Hoge Raad geeft duidelijkheid over indexatiebeding

Vandaag heeft de Hoge Raad antwoord gegeven op vragen van de rechtbank Amsterdam over de toelaatbaarheid van indexatiebedingen. Vermoedelijk tot geruststelling van veel verhuurders acht de Hoge Raad een opslag tot 3% bovenop de inflatie niet oneerlijk.

Aanleiding

Sinds een geruchtmakende uitspraak over het indexatiebeding in een huurovereenkomst betreffende woonruimte van Bouwinvest is veel belangstelling voor dit beding. Dat dergelijke bedingen controversieel zijn, is het gevolg van een Europese richtlijn uit 1993. Kortweg verbiedt deze richtlijn dat beroepsmatige verkopers met consumenten oneerlijke bedingen overeen komen. Nadat over het indexatiebeding in de juridische vakliteratuur vragen waren gesteld, heeft met name de rechtbank Amsterdam in diverse uitspraken geoordeeld dat een (huur)prijswijzigingsbeding dat geen objectieve reden voor wijziging heeft oneerlijk is. Als objectieve reden wordt beschouwd de consumentenprijsindex. De meeste commerciële huurovereenkomsten nemen deze index als grondslag, maar staan toe dat bovenop deze verhoging een extra opslag wordt gehanteerd.

De rechtbank Amsterdam heeft besloten om vragen over de toelaatbaarheid dit beding voor te leggen aan de Hoge Raad (zie hierover deze link). De adviseur van de Hoge Raad heeft op 19 juli 2024 zijn visie gegeven op deze vragen en een voor verhuurders relatief gunstige wijze van beantwoording voorgesteld. Het laatste woord is evenwel aan de Hoge Raad. Aan hem waren vijf vragen, plus deelvragen, voorgelegd.

1 Op welke wijze moet worden beoordeeld of een indexatiebeding oneerlijk is?

Aan deze vraag gaat eigenlijk de vraag vooraf of het huurprijswijzigingsbeding los kan worden gezien van het opslagbeding. De Hoge Raad is van oordeel dat dit het geval is. Volgens hem is niet beslissend of het beding louter tekstueel als één beding moet worden beschouwd, maar het opslagbeding en het indexatiebeding verschillende doelen hebben. Dit is volgens de Hoge Raad het geval. Het opslagbeding heeft ten doel om kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie te compenseren en om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling. Hier volgt de Hoge Raad zijn adviseur. De kantonrechter meende evenwel dat dit anders was “het huurgenot (de prestatie van de verhuurder) wordt daardoor niet vermeerderd. Voor zover de opslag is bedoeld verband te houden met de waardestijging van de woning, komt deze erop neer dat de huurder een steeds zwaarder wegende prestatie moet verrichten omdat het vermogen van de verhuurder toeneemt. Nu van enige redelijke grond daarvoor niet is gebleken, moet dit onredelijk bezwarend worden geacht.”

Ten aanzien van de vraag of het beding oneerlijk is volgt de Hoge Raad standaard Europese rechtspraak die voorschrijft dat beslissend is alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst. Het beding dient duidelijk en begrijpelijk te zijn en de consument dient te kunnen voorzien wat de gevolgen van een wijzigingsbeding in de toekomst voor hem zullen zijn. De Hoge Raad oordeelt dat aan die vereisten is voldaan. Omdat sprake is van een #duurovereenkomst en huur slechts op beperkte gronden beëindigd kan worden heeft de verhuurder een gerechtvaardigd belang bij aanpassing van de huur aan geldontwaarding én het compenseren van kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie. De huurder kan weliswaar niet voorzien in hoeverre de verhuurder toepassing zal geven aan het beding, er is immers overeengekomen dat de verhuurder een opslag kán toepassen, maar hij weet wel met welk maximumpercentage en hoe vaak. Om die reden wordt een opslagbeding tot 3% niet oneerlijk geacht. Dat betekent dat hogere opslagpercentages nog steeds oneerlijk kunnen zijn.

2 Als het beding oneerlijk is, wat is dan het rechtsgevolg?

Op grond van Europese rechtspraak bestaat voor de nationale rechter weinig speelruimte indien hij het beding oneerlijk acht. Dan moet de rechter het beding vernietigen en vallen huurder en verhuurder terug op de aanvangshuurprijs. De Hoge Raad bevestigt deze regel en herhaalt dat als gevolg van de vernietiging geen indexatie voor het verleden én de toekomst meer mogelijk is.

3 Mag de rechter bij een oneerlijk beding alleen achterstallige huur toewijzen, gebaseerd op de aanvangshuur, of moet hij een oordeel vormen over de verschuldigdheid van huur over de gehele huurperiode?

In de praktijk worden veel zaken over huurachterstanden aan de rechter voorgelegd. De achtergrond van deze vraag is of de rechter dan direct recht moet doen aan de gehele rechtsverhouding, en dus ambtshalve moet vaststellen dat de huurder (bij een oneerlijk indexatiebeding) jarenlang teveel huur heeft betaald, of dat hij zijn oordeel moet beperken tot de voorgelegde vraag of de huidige huurachterstand ontbinding van de huur rechtvaardigt. De Hoge Raad oordeelt dat geen verplichting bestaat om recht te doen aan de gehele rechtsverhouding. Hij dienst slechts te rekenen met de aanvangshuur (als het beding vanwege het voorgaande oneerlijk is).

4 Wanneer verjaart een vordering tot terugbetaling van huur als de huur op grond van een oneerlijk beding is verhoogd?

Als gevolg van het oordeel dat bij vernietiging van een oneerlijk huurprijswijzigingsbeding partijen terugvallen op de aanvangshuur moet de rechter ook oordelen of die vordering aan verjaring onderhevig is. Vanwege het antwoord op vraag 3 meent de Hoge Raad dat de vraag naar verjaring geen beantwoording behoeft. Dat is technisch gesproken juist, maar betreurenswaardig omdat hiermee voor toekomstige andere geschillen geen duidelijkheid komt. Het is dan ook wachten op een nieuwe prejudiciële procedure over deze vraag.

5 Biedt Europese rechtspraak mogelijkheden om periode van terugbetaling te beperken?

Ook deze vraag wordt door de Hoge Raad niet beantwoord, gelet op de andere antwoorden. De Hoge Raad kan deze vraag ook niet beantwoorden, omdat het antwoord is voorbehouden aan de Europese rechter.

Conclusie

Veel verhuurders zullen opgelucht adem halen na kennisneming van de beslissing. De geest is terug in de fles voor veel verhuurders. Voor verhuurders met een opslagbeding van meer dan drie procent duurt de onzekerheid voort. Ook voor verhuurders die wel opslagbeding van meer dan drie procent zijn overeengekomen, maar daaraan nooit uitvoering hebben gegeven blijft de onzekerheid bestaan. De rechtbank Rotterdam meent dat indien verhuurders vanaf aanvang van de huur gedurende minimaal drie jaar geen uitvoering hebben gegeven aan het (volledige) opslagbeding “voorstelbaar is dat tussen partijen een nieuwe afspraak is gaan gelden.” Of dat standpunt ook elders wordt aanvaardt valt te bezien.

Elout Korevaar, 29 november 2024