Korting op de huurprijs vanwege corona? Advies aan de Hoge Raad gepubliceerd

Sinds het uitbreken van de coronacrisis bestaat onduidelijkheid over de vraag of een verhuurder gehouden is tot het verstrekken van huurkorting en zo ja, op hoeveel korting de huurder aanspraak kan maken. De kantonrechter Roermond heeft aan de hoogste rechter in Nederland, de Hoge Raad, gevraagd hoe deze vragen beantwoord moeten worden. Op 30 september 2021 heeft de belangrijkste adviseur van Hoge Raad, advies gegeven over hoe deze vragen zijns inziens moeten worden beantwoord. Het advies gaat deels in tegen de rode lijn in de rechtspraak die op dit moment kan worden waargenomen en sluit aan bij een recent ingezette lijn van het gerechtshof Amsterdam. De Hoge Raad zal binnenkort de vragen zelf beantwoorden, waarna verwacht mag worden dat vragen over huurkorting voorspelbaar en uniform worden beantwoord. Advocaat huurrecht Elout Korevaar licht het advies toe en bespreekt enkele aandachtspunten.

Grondslagen voor huurkorting
Kort na het uitbreken van de coronacrisis waren veel huurders niet in staat of bereid om de huur volledig te voldoen. Zij verzochten om opschorting van de verplichting tot betaling of vermindering van de huurprijs. Kortgezegd bestaan hiertoe twee gronden. Huurders stelden of dat de overheidsmaatregelen:
• een gebrek vormen dat niet aan de huurder toerekenbaar is (en derhalve voor risico van de verhuurder komt)
• dusdanige onvoorziene gevolgen hadden voor de huurovereenkomst dat naar redelijkheid de verhuurder ongewijzigde instandhouding niet kon verlangen.
In het eerste gepubliceerde vonnis oordeelde de rechter dat sprake was van een gebrek. Aan de vraag of ook sprake was van een onvoorziene omstandigheid kwam de rechter niet toe. Wij stonden in die procedure de huurder bij.
Nadien zijn meer dan honderd vonnissen gewezen over de aanspraak op huurkorting, waarbij in het merendeel van de vonnissen werd overwogen dat sprake was van onvoorziene omstandigheden. In de rechtspraak zijn inmiddels acht methoden toegepast om de huurkorting vast te stellen. Deze methoden variëren tussen een korting van 50% bij sluiting tot een korting van circa 6% bij sluiting tijdens de tweede lockdown.

Vragen aan de Hoge Raad
Omdat in de rechtspraak verschillend over de grondslagen voor huurkorting werd gedacht én rechters verschillend oordeelden over de wijze van berekening van de huurkorting heeft de kantonrechter Roermond vragen gesteld aan de hoogste rechter in Nederland, de Hoge Raad, hoe dit soort kwesties moet worden beoordeeld. De vragen komen er in de kern op neer:
1. of sprake is van een gebrek;
2. indien dit het geval is, aan de hand van welke criteria moet dan de mate van huurprijsvermindering worden beoordeeld?;
3. Of de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid vormt die tot huurprijsvermindering kan leiden?;
4. indien dit het geval is, welke omstandigheden van het geval wegen mee bij het bepalen of verdelen van de schade?;
De vragen hebben betrekking op een specifiek geschil tussen Heineken en de verhuurder van het pand. Heineken heeft het gehuurde onderverhuurd aan de exploitant van een kroeg.

Het advies aan de Hoge Raad voor vragen 1 en 2
De adviseur van de Hoge Raad stelt vast dat de vragen betrekking hebben op een verplichte sluiting van een horecagelegenheid die onderverhuurd wordt. De adviseur geeft expliciet aan dat de antwoorden op de vragen breder kunnen worden toegepast, ook bij niet-gedwongen winkelsluiting en ook in de situatie dat geen sprake is van onderhuur.
Ten aanzien van de eerste vraag (zijn de overheidsmaatregelen een gebrek?) gaat de adviseur in op de achtergrond van de wet. De wet bepaalt dat “een gebrek een staat of eigenschap van de zaak is of een ander niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid” waardoor de huurder niet het genot krijgt dat hij mocht verwachten. De adviseur wijst erop dat niet relevant is of de verhuurder iets aan de overheidsmaatregelen kan doen, maar uitsluitend of de genotsbeperking niet aan de huurder kan worden toegerekend. De adviseur concludeert dat dit niet het geval is, en dus de verhuurder het risico draagt. Hij concludeert ook dat dit risico op basis van de wettelijke regeling over onvoorziene omstandigheden (in beginsel) 50/50 tussen huurder en verhuurder moet worden verdeeld conform de hierna te bespreken formule. Hiermee is een advies gegeven over