Huurder in detentie: ontruiming in kort geding

Het komt voor dat een huurder van een sociale woonruimte vanwege een detentieperiode niet in de woonruimte kan verblijven. In dat geval kan de sociale verhuurder ontruiming vorderen, omdat de huurder dan gedurende de detentieperiode zijn hoofdverblijf niet in de huurwoning heeft. De huurder schiet dan tekort in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Twee nagenoeg identieke zaken leiden tot twee totaal verschillende oordelen van de rechtbank Oost-Brabant in de uitspraak van 24 mei 2019 en de rechtbank Amsterdam in de uitspraak van 13 augustus 2019. Deze laatste uitspraak leidde ook tot media aandacht vanwege de bijzondere uitkomst.

Casus bij rechtbank Oost-Brabant

De verhuurder en huurder zijn in de huurovereenkomst overeengekomen dat de huurder het gehuurde zelf diende te bewonen en er zijn hoofdverblijf dient te hebben. Eind februari 2018 is de huurder aangehouden door de politie. Sindsdien verbleef de huurder in detentie. In maart 2018 hebben familieleden van de huurder contact gezocht met de verhuurder, waarbij zij aangaven dat zij de huur (incl. achterstand) volledig zouden voldoen. De huurder is vervolgens in juni 2018 veroordeeld voor afpersing. De rechter legt geen gevangenisstraf op. Wel moet de huurder voor de duur van 1 jaar worden opgenomen in een psychiatrisch ziekenhuis.

De huurder wilde niet worden opgenomen in een psychiatrisch ziekenhuis en ging daarom in hoger beroep. Als gevolg van het hoger beroep, bleef hij vastzitten. De straf kon nog niet worden uitgevoerd zolang deze niet definitief is. De huurder geeft aan dat wanneer hij het hoger beroep verliest, de huurovereenkomst vrijwillig zou worden opgezegd. De verhuurder heeft daarom het hoger beroep afgewacht. In maart 2019 heeft het gerechtshof ’s-Hertogenbosch het vonnis van de rechtbank in de strafprocedure bekrachtigd. De huurder weigert echter om de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen.  Op dat moment zat de huurder nog steeds in detentie in afwachting van een plaatsing in het psychiatrisch ziekenhuis. De verhuurder besloot daarom een civiele procedure tot ontruiming aanhangig te maken. De huurder had zijn hoofdverblijf immers al geruime tijd niet meer in het gehuurde.

De huurder ontkende niet dat hij zijn hoofdverblijf niet meer in het gehuurde had. Hij stelde echter dat de verhuurder geen spoedeisend belang meer had (een vereiste in kort geding), omdat de verhuurder al ruim een jaar wist dat de huurder in detentie zat. Daarnaast stelde hij dat sprake was van overmacht. De huurder kon de woonruimte niet zelf bewonen, omdat hij nou eenmaal in detentie zat. Ook zou hij tijdens zijn behandeling op een gegeven moment al in de weekenden terug mogen keren naar de woning. Een ontruiming zou zijn behandeling ook niet goed doen.

Het oordeel van de rechtbank Oost-Brabant

De voorzieningenrechter oordeelde dat het spoedeisend belang van de verhuurder voldoende aanwezig is. Het feit dat de woning al lange tijd leeg staat, maakt dit niet anders. Dit verwijt kan de verhuurder niet worden tegengeworpen, nu de verhuurder juist in overleg met de huurder de uitkomst van het hoger beroep in zijn strafzaak heeft afgewacht. De verhuurder heeft ook een spoedeisend belang, omdat de woning nu niet wordt gebruikt door de huurder en ook niet aan andere potentiele huurders verhuurd kan worden.

De huurder kan zich niet beroepen op overmacht en schendt door het niet bewonen zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en de wet. Het belang van de verhuurder om de woning aan derden te verhuren, prevaleert volgens de rechter boven het belang van de huurder om na zijn behandeling de woning weer zelf te mogen bewonen. De voorzieningenrechter wees de vordering tot ontruiming toe, waarna het gehuurde binnen veertien dagen na betekening ontruimd moest worden.

Casus rechtbank Amsterdam

Ook in deze zaak was in de huurovereenkomst de verplichting opgenomen om het hoofdverblijf te hebben in de gehuurde woonruimte. De huurder is onherroepelijk veroordeeld tot een gevangenisstraf van 3 jaar. De detentieperiode vangt aan op 20 augustus 2018 en zou duren tot 1 oktober 2021. Namens de huurder is een verzoek voor huisbewaring bij de verhuurder ingediend. Dit verzoek is afgewezen, omdat de termijn voor huisbewaring, indien deze verhuurder huisbewaring toestaat, maximaal 1 jaar is. De huur wordt tot en met september 2019 door de gemeente voldaan. De huurder mag bij goed gedrag vanaf 5 april 2020 elk weekend met verlof naar huis en vanaf 2 oktober 2020 mag de huurder met een enkelband zijn straf thuis uitzitten.

Oordeel rechtbank Amsterdam

De rechter in deze zaak komt tot een totaal ander oordeel dan de rechtbank van Oost-Brabant. De vordering tot ontruiming wordt afgewezen, omdat:

• Voldoende is komen vast te staan dat de verhuurder wel huisbewaring voor een langere periode toestaat, de huur wordt betaald en de zus van de huurder op de woning let. De huurder heeft dan ook nog zijn hoofdverblijf in het gehuurde. Van een tekortkoming is geen sprake;
• De huurder onvrijwillig elders verblijft en zodra dat kan weer terug wil en zal keren in zijn woonruimte;
• Voor de uitvoering van het faseringstraject is de huurder afhankelijk van zijn woonruimte. Het traject gaat niet door indien hij de woonruimte verliest;
• De huurder is 75 jaar oud, slecht ter been en maakt gebruik van een rollator. Hij komt echter niet in aanmerking voor een urgentieverklaring. Hij komt ook niet tijdig in aanmerking voor een andere woonruimte;
• De verhuurder had toestemming kunnen geven voor huisbewaring, zelfs voor een langere periode;
• Ook is er geen sprake van een situatie die een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

De vordering tot ontruiming wordt afgewezen.

Conclusie

De rechtbank Oost-Brabant heeft mijns inziens de enige juiste beslissing genomen en daarmee ook de lijn in de rechtspraak gevolgd. Het heeft er alles van weg dat de specifieke omstandigheden van het geval de rechter in de zaak in Amsterdam ertoe heeft gebracht om anders te beslissen. Juridisch is deze beslissing echter niet juist. Het onvrijwillige karakter van het niet aanwezig kunnen zijn in de woning kan de huurder worden aangerekend. Een gevangenisstraf van 3 jaar en een duur van afwezigheid in de woning van minimaal 18 maanden is ook niet gering. Heeft u vragen naar aanleiding van deze twee uitspraken of als sociale verhuurder te maken met een huurder die langdurig in detentie zit, kunt u met mij contact opnemen.

Bart Poort, augustus 2019