echter deze beschrijving van het Maatmancriterium fier overeind staan.

Het Maatmancriterium volgens de NRVT regelgeving

Indien de bestaande regelgeving (Reglement Gedrags- en Beroepsregels, Reglement Definities en de diverse Praktijkhandreikingen) van het NRVT wordt afgezet tegen het Maatmancriterium, dan sluiten deze naadloos op elkaar aan. Deze stelling wil ik toelichten aan de hand van de in dit artikel opgenomen figuur.

In de linker blauwe schuin geplaatste balk staat vermeld Opdrachtbevestiging en uitvoeringsvoorwaarden. Zoals ook de P-G Langemeijer aangeeft, wordt ‘de schatting’/ het vaststellen van de waarde in belangrijke mate bepaald door de opdracht die aan de taxateur wordt gegeven. Vandaar dat het zo belangrijk is om daar als taxateur het initiatief in te houden. De taxateur is immers de deskundige op dit gebied. Dat geldt ook voor de situaties waarin de opdrachtgever zelf een opdrachtbevestiging stuurt. Een dergelijke opdrachtbevestiging kan eenvoudigweg beantwoord worden met de mededeling dat de taxateur de opdracht aanvaardt en daaraan uitvoering zal geven op de wijze zoals in de acceptatie van de opdracht (opdrachtbevestiging van de taxateur) is weergegeven. Het belang van de door de taxateur opgestelde opdrachtbevestiging is dat hij/zij daarin aangeeft waartoe hij gehouden is. De overeenkomst van opdracht is immers een inspanningsverplichting waarbij de toetsingsnorm gevormd wordt door de opdrachtbevestiging. Vandaar dat het NRVT in haar reglementen en handreikingen ook uitgebreide lijsten heeft opgenomen waaraan en opdrachtbevestiging moet voldoen. Belangrijk neveneffect voor de taxateur is dat hij tot niet meer gehouden kan worden dan tot waartoe is gecontracteerd (het taxeren van de marktwaarde, wel/geen bijzondere uitgangspunten, beperkingen in informatie etc.). Met andere woorden. Als er een geschil over de taxatie ontstaat, is de eerste toets die plaatsvindt waartoe is gecontracteerd en is dat één op één terug te vinden in het taxatieverslag. Als daar al verschillen tussen zitten, heeft de taxateur in beginsel niet aan zijn opdracht voldaan en is hij tekortgeschoten in de nakoming van zijn overeenkomst.

Tweede onderdeel is het verplichte, eveneens in de reglementen opgenomen[3], feitenonderzoek. Voorbeelden zijn een bezoek en opname van het getaxeerde object, vaststellen oppervlakte, beoordelen bouwkundige staat, beoordelen huurovereenkomsten, bestemming, titelonderzoek enzovoorts. Allemaal heel feitelijke, bijna ambachtelijke onderzoeken die uiteindelijk de grondslag voor de uitwerking van de taxatie vormen. Het verslag van dat feitenonderzoek dient eveneens zijn weg te vinden naar het taxatieverslag en daarin terug leesbaar te zijn.

Derde onderdeel wordt gevormd door de rode cirkel in het centrum van de figuur. Dit heb ik de ‘discretionaire ruimte’ van de taxateur genoemd. Dit is waarom de taxateur taxateur is en waar hij/zij de beoordeling van alle relevante gegevens maakt. In die rode cirkel maakt de taxateur de keuze voor de referentieobjecten, maakt ze onderling vergelijkbaar, legt uit waarom de gekozen referentie-objecten referentie-objecten zijn, kiest de huurwaarde, BAR, NAR, yield, IRR enzovoorts. Niet voor niets gaan de twee gele pijlen door de rode cirkel. De interpretatie van de opdracht en de feitelijke gegevens worden door de taxateur in de discretionaire ruimte bezien en gewogen waarna de keuzes volgen. De discretionaire ruimte is ook het gedeelte waar de stakeholders de meeste moeite mee hebben en zich het liefst mee willen bemoeien. Dat laatste is uiteraard niet mogelijk omdat de discretionaire ruimte exclusief aan de taxateur toebehoort. Dat schept voor de taxateur wel de verplichting om de door hem in die discretionaire ruimte gemaakte keuzes goed te onderbouwen en toe te lichten.  Het is dan ook onvoldoende om bijvoorbeeld bij de keuze van een huurwaarde te zeggen dat deze zich beweegt binnen een bandbreedte van € 110 tot € 130 per m² en dat u van mening bent dat het te waarderen object een huurwaarde vertegenwoordigt van € 125 per m². U zult dan op zijn minst moeten motiveren waarom dat bijvoorbeeld geen € 115 of € 120 per m² is. Die laatste motiveringsstap ontbreekt in veel taxatierapporten waarover ik procedeer, hetgeen de taxateur weer kwetsbaar maakt voor aansprakelijkheid.

Het Maatmancriterium in de rechtspraak

De toepassing van het Maatmancriterium in de rechtspraak pakt echter ook niet altijd goed uit. Ik maak het toch regelmatig mee dat rechters, bij gebrek aan kennis van de te taxeren materie, de verkeerde vragen stellen of de verkeerde conclusies trekken. Exemplarisch is het volgende voorbeeld wat voor mij mede de aanleiding is geweest voor deze bijdrage. Het betreft een uitspraak[4] waarin de Procureur-Generaal (P-G) bij de Hoge Raad zijn licht laat schijnen over de toepassing door het Hof van het Maatmancriterium.

