Vastgoedeigenaren, hoe heurt het eigenlijk? In 2024 staat de Wet goed verhuurderschap niet stil.

Sinds 1 juli 2023 is de Wet goed verhuurderschap (de “Wgs”) van kracht. Deze wet biedt een instrumentarium, deels verplicht en deels optioneel, aan gemeenten om (on)gewenst verhuurgedrag te normeren en te handhaven. Onlangs zijn op 1 januari 2024 de laatste onderdelen van de Wgs in werking getreden en gelden er een aantal nieuwe verplichtingen voor gemeenten en verhuurders.

Zo moeten verhuurders op 1 juli 2024 alsnog aan de informatie(verstrekkings)plicht jegens bestaande huurders voldoen. Ook zal een bestaande regeling inzake goed verhuurderschap in de gemeentelijke APV per 1 juli 2024 vervallen en kan er een nieuwe gemeentelijke verhuurderverordening gaan gelden. Verder is op 1 januari 2024 de gemeentelijke verplichting tot het inrichten van het meldpunt in werking getreden alwaar huurders, woningzoekenden en anderen klachten kunnen melden over het gedrag van verhuurders. Dit alles valt bestuursrechtelijk te handhaven door gemeenten.

De Wgs staat dus bepaald niet stil. In dit blog gaan wij in op de belangrijkste veranderingen die de Wgs teweeg heeft gebracht en brengt in 2024. Met andere woorden: hoe heurt het tegenwoordig onder de Wgs?

De zeven gouden regels van goed verhuurderschap

Het goed verhuurderschap is onder de Wgs langs de meetlat van zeven gouden regels gelegd: (1) verbod op iedere vorm van ongerechtvaardigd onderscheid (discriminatie); (2) verbod op iedere vorm van intimidatie; (3) schriftelijkheidsvereiste voor aangaan van de huurovereenkomst; (4) begrenzing van de waarborgsom (maximaal twee maanden kale huur); (5) informatie(verstrekkings)plicht bij aangaan van de huurovereenkomst; (6) tegengaan van oneigenlijk gebruik van servicekosten; (7) verbod op het vragen van dubbele bemiddelingskosten.

Deze zeven gouden regels gelden voor verhuurders van woonruimte (inclusief woningcorporaties), verhuurders van verblijfsruimte aan arbeidsmigranten en verhuurbemiddelaars. Sinds 1 juli 2023 moeten deze verhuurders zich hieraan houden in alle fasen van het verhuurproces. De zeven gouden regels voor goed verhuurderschap gelden niet met terugwerkende kracht voor (bestaande) huurovereenkomsten die reeds vóór 1 juli 2023 waren gesloten. Verhuurders moeten wel overeenkomstig handelen bij het sluiten van (nieuwe) huurovereenkomsten per 1 juli 2023.

Alleen voor regel (5), de informatie(verstrekkings)plicht bij het aangaan van de huurovereenkomst, geldt hierop een uitzondering (artikel 23 van de Wgs). Uiterlijk op 1 juli 2024 moeten verhuurders de benodigde informatie ook aan bestaande huurders hebben verstrekt. De Raad voor Onroerende Zaken heeft in dit verband twee nuttige handreikingen opgesteld.

Een verhuurvergunning als reguleringsinstrument

Naast deze zeven (verplichte) gouden regels voor goed verhuurderschap, is met de Wgs de verhuurvergunning als optioneel reguleringsinstrument ingevoerd. Gemeenten hebben de bevoegdheid gekregen om door middel van een verhuurverordening gebieden en/of categorieën van woon- of verblijfsruimte aan te wijzen alwaar een verhuurvergunning verplicht is en daaraan voorwaarden te verbinden, mits dat in het aangewezen gebied noodzakelijk en geschikt is voor het behoud van de leefbaarheid.

De voorwaarden die de gemeente kan verbinden aan een vergunning voor de reguliere verhuur van een woonruimte zijn: (i) de wijze waarop de verhuurder aantoont hoe hij invulling geeft aan de regels van goed verhuurderschap, (ii) de maximale huurprijs en het maximale huurverhogingspercentage indien het een zelfstandige woonruimte betreft die in de gereguleerde sector valt en (iii) het hebben en uitvoeren van een onderhoudsplan. Een verhuurvergunning kan uitsluitend worden geweigerd krachtens de limitatieve gronden van artikel 7 van de Wgs.

Als een verhuurverordening van kracht wordt in een gemeente, en daarmee het verbod om in bepaalde gebieden zonder verhuurvergunning te verhuren, krijgen verhuurders voor bestaande huurovereenkomsten zes maanden de tijd om aan de vergunningsplicht te voldoen (artikel 24 van de Wgs). Heeft een gemeente direct bij inwerkingtreding van de Wgs een vergunningingstelsel opgetuigd, dan had de verhuurvergunning dus op 1 januari 2024 binnen moeten zijn. Bestaande huurovereenkomsten, die al (ruim) voor 1 juli 2023 zijn afgesloten, vallen niet buiten de vergunningplicht.

APV vergunningstelsel geldt niet meer per 1 juli 2024

Per 1 januari 2024 bestaat namelijk enkel nog de mogelijkheid voor gemeenten om goed verhuurderschap te regelen in een verhuurverordening. Gemeenten die een regeling ter zake goed verhuurderschap in een APV hebben opgenomen, kunnen daar van rechtswege geen gebruik meer van maken per 1 juli 2024 (artikel 25 van de Wgs). Dit is ook het geval indien die gemeente op dat moment nog geen verhuurverordening heeft vastgesteld.

