Een taxatie is een taxatie als er taxatie op staat

Recent heeft het tuchtcollege van het NRVT een richtinggevende uitspraak gedaan aangaande het onderscheid tussen een professionele taxatiedienst en een partijdeskundig waardeadvies. Met deze uitspraak wordt het taxatierapport nog meer beschermd als het document waarop besluitvorming ten aanzien van vastgoed kan en mag worden gebaseerd, een belangrijk vervolg op eerdere uitspraken en publicaties[1] in die richting.

Naast de professionele kwalificaties van vastgoed taxateurs groeit het besef dat er een groot belang is gelegen in de plaats en statuur die het taxatierapport zelf inneemt in het financieel economisch verkeer. Dat begint met de vaststelling dat het taxatierapport een rol speelt bij de onderbouwing van besluiten van partijen die op dat moment in de vastgoedmarkt acteren. Dat kan de particulier zijn die een woning koopt en een taxatie nodig heeft voor zijn financiering, de bank die inzicht wil hebben in de waarde en risico’s van het te financieren onderpand of de (beurgenoteerde) onderneming die inzicht wil hebben in de waarde van haar activa. In alle gevallen gaat het om partijen die in de regel zijn aan te merken als niet professioneel vastgoeddeskundige en die mitsdien moeten kunnen vertrouwen op een volledig en zorgvuldig uitgevoerde waardering van het getaxeerde onroerend goed, waarvan verslag is gedaan in het taxatierapport.

Deze notie aangaande de uitvoering van de taxatie en de verslaglegging in het taxatierapport wordt teruggevonden in en is vaste jurisprudentie van de Centrale Raad van Toezicht van NVM. Zij hanteert daartoe de volgende standaardoverweging:

‘Zoals hiervoor onder randnummer […] is overwogen worden aan de wijze van totstandkoming en de inhoud van taxatierapporten hoge eisen gesteld omdat men daarop in het maatschappelijk verkeer moet kunnen afgaan.’ (15-2535 CRvT NVM Einduitspraak d.d. 10 december 2015, overweging 2.8)

Binnen de regulering van de uitvoering van taxaties door bij het NRVT aangesloten taxateurs duidt men taxaties, zoals bedoeld in de hiervoor aangehaalde uitspraak van de CRvT NVM, aan als ‘Professionele Taxatie Diensten (PTD-taxaties). Van een zogenaamde PTD-taxatie is volgens vaste rechtspraak van het tuchtcollege van het NRVT (NRVT-tucht: 20170628 d.d. 13 december 2017) in de volgende situaties sprake:

1. Hierbij zijn alle NRVT reglementen toepasselijk, derhalve de Algemene Gedrags- en Beroepsregels (AGB), het Reglement Kamers NRVT, het Reglement Definities NRVT en afhankelijk van het type taxatie het Subreglement Grootzakelijk Vastgoed NRVT of één van de praktijkhandreikingen NRVT.
2. Niet- martwaardetaxaties. Dit zijn taxaties waarvan de uitvoering veelal gereguleerd is bij wet zoals ingeval van onteigening, de WOZ, planschadewaardering, enzovoorts.

 De overige waardeadviezen van taxateurs worden aangeduid als partij ’partijdeskundig waardeadvies’. In het licht van de belangrijke plaats die het taxatierapport inneemt in de onderbouwing van financiële beslissingen is dit onderscheid van groot belang. Ten aanzien van de PTD-taxaties wordt, behoudens expliciete exoneratie, derdenwerking aangenomen, iets waarvan bij een partijdeskundig waardeadvies uiteraard geen sprake kan en mag zijn.

Dat NRVT Tucht van mening is dat het onderscheid tussen een PTD-taxatie en een partijdeskundig waardeadvies een belangrijk onderscheid is dat handhaving behoeft ten faveure van de bescherming van de PTD-taxatie, heeft zij recent op niet mis te verstane wijze duidelijk gemaakt in een zeer richtinggevende uitspraak (NRVT Tucht: 20180115 d.d. 25 juli 2018).

