Op 30 januari 2024 presenteerden enkele brancheverenigingen een ‘huurdersvariant’ van een andere modelovereenkomst, de huurovereenkomst winkelruimte van de ROZ. Volgens de opstellers zou de ‘huurdersvariant’ evenwichtiger en evenrediger zijn dan het ROZ-model. In een serie van blogs onderzoekt huurrechtspecialist Elout Korevaar de ‘huurdersvariant’ en of de claim ‘evenwicht’ terecht is. Vandaag beschrijft hij de inhoud van het model.

 

De achtergrond van beide modellen

De Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) is een platform voor partijen in het vastgoed die eigenaarsbelangen vertegenwoordigen. Zij geeft sinds 1977 modelovereenkomsten uit. Aanvankelijk één model, later afzonderlijke modellen voor huur van winkelruimte, woonruimte, overige bedrijfsruimte (kantoren) en garageboxen. Begin 2023 werd een nieuwe versie van de modelovereenkomst winkelruimte gepubliceerd. Zie hierover mijn eerdere blog.

Koninklijke INretail, MKB-Nederland, Horeca Nederland, Raad Nederlandse Detailhandel, Centraal Bureau Levensmiddelen en Vakcentrum Vastgoedoverleg vertegenwoordigen ondernemers in diverse branches. Een aantal van die partijen was betrokken bij de totstandkoming van het ROZ model winkelruimte 2012. Naar de smaak van betrokkenen waren deze partijen onvoldoende gehoord bij de totstandkoming van het ROZ model 2022. De inhoud van dit model en de onevenwichtigheid hiervan vormden reden voor het opstellen van een ‘huurdersvariant’. De inhoud is hier gepubliceerd.

 

De grote verschillen tussen beide modellen

Het eerste dat opvalt bij bestudering van het model is dat het niet transparant is waar het afwijkt van het ROZ-model. Het ROZ-model is vrij te gebruiken, maar schrijft wel voor dat “de ingevulde, toegevoegde en afwijkende tekst duidelijk als zodanig herkenbaar is.” De ‘huurdersvariant’ negeert dit voorschrift. Zo wordt een nieuw artikel 1.6 toegevoegd over het energieprestatiecertifcaat. In het ROZ-model 2022 is die bepaling juist uit de huurovereenkomst verwijderd en verplaatst naar de Algemene Bepalingen. Dat leidt tot bepalingen die tweemaal hetzelfde regelen, maar net anders geformuleerd zijn. Dit kan aanleiding geven tot uitlegdiscussies, die uiteraard onwenselijk zijn. Overigens treft het verwijt dat de afwijkingen niet zichtbaar zijn niet alleen de ‘huurdersvariant’. Veel grote verhuurders en retailers gebruiken hun eigen variant op het ROZ-model en tonen daarbij niet altijd de afwijking ten opzichte van de ‘standaard’. Mijns inziens mag het ROZ-model, al was het maar vanwege de leeftijd van de ROZ zelf, als de ‘standaard’ worden beschouwd.

De eerstvolgende grote afwijking wordt aangetroffen in artikel 5 over de servicekosten. De ‘huurdersvariant’ bepaalt dat wijziging van de leveringen van zaken en diensten alleen is toegestaan na toestemming van de huurder of de winkeliersvereniging. Voorts bevat de ‘huurdersvariant’ een verdeelsleutel die deels afwijkt van het ROZ-model. Ook als na afrekening van de servicekosten blijkt dat het betaalde voorschot te laag was, mag volgens de ‘huurdersvariant’ het voorschot niet worden verhoogd, tenzij huurder hier schriftelijk mee instemt.