Volgens het advies van de P-G spelen er de navolgende feiten. In 2004 laten kopers een registergoed met een als verblijf ingericht chalet met bijbehorende grond taxeren door taxateur A. De taxatie van A sluit op € 185.000. Kopers gebruiken het registergoed voor permanente bewoning en de handel in pluimvee. Kennelijk is het in strijd met het bestemmingsplan en de gemeente waarin het registergoed is gelegen, besluit tot handhaving en daarop besluiten de kopers het te verkopen. Ten behoeve van de verkoop, het is inmiddels 2012, laten zij het registergoed opnieuw taxeren door taxateur B, wiens taxatie sluit op € 90.000 en waarvoor het registergoed uiteindelijk wordt verkocht. Kopers stellen taxateur A aansprakelijk.

De rechtbank wijst, teneinde vast te kunnen stellen of taxateur A een beroepsfout heeft gemaakt, een gerechtelijk deskundige aan. Dat betreft taxateur C. In zijn deskundigenbericht bevestigt taxateur C de waardering van taxateur B. De rechtbank concludeert echter dat de taxatierapporten van B en C zich qua uitgangspunten niet laten vergelijken met het taxatierapport van A en spreekt A vrij van de aanklacht een beroepsfout te hebben gemaakt.

Partijen gaan in hoger beroep en in hoger beroep worden nog twee taxaties ingebracht van respectievelijk taxateur D en E. Voornoemde taxaties sluiten beiden aan bij de taxaties van taxateur B en C. Het Hof zet de getaxeerde waarden af tegen de door de rechtbank genoemde deskundige (C) en komt tot de conclusie dat de taxatie van A zeer veel afwijkt van de taxatie van B, C, D en E en verbindt daaraan de conclusie, mede rekening houdend met de prijsontwikkelingen nadien, dat de taxatie van A niet geloofwaardiger maakt. Daarin zou besloten liggen dat de taxatie van A niet zorgvuldig tot stand is gekomen. Het Hof zou, hoewel zij het Maatmancriterium niet met zoveel woorden heeft benoemd, niet alleen hebben gekeken naar de mate waarin de getaxeerde waarde afwijkt van de andere taxaties, maar of bij de totstandkoming van het taxatierapport en bij de uitgangspunten die zij daarbij heeft gehanteerd zorgvuldigheid heeft betracht die van een redelijk bekwaam redelijk handelend vakgenoot mag worden verwacht. Helaas blijkt uit het advies van de P-G niet hoe het Hof invulling heeft gegeven aan de wijze waarop zij gekeken heeft naar de totstandkoming van het taxatierapport.

Kort nog een paar opmerkingen over deze casus. De rechter in eerste aanleg heeft de zaak mijns inziens het meest zuiver beoordeeld. Deze rechter stelt vast dat de taxatierapporten van B en C zich qua uitgangspunten niet laten vergelijken met het taxatierapport van A en spreekt A vrij van de aanklacht een beroepsfout te hebben gemaakt. Oftewel, deze rechter heeft zich tenminste verdiept in de vraag die aan taxateur A is gesteld en stelt vast dat er sprake is van twee verschillende vragen met betrekking tot de taxaties van B en C. Dan vergelijk je appels en peren, dus gaat A vrijuit. Het Hof heeft echter alleen maar gezegd dat er 4 taxatierapporten zijn die tot dezelfde slotsom komen, dus moet A het wel bij het verkeerde eind hebben. Kennelijk heeft daarin het verschil in vraagstelling geen rol (meer) gespeeld. Mijns inziens zegt dat niets over een juiste toepassing van het Maatmancriterium en is de onderbouwing van het Hof op zijn minst wankel. De P-G krijgt dat mijns inziens ook niet recht geredeneerd.

Conclusie

Het kan niet genoeg worden benadrukt dat voor het vermijden van aansprakelijkheid voor taxateurs de opdrachtbevestiging de sleutel is waar het om draait. Men kan in beginsel immers voor niet meer aansprakelijk gehouden worden dan tot waartoe men contracteert. Voorts is de motivering van de keuzes die gemaakt zijn binnen de discretionaire ruimte essentieel om, zoals Langemeijer dat ook zegt ‘de taxatie controleerbaar en aanvaardbaar’ te maken. Zoals uit het voorbeeld blijkt, gaat dat binnen de rechtspraak niet altijd even goed. Een goed gemotiveerde taxatie waaruit helder afleidbaar is wat, waarom en hoe is getaxeerd biedt, naast zaken als aansprakelijkheidsbeperking en exoneraties, de beste bescherming tegen aansprakelijkheid. Ter illustratie en onder verwijzing naar het voorbeeld. Het is heel wel mogelijk dat twee taxaties van hetzelfde object beiden sluiten op een bedrag van € 100, waarbij de ene taxatie inderdaad tot vaststelling van die waarde kan leiden en de tweede taxatie de plank volledig misslaat. Wie zegt mij niet dat taxateur A alsnog het bij het juiste eind had?

mr. Onno G. Tacoma MRE MRICS, september 2021

[1] Artikel 7:400 BW overeenkomst van opdracht in verbinding met artikel 7:401 BW de toetsingsmaatstaf.

[2] ECLI:NL:HR:2010:BK9634

[3] Zie bijvoorbeeld bijlage 2 Praktijkhandreiking BV van 1 april 2021

[4] ECLI:NL:PHR:2020:463 gevolgd door ECLI:NL:HR:2020:1592