In deze kwestie heeft een taxateur, ingeschreven in het Register Wonen, de onderhandse verkoopwaarde van een hotel in een toeristisch gebied vastgesteld. Van zijn bevindingen doet hij verslag in een verkort taxatierapport. Vervolgens wordt het taxatierapport door de opdrachtgever in een juridische procedure gebruikt op basis waarvan uiteindelijk vonnis wordt gewezen. Klaagster stelt dat de taxateur de omzet veel te hoog (2x) heeft ingeschat, geen cijfers van de onderneming heeft ingezien om de omzet te verifiëren en het object ten behoeve van de taxatie niet van binnen heeft opgenomen. Het door de taxateur gevoerde verweer komt er samengevat op neer dat er geen sprake zou zijn van een PTD-taxatie maar een intern advies aan de opdrachtgever en voorts dat het de taxateur niet bekend was dat het taxatierapport gebruikt zou worden in een juridische procedure.

Het tuchtcollege maakt korte metten met dit verweer en geeft daartoe twee belangrijke en richtinggevende overwegingen:

1. ‘[…] Het tuchtcollege stelt vast dat het rapport een taxatierapport wordt genoemd en nergens in het rapport is opgenomen of anderszins blijkt dat het hier een intern advies betreft. Daarmee is sprake van een professionele taxatiedienst.’
2. ‘Een taxateur dient, alvorens akkoord te gaan met een beknopte rapportage, zich er altijd van te vergewissen dat een dergelijke beknoptere rapportage niet misleidend of ongepast is, afhankelijk van de aard van het object, het doel van de taxatie, de personen die waarschijnlijk besluiten zullen baseren op het rapport en anderszins van het rapport gebruik zullen maken of worden geraakt door dergelijke besluiten.’

Met andere woorden: een taxatie is een taxatie als er taxatie op staat! Daarmee mag, volgens het tuchtcollege de opdrachtgever, alsmede de derde ervan uitgaan dat niettegenstaande de beknopte verslaggeving de volledige PTD-taxatie is uitgevoerd met alles wat daarbij hoort. Er is alleen dan sprake van een niet PTD-taxatie wanneer daarvan uitdrukkelijk in het (beknopte) verslag melding is gemaakt. Een beknopte verslaggeving kan toegestaan zijn mits de taxateur er blijk van geeft de onder ii) genoemde zorgvuldigheidsafweging te hebben gemaakt.

Met deze beslissing heeft het tuchtcollege mijns inziens een einde gemaakt aan allerhande ‘fantasie’ taxatierapporten die ook ik in mijn aansprakelijkheidspraktijk geregeld tegen kom en ten aanzien waarvan de aangesproken taxateur zich achteraf verweert met de stelling dat het ‘alleen voor intern gebruik is’, ‘een waarde opinie’ of zoals laatst ‘slechts een vriendendienst’. Deze uitspraak legt een grote verantwoording bij de uitvoerend taxateurs. Zij zullen zich moeten realiseren dat bij veel  gehoorde verzoeken om: ‘alleen maar een briefje met de waarde’, ‘een updateje van het taxatierapport, je hoeft niet alles opnieuw te doen’, ‘laat het rapport maar achterwege, we kijken toch alleen maar naar de waarde’ deze allemaal kwalificeren als taxatie en waarvan zonder meer aangenomen wordt dat het om een volledige PTD-taxatie gaat, waarvoor alle noodzakelijke werkzaamheden en onderzoeken zijn uitgevoerd. Met andere woorden waarvoor de taxateur volledig aansprakelijk gehouden kan worden. Immers indien het taxatieverslag geen PTD-taxatie is, moet daarvan uitdrukkelijk in het verslag blijken.

Als gevolg van deze uitspraak valt te verwachten dat de statuur van het taxatierapport als zelfstandig verslaggevingsdocument, waarop de opdrachtgever maar ook derden zich kunnen baseren, zal toenemen en hopelijk zullen taxateurs ervoor bedanken taxatieverslagen af te geven waarbij zij niet in de gelegenheid zijn gesteld (financieel of feitelijk) alle werkzaamheden uit te voeren die noodzakelijk zijn voor een volwaardige PTD-taxatie. Hopelijk zal deze richtinggevende uitspraak van het NRVT Tuchtcollege vaste jurisprudentie worden als gevolg waarvan dit adagium ook in de civiele rechtspraak gevolgd zal worden.

[1] CRvT NVM 15-2535 d.d. 10 december 2015, NRVT Tucht 20170628 en Vastgoedjournaal d.d. 27 juni 2018 Wetgeving voor de taxatiesector: Wordt de taxatie of de taxateur genormeerd?

Onno G. Tacoma MRE MRICS, advocaat en gespecialiseerd op het gebied van de aansprakelijkheid van taxateurs en makelaars

Oktober 2018