Het ROZ-model winkelruimte 2022 bevat een aanzienlijk aantal bepalingen over duurzaamheid. De wettelijke verplichting van de huurder om die energiebesparende maatregelen te treffen die voortvloeien uit het Activiteitenbesluit (thans het besluit activiteiten leefomgeving), kortweg een lijst met erkende maatregelen voor energiebesparing, specifiek gemaakt voor branches zoals detailhandel of horeca, wordt expliciet bij de huurder neergelegd. Zowel de detailhandel als de horeca vormen in juridische zin 290-bedrijfsruimte (of eenvoudiger winkelruimte). Omdat bij huur van winkelruimte wordt uitgegaan van een casco gebouw, derhalve alleen een dak en buitenwanden, is niet vreemd dat de verplichting tot het ‘aanbrengen van een tijdklok met een daglichtregeling als de verlichting op vaste tijden moet branden terwijl het donker is’ op de huurder rust. De ‘huurdersvariant’ vervangt deze verplichting door een plicht van de verhuurder om werkzaamheden van de huurder die leiden tot energiebesparing te gedogen. Voorts bevat de ‘huurdersvariant’ een bepaling over de isolatiewaarden van het gehuurde (artikel 17.4) en bepaalt het dat de energieprestatie van het gehuurde minimaal niveau C moet zijn. Dergelijke verplichtingen bevat de wet nu nog niet, maar vallen op termijn wel te verwachten.

Wellicht de grootste wijziging vormt artikel 17.1 van de ‘huurdersvariant’. Daar is bepaald dat de verhuurder garandeert dat het gehuurde op de ingangsdatum kan en mag worden gebruikt overeenkomstig de tussen partijen overeengekomen bestemming. Het ROZ-model maakt heel bewust een onderscheid tussen het gehuurde (een bedrijfsruimte) en de bestemming (een apotheek of snackbar). Dat is logisch omdat alles wat de activiteiten van de huurder samenhangt (vetlucht van de frituur of automaat voor uitgifte van medicijnen) tot de expertise van de huurder moet worden gerekend. Zie voor een karakteristiek voorbeeld de link waar exploitatie van een supermarkt volgens het bestemmingsplan niet (zondermeer) was toegestaan en de verhuurder uitsluitend bedrijfsruimte huurde. Het hof oordeelde dat het vergunningenrisico op huurder rustte. De ‘huurdersvariant’ verschuift de vergunningsproblematiek richting de verhuurder.

De laatste grote afwijking betreft artikel 22.1 en 22.2 van de ‘huurdersvariant’. Volgens het ROZ-model is de verhuurder (grofweg) niet aansprakelijk voor gebreken die na aanvang van de huur ontstaan. Dat wijkt af van het wettelijk systeem. Zie voor een voorbeeld van rechtspraak over deze ROZ-bepaling de link. Dat geschil had betrekking op een door Albert Heijn gehuurde bedrijfsruimte. Op enig moment stortte het dak van de supermarkt in, na hevige regenval. De directe schade als gevolg van het instorten van het dak bedroeg enkele tonnen. Omdat heropening van de supermarkt enige maanden op zich liet wachten bedroeg de gevolgschade voor Albert Heijn miljoenen. De verhuurder kan de directe schade van de huurder verzekeren door middel van een opstalverzekering. Verzekering door de verhuurder van gevolgschade van de huurder is veel lastiger, zo niet onmogelijk. Is het dan onevenwichtig als de verhuurder zijn aansprakelijkheid beperkt of uitsluit? Daarover kan je van mening verschillen.

Via de link is een document te downloaden waarin de exacte verschillen zichtbaar zijn gemaakt tussen het ROZ-model en de ‘huurdersvariant’. Ook bij een reeks van blogs is het niet eenvoudig om alle verschillen in een paar zinnen uit te leggen. In een vergelijkingsdocument worden de verschillen duidelijker zichtbaar.

 

Conclusie

Het is goed dat een ‘huurdersvariant’ op het verhuurdervriendelijke ROZ-model huur van winkelruimte is ontwikkeld. Partijen kunnen zo beter onderhandelen over hun afspraken. Tussen de ‘huurdervariant’ en het ROZ-model bestaan forse verschillen. Omdat beide modellen de belangen van de eigen achterban pogen te behartigen viel ook niet te verwachten dat een huurdersvariant neutraal van opzet is.

Het gevolg van deze conflicterende modellen zal zijn dat de onderhandelingstijd toeneemt, voor zover de ‘huurdersvariant’ al de huurder bereikt die behoefte heeft aan tegenwicht en vervolgens ook in onderhandelingen de gevolgen van het aanvaarden van bepalingen begrijpt.

In een volgend blog wordt nader ingegaan op het ‘evenwicht’ in de ‘huurdersvariant’ en de servicekostenbepalingen van de ‘huurdersvariant’ en het ROZ-model.