Het voorgaande geldt evenzeer voor op basis van de APV opgestelde beleidsregels voor goed verhuurderschap. Dit leidt ertoe dat deze beleidsregels per 1 juli 2024 dienen te worden ingetrokken. Hierbij geldt wel dat indien de gemeente alsnog een verhuurverordening met een vergunningstelsel vaststelt, de beleidsregels als invulling voor dit nieuwe vergunningsstelsel kunnen dienen. In dat geval dient wel de juridische grondslag van deze beleidsregels aangepast te worden conform de Wgs.

Ook is het niet meer mogelijk om te sturen op goed verhuurderschap door het stellen van voorwaarden en voorschriften bij voorraadvergunningen (woonruimtevoorraadbeheer op grond van de Huisvestingswet 2014). De gemeenten die reeds sturen op goed verhuurderschap, dienen uiterlijk per 1 juli 2024 de bestaande verordeningen hierop aan te passen.

Een verplicht gemeentelijk meldpunt voor huurders

Per 1 januari 2024 zijn gemeenten verplicht een laagdrempelig meldpunt in te richten. Huurders, woningzoekenden en anderen kunnen hier signalen en klachten over ongewenst gedrag van verhuurders indienen. Ook kunnen verzoeken tot handhaving worden gedaan, in concrete situaties kan hulp worden geboden en kunnen doorverwijzingen mogelijk worden gemaakt naar andere bevoegde instanties (bijvoorbeeld de Huurcommissie of een juridisch loket). Dit gemeentelijk meldpunt vormt dan ook een belangrijke basis voor de gemeentelijke handhaving.

De gemeente houdt toezicht op de naleving van de Wgs en heeft ook handhavingsbevoegdheden. Indien de verhuurder zich niet aan de (verplichte) zeven gouden regels voor goed verhuurderschap dan wel de (optionele) vergunningsplicht houdt, kan de gemeente sancties opleggen. Hierbij kan worden gedacht aan een bestuurlijke boete en als ultimum remedium kan de gemeente zelfs de woning in beheer nemen. Handhaving vindt plaats langs de escalatieladder zoals opgenomen in de Handreiking goed verhuurderschap.

Dit geldt overigens alleen ten opzichte van private verhuurders en niet voor woningcorporaties. Huurders van woningcorporaties kunnen hun klacht melden via de interne klachtenprocedure van de woningcorporatie. Evenmin geldt de (optionele) vergunningplicht uit de Wgs voor woningcorporaties, gelet op de wettelijke taak van toegelaten instellingen alsook de diverse regels waaraan zij zich al moeten houden krachtens de Woningwet en het toezicht op de naleving daarvan door de Autoriteit woningcorporaties.

Gemeentelijke handhaving van goed verhuurderschap

Gemeenten kunnen om te beginnen een last onder dwangsom of bestuursdwang opleggen aan verhuurders, teneinde hun gedrag bij te sturen en hen alsnog te laten voldoen aan de norm van goed verhuurderschap. Indien een herstelsanctie geen zoden aan de dijk zet, dan kunnen gemeenten – men kan daar overigens ook direct voor kiezen – een bestuurlijke boete aan betreffende verhuurder opleggen.

De eerste bestuurlijke boete die aan de verhuurder wordt opgelegd is van de vierde categorie. Per 1 januari 2024 is dat maximaal € 25.750. Een volgende bestuurlijke boete van de vijfde categorie kan worden opgelegd als diezelfde verhuurder binnen een tijdvak van vier jaar weer over de schreef gaat. Per 1 januari 2024 is dat maximaal € 103.000. Let wel: per verhuurde woonruimte kunnen zich meerdere overtredingen inzake goed verhuurderschap voordoen, zodat ook meerdere bestuurlijke boetes per woonruimte kunnen worden opgelegd. Ook kan een verhuurder bij meerdere verhuurde woonruimtes overtredingen begaan. Het totale bestuurlijke boetebedrag kan dus hoog uitpakken.

Inbeheername is een zeer ingrijpende handhavingsmaatregel. De gemeente is dan bevoegd om de ingebruikgeving van de woonruimte te beheren, de huurpenningen te innen én alle handelingen met betrekking tot de woonruimte te verrichten die volgen uit het burgerlijk recht. Betwijfeld kan worden of deze handhavingsmaatregel niet een (te) forse c.q. disproportionele inbreuk op het eigendomsrecht van de verhuurder is. Niet voor niets was de Raad van State kritisch op de invoering van de Wgs. Inbeheername is dan ook alleen mogelijk in enkele specifieke situatie, genoemd in artikel 12 van de Wgs. Eén daarvan is als de verhuurder in het tijdvak van vier jaar (voor dezelfde overtreding) twee keer een bestuurlijke boete is opgelegd.

De gemeente moet gegevens van de verhuurder openbaar maken als een bestuurlijke boete aan hem is opgelegd voor het handelen in strijd met de regels voor goed verhuurderschap of wanneer een besluit tot inbeheername is genomen. De openbaarmaking ziet in ieder geval op de bedrijfsnaam van de verhuurder. De openbaarmaking van de bestuurlijke boete wordt na vier jaar beëindigd. De openbaarmaking van de inbeheername wordt beëindigd als de gemeente het beheer beëindigt.

Wees als verhuurder dus bewust van hoe het heurt onder de Wgs. Heeft u daar verdere vragen over of anderszins over (de handhaving) van wet- en regelgeving waarmee gemeenten kunnen ingrijpen op de verhuur van woonruimte, neemt u dan contact op met Weebers Vastgoed Advocaten.

mrs. T.J.J. Slegers en S.W.B.M.A. Thielens, februari 2024