Definitieve vragen van kantonrechter Amsterdam aan Hoge Raad over oneerlijke indexatiebeding gepubliceerd

Zoals wij eerder schreven wil de kantonrechter Amsterdam vragen stellen aan de Hoge Raad over oneerlijke indexatiebedingen in huurovereenkomsten betreffende woonruimte. Inmiddels zijn de definitieve vragen bekend. De kantonrechter heeft één belangrijke vraag toegevoegd en één vraag aangescherpt.

Achtergrond
Volgens het Europese recht mogen in afspraken tussen een beroepsmatig verhuurder en een consument geen oneerlijke bedingen worden overeengekomen. Een beding is oneerlijk als het beding in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. De rechter is verplicht om ambtshalve een dergelijk beding te toetsen en indien hij het oneerlijk acht mag hij niet meer terugvallen op nationaal recht om een ‘eerlijkere’ afspraak te bewerkstellingen. Zo bepaalt het Nederlandse huurrecht dat de opzegtermijn van de huurder gelijk is aan een betalingstermijn. Die is in beginsel één maand en dus is de opzegtermijn ook één maand. Diverse verhuurders spreken echter af dat de opzegtermijn twee maanden bedraagt. Dit beding is dan oneerlijk en dan resteert een opzegtermijn van minder dan een dag (zie bijvoorbeeld een uitspraak van de kantonrechter Utrecht).
Sinds begin 2022 zijn in de vakliteratuur vragen gesteld over de geldigheid van indexatiebedingen in huurovereenkomsten. De kantonrechter Amsterdam is vanaf april 2023 indexatiebedingen gaan toetsen en heeft bij herhaling geoordeeld dat een indexatiebeding dat bestaat uit een inflatiecorrectie gecombineerd met een vaste (mogelijke) opslag oneerlijk is. Een zekere bekendheid geniet het vonnis van de kantonrechter Amsterdam van 3 augustus 2023 waar verhuurder Bouwinvest ontruiming van het gehuurde eiste vanwege een huurachterstand van bijna drie maanden. De kantonrechter oordeelde dat het indexatiebeding oneerlijk was, de oorspronkelijke huurprijs uit 2005 nooit had mogen worden geïndexeerd en dus geen sprake was van een huurachterstand. Op basis van het vonnis kan huurder aanspraak maken op terugbetaling van circa € 67.500,-.
Dit vonnis is terecht een atoombom genoemd en staat niet op zichzelf. Zie voor vergelijkbare oordelen het vonnis van de kantonrechter Haarlem en kantonrechter Zwolle.
Tegelijkertijd is door andere rechters, onder andere te Gouda en Utrecht geoordeeld dat een vergelijkbaar indexatiebeding niet oneerlijk is.
Kortom: in de Nederlandse rechtspraak is geen rode lijn te ontdekken over het antwoord op de vraag of en wanneer een indexatiebeding oneerlijk is.

Vragen aan de Hoge Raad
Mede om die reden hebben twee kantonrechters in Amsterdam het voornemen uitgesproken om prejudiciële vragen aan de Hoge Raad te stellen. Dat voornemen werd in oktober 2023 gepubliceerd met een vijftal concept vragen. De ene zaak betrof een geschil op tegenspraak, waarbij de huurder met behulp van een advocaat verweer voerde. De andere zaak betrof een verstekzaak, waarbij alleen verhuurder ASR advies genoot van een deurwaarder. Inmiddels is het verstek gezuiverd en wordt de andere huurder van ASR ook bijgestaan door een advocaat.
Op aandringen van de advocaat van de verhuurder heeft de rechtbank een vraag toegevoegd aan de voorgenomen vragen. Die vraag luidt “kan een huurverhogingsbeding dat voorziet in een jaarlijks toe te passen opslag op de huurprijs van maximaal 3% boven de indexering krachtens de consumentenprijsindex, worden aangemerkt als een oneerlijk beding als bedoeld in de Richtlijn 93/13/EEG (hierna: de Richtlijn)? Wat zijn de bij de beoordeling daarvan toe te passen maatstaven, althans welke gezichtspunten zijn daarbij van belang?”
Het antwoord op die vraag is van groot belang voor toekomstige geschillen over dezelfde problematiek. Al was het maar omdat de kantonrechter Rotterdam op 14 november 2023 oordeelde dat een “een wijzigingsbepaling op grond waarvan de huurprijs wordt verhoogd overeenkomstig de consumentenprijsindex of met een vast percentage van maximaal 2% per jaar niet onredelijk bezwarend is.” De wisselende antwoorden op de vraag wat eerlijk is maken het recht onvoorspelbaar.

Is een indexatiebeding met een vaste opslag oneerlijk?
Van verhuurderszijde is betoogd dat een indexatiebeding met vaste opslag niet oneerlijk is omdat voor de verhuurder de (onderhouds)kosten soms meer kunnen stijgen dan de inflatie. De kantonrechter Amsterdam is kritisch over dit standpunt. Zij overweegt dat een vaste opslag om drie samenhangende redenen vooralsnog oneerlijk is.
Ten eerste verstoort een vaste opslag het contractuele evenwicht. Met de opslag stijgt de last voor de huurder, terwijl de tegenprestatie van de verhuurder gelijk blijft.
Ten tweede bestaat geen objectieve grond voor de vaste opslag. Volgens de kantonrechter is de waardestijging van de woning geen argument voor de vaste opslag. Het huurgenot van de huurder neemt immers niet toe, terwijl de huurder wel een hogere huur moet betalen.
Ten derde heeft de huurder bij verhoging van de huur geen reële opzeggingsmogelijkheid. De kantonrechter motiveert dit onder verwijzing naar “de woningmarkt” waar een tekort aan woningen is en verhuurders vergelijkbare bedingen hanteren. De vraag is of dat argument voor iedere huurwoning opgaat. Zo kan een woningnood in Amsterdam wat mij betreft als feit van algemene bekendheid worden aangenomen. Geldt dit echter ook voor een woning in Noord-Groningen of Zuid-Limburg? Volgens Europese rechtspraak is het ontbreken van een reële opzeggingsmogelijkheid een gezichtspunt (en volgens sommigen een voorwaarde) om het beding oneerlijk te achten. Dat kan ertoe leiden dat regionaal recht ontstaat: een indexatiebeding zoals geadviseerd door de ROZ zal in Noord-Groningen geldig zijn en in Amsterdam als oneerlijk buiten werking worden gesteld. Ik ben benieuwd naar de antwoorden van de Hoge Raad op dit punt.

Verjaring
Een andere belangrijke vraag die de kantonrechter wil stellen luidt “heeft de verhuurder in een verstek-procedure waarin betaling van een huurachterstand wordt gevorderd en een huurprijswijzigingsbeding als oneerlijk is beoordeeld, de mogelijkheid om zich op verjaring van de terugbetalingsplicht te beroepen en zo ja, wanneer vangt die verjaringstermijn aan?” Die vraag hangt nauw samen met een andere vraag of het gevolg van de vernietiging van het oneerlijke beding is dat altijd (alleen) een aanvangshuurprijs heeft bestaan en indexaties ten onrechte zijn toegepast. Als het indexatiebeding alleen voor de toekomst wordt vernietigd zijn de gevolgen voor de verhuurder minder omvangrijk dan indien wat in het verleden betaald is, door de huurder onverschuldigd betaald is. Ook al zou de vordering aan verjaring bloot staan, dan nog kan de huurder toekomstige huurtermijnen verrekenen met in het verleden teveel betaalde huur.

Conclusie
Kortom: de antwoorden op de vragen zijn zeer relevant voor de praktijk. Die antwoorden zullen geruime tijd op zich laten wachten. Indien de Hoge Raad meent dat hij de vragen zelf kan beantwoorden omdat het Europese recht op dit punt helder is, kunnen de antwoorden eind 2024/begin 2025 worden verwacht. Indien de Hoge Raad meent dat de Europese rechter eerst meer duidelijkheid moet scheppen, kunnen de antwoorden tot wel twee jaar op zich laten wachten.
Tot die tijd geldt het advies dat de ROZ sinds 6 oktober 2023 geeft: “juridisch advies in te winnen bij het gebruik van een huurverhogingsbeding.” Een meer uniforme rechtspraak zal nog enige tijd op zich laten wachten.