Gerechtelijk deskundig taxateur, in de klem?

mr. Onno G. Tacoma MRE MRICS[1]

september 2024

INTRO: Taxateurs (gerechtelijk deskundige) die door de rechter worden aangesteld om een taxatie te doen omdat er een conflict is tussen twee partijen over de waarde van een pand, worden steeds vaker door één van die partijen voor de tuchtrechter gedaagd. Advocaat Onno Tacoma vindt dit geen goede ontwikkeling en pleit ervoor dat de rechter de taxateur beter beschermt.

Steeds vaker wordt mij gevraagd tucht- en/of civielrechtelijk vastgoedtaxateurs bij te staan die, soms al tijdens een lopende gerechtelijke procedure waarin zij voor de rechtbank als deskundige optreden, door een van de procederende partijen  worden aangesproken. Die partij vindt dan dat de taxateur zijn werk niet goed doet. Meestal is dat overigens de partij die vermoedt dat er een onwelgevallige uitkomst gaat komen.

Het aanspreken van deze door de rechter aangestelde  taxateur start dan vaak met een tuchtrechtelijke procedure tegen de taxateur bij NRVT-tucht. Hiermee frustreert die partij  de onafhankelijkheid van de  taxateur en wordt er tegelijkertijd  bewijs verzameld tegen de taxateur. Dit bewijs kan dan in de lopende procedure en in een opvolgende civiele procedure tegen de taxateur worden gebruikt.

In deze bijdrage ga ik in op de rol van de taxateur als gerechtelijk deskundige, de tuchtrechtelijke procedure tegen de taxateur en hoe de procederende partijen het tuchtrecht gebruiken om nog voor afronding van zijn werk twijfel te zaaien over de conclusies van de taxateur.

De gerechtelijk deskundige

De rol en positie van de taxateur ligt vast in artikel 194 van het wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering Lid 1:“De rechter kan op verzoek van een partij of ambtshalve een bericht of een verhoor van deskundigen bevelen. Het vonnis vermeldt de punten waarover het oordeel van de deskundigen wordt gevraagd”. Dit gebeurt via vonnis of beschikking en na overleg met partijen. De taxateur is door de rechterlijke macht vooraf geaccepteerd  als deskundige.

Formeel[2] moet deze taxateur zijn opdracht onpartijdig en naar beste weten voltooien, partijen in de gelegenheid stellen hun inbreng te geven en daarvan schriftelijk verslag doen in het deskundigenbericht. Partijen moeten hieraan meewerken. De rechter kan de gevolgtrekking verbinden die hij/zij geraden acht als niet aan die laatste verplichting wordt voldaan.

Maar zo gaat het niet altijd, zoals in het geval van een taxateur die ik de afgelopen tijd tuchtrechtelijk[3] heb bijgestaan.

Het voorval

Het gaat om[4] de waardering van een aantal panden in een aandelenoverdracht en betreft een combinatieopdracht waarbij Stab[5] als ‘hoofdaannemer’ en de taxateur, in het vonnis ‘L’, als ‘onderaannemer’ fungeert.

Al ruim voor de gerechtelijke uitspraak[6] heeft één van de procederende partijen een klacht  bij NRVT-tucht ingediend tegen de door de rechtbank aangestelde taxateur L. net nadat partijen in de juridische procedure hun inbreng op de concepttaxatie van L. hadden gegeven. Het definitieve rapport was inmiddels ingediend. Gezien de vonnisdatum, was de procedure bij lange na nog niet afgerond toen de klacht tegen deze taxateur al op de deurmat lag.

Het tuchtrecht voor taxateurs

Het overgrote deel van de in Nederland werkzame taxateurs is aangesloten bij het NRVT, het kwaliteitslabel voor vastgoedtaxateurs waar het onafhankelijke NRVT-tucht aan is verbonden. Dit instituut behandelt klachten tegen aangesloten taxateurs. Door de laagdrempelige toegang voor klagers is slechts het ‘zijn van ‘belanghebbende[7]’ al voldoende om een klacht in te dienen. Een belanghebbende laat zich definiëren als:

“degene die een belang heeft bij het handelen of nalaten van de Beklaagde waartegen de Klacht is gericht”.

De Beklaagde in deze is de betreffende taxateur, danwel de uitgeschreven taxateur. Het voorgaande houdt in dat het klachtrecht niet slechts de taxatieopdrachtgever geldt, maar ook een derde die een belang kan aantonen, zoals een van de betrokken procederende partijen.

De oorsprong van deze regeling is gelegen in de in het verleden gevoerde discussie tussen de opdrachtgever voor de taxatie (de hypotheekaanvrager) en de financieringsinstelling (de bank). Omdat de hypotheekaanvrager opdrachtgever voor de taxatie was, kon de bank de taxateur niet aanspreken, terwijl de bank zich voor het verstrekken van de financiering juist moest baseren op dat taxatierapport. Dat heeft ertoe geleid dat banken tegenwoordig of zelf opdrachtgever zijn of mede-opdrachtgever voor de taxatie. Als belanghebbende kunnen zij zich thans gewoon zelfstandig stellen in een tuchtrechtelijke procedure voor het NRVT.

In deze casus stelde een van de twee procespartijen (degene die vreesde voor de taxatie uitslag) zich als belanghebbende en was ontvankelijk voor NRVT-tucht. Het doel van de klager voor de klacht bij het NRVT-tucht was tweeledig.

• Als eerste maakt het de betreffende taxateur vleugellam bij de verdere uitvoering van zijn taxatie. Het geluk was, dat het definitieve rapport al was ingediend nadat partijen hun inbreng hadden gegeven. Was de klacht bij NRVT-tucht eerder ingediend, had de taxateur niet anders kunnen doen dan zijn opdracht neerleggen, respectievelijk teruggegeven aan de rechtbank. Hij zou immers geen onafhankelijk oordeel meer hebben kunnen geven.
• Ten tweede is een veroordeling van een taxateur door NRVT-tucht, bij voorkeur op het niveau van een berisping of hoger, het bewijs of vermoeden dat de taxateur zijn/haar werk niet goed heeft gedaan. Immers, de peergroup heeft dat vastgesteld. Als dit bewijs kan worden geleverd, maakt dat de weg vrij naar een tekortschieten in de nakoming van de taxatieopdracht of, ingeval van een derde-belanghebbende, een onrechtmatige daad. Taxateurs zijn meestal goed tegen beroepsaansprakelijkheid verzekerd en er valt dus best verhaal te halen.

Het dilemma

Het voorgaande schept een dilemma voor NRVT-tucht, de rechterlijke macht en de taxateur. Het kan immers zijn dat de taxateur in strijd handelt met de NRVT-regels zonder dat dit de uitvoering van de taxatie raakt. De taxateur kan de klager onheus hebben bejegend of blijk hebben gegeven van onprofessioneel gedrag. Het antwoord op de vraag welke waarborgen NRVT-tucht biedt  om de inhoudelijke klachten, die betrekking hadden op die taxatie, te pareren of te parkeren, zijn in de reglementen niet uitgewerkt. . Dat die zorg inmiddels breder gedeeld wordt, blijkt wel uit het artikel ‘Gerechtelijk deskundigen onder druk gezet’ van Gilhuijs en Keijser uit  2022[8].

De rechterlijke macht wordt hier geconfronteerd met een ander dilemma, namelijk de vraag in hoeverre het uitgebrachte deskundigenbericht nog betrouwbaar is. Dit laatste zou pleiten voor een wettelijke[9] meldplicht voor taxateurs. Zodra deze gedurende de uitvoering van de werkzaamheden als deskundige, danwel gedurende de looptijd van die juridische procedure tuchtrechtelijk gedaagd wordt, is hij/zij verplicht dat aan de behandelend rechter te melden. Deze kan daar dan de gevolgen aan verbinden de hem/haar gerade voorkomen.

Er wordt dan ook voorkomen dat de taxateur voor grote kosten komt te staan. Immers, uitgaande van de tweeluik tucht/civiel zal de taxateur al in een vroeg stadium juridische bijstand zoeken. Als de klager met zijn tuchtklacht moet wachten totdat de juridische procedure in die instantie is afgerond, kan de taxateur onbevangen zijn/haar werk doen. Immers de deskundigenprocedure bij de rechter biedt  partijen ruim voldoende mogelijkheid om op de conceptbevindingen van de taxateur te reageren.

Conclusie

Uit ervaring is mij gebleken, vooral als de (financiële) belangen groot zijn, dat partijen niet schuwen de taxateur al gedurende de uitvoering van zijn werkzaamheden als deskundige tuchtrechtelijk aan te pakken. Dat is in alle gevallen een bedreiging voor de objectiviteit van het deskundigenbericht en gaat ten koste van de legitimiteit van de te wijzen gerechtelijke uitspraak. Daar staat tegenover dat het mogelijk is dat de taxateur zich niet overeenkomstig de beroepsnormen gedraagt.

Door de rechter in staat te stellen om, na een melding van de taxateur, in te grijpen zoals hiervoor geschetst, wordt de onafhankelijkheid van de gerechtelijk deskundige gewaarborgd. Geen enkele partij of diens advocaat wil het meemaken om aan een rechter te moeten uitleggen dat hij probeert de taxateur via een tuchtrechtprocedure onder druk te zetten. Mocht daar toch aanleiding voor zijn, wordt of de taxateur vervangen of is er nadien voldoende tijd en gelegenheid voor een tuchtklacht of civiele procedure.

 

[1] mr. Onno G. Tacoma MRE MRICS is advocaat en partner bij Weebers Vastgoed Advocaten NV. Daarnaast is Tacoma gerechtelijk deskundige en gespecialiseerd in de aansprakelijkheid van vastgoed taxateurs. Tekstredactie Ubuntu words and more. Dit is een bewerking voor Vastgoedjournaal van het volledige artikel met alle voetnoten en verwijzingen naar bronnen en jurisprudentie. Het volledige artikel vindt u op www.vastgoed-advocaten.nl

[2] Artikel 198 Rv

[3] NRVT-tucht uitspraken nummers 210412 d.d. 6 januari 2022 en 210412HB d.d. 14 november 2022

[4] ECLI:NL:RBNHO:2021:7483

[5] Stab = Stichting Advisering bestuursrechtspraak

[6] Datum uitspraak 14 augustus 2021, datum klacht 9 april 2021

[7] Regelement definities artikel 1.1 sub b

[8] Gerechtelijk deskundigen onder druk gezet, Sacha Dalen Gilhuijs en Nico Keijser, Expertise en Recht, 2022/3 juni

[9] Voor zover deze plicht niet in de wet is opgenomen kan, zo komt het mij voor, deze verplichting bij tussenvonnis aan de taxateur worden opgelegd.