Eigen rechter spelen komt huurder duur te staan

Wat kan de verhuurder doen als een huurder van woon- en kantoorruimte de afspraken in het huurcontract schendt, voor eigen rechter speelt en de zaak met fysiek handgemeen uit de hand laat lopen?

Waar ging het om? Op 27 augustus 2019 wees het gerechtshof een arrest in een geschil tussen een woningcorporatie en haar huurster. De huurster huurde een woonruimte en een kantoorruimte in de zin van artikel 7:230a BW in een nieuwbouwcomplex.

Het exploiteren van een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW was in de huurovereenkomst van de kantoorruimte verboden. Al vrij snel heeft de huurster meerdere malen fietsen van andere huurders uit het complex verwijderd en verstopt, omdat deze volgens de huurster in de weg stonden.

In ruil voor een vergoeding konden de huurders hun fietsen weer terugkrijgen. Dit leidde tot confrontaties met omwonenden en zelfs tot een handgemeen. De huurster vertoonde agressief en intimiderend gedrag en veroorzaakte schade aan eigendommen van omwonenden.

De huurster wilde daarnaast samen met derden een uitgiftepunt realiseren in de kantoorruimte voor snacks en vroeg hier toestemming voor aan de woningcorporatie. Dit verzoek werd afgewezen met een verwijzing naar de huurovereenkomst. Vervolgens schort de huurster de betaling van de huur op, omdat ze schade zou lijden als gevolg van deze weigering.

Verhuurder stapt naar de rechter

De woningcorporatie stapt naar de rechter en vordert ontbinding van de huurovereenkomst van de woonruimte en de huurovereenkomst van de werkruimte alsmede ontruiming van deze ruimten, omdat sprake is van:

• een huurachterstand en het niet tijdig en volledig betalen van de huur;
• fysieke en verbale bejegening door de huurster richting omwonenden;
• het verwijderen en verstoppen door de huurster van fietsen van omwonenden;
• het veroorzaken van schade door de huurster aan eigendommen van omwonenden;
• het plaatsen van dreigende teksten door de huurster via WhatsApp en Facebook;
• het niet daadwerkelijk en conform de afgesproken bestemming gebruiken van de werkruimte.

Wat zei de rechter?

De kantonrechter heeft al deze vorderingen toegewezen. De huurster heeft daarop hoger beroep ingesteld. Zij verzocht het hof het vonnis te vernietigen en de vorderingen van de woningcorporatie alsnog af te wijzen.

Het hof oordeelt dat het koppelen van de huurovereenkomst werkruimte aan de huurovereenkomst woonruimte is toegestaan. Daarom eindigt de huurovereenkomst van de werkruimte ook wanneer de huurovereenkomst van de woonruimte eindigt en vice versa.

Ongerechtvaardigde verrijking?

Ten aanzien van de huurachterstand doet de huurster een beroep op verrekening. Er zou sprake zijn van ongerechtvaardigde verrijking. Zij had zelf bijvoorbeeld hangende wc’s in het gehuurde laten plaatsen en meende dat zij dit mocht verrekenen met de door haar verschuldigde huur. Het hof oordeelt dat de woningcorporatie niet daadwerkelijk was verrijkt. Bovendien is een vordering op grond van ongerechtvaardigde verrijking pas bij de beëindiging van de huurovereenkomst relevant en kan dus nooit worden gebruikt om de huur tussentijds te verrekenen.

Daarnaast meende de huurster dat de woningcorporatie tekort was geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door haar geen toestemming te geven de werkruimte te gebruiken voor de uitgifte van snacks. Het hof wijst deze stelling af. In de huurovereenkomst stond immers dat de werkruimte niet voor een dergelijk gebruik bestemd was.

Wel oordeelt het hof dat het verplaatsen van de fietsen van omwonenden en de wijze waarop de huurster zich hierbij heeft gedragen in strijd is met het goed huurderschap en dus met artikel 7:213 BW. Dit geldt ook voor de daardoor ontstane confrontaties met omwonenden. De huurster is daarom tekortgeschoten in de nakoming van haar huurovereenkomst. Het hof bekrachtigt mede daarom het vonnis van de kantonrechter en laat de ontbinding van beide huurovereenkomsten en de ontruimingsveroordeling in stand.

Conclusie

Het voor eigen rechter spelen komt deze huurder duur te staan en laat zien dat een verhuurder hiertegen kan optreden, zeker wanneer de zaak uit de hand loopt zoals in deze zaak. Mocht u als verhuurder met overlast of agressie van een huurder te maken hebben, neem dan gerust met mij contact op.

Bart Poort, september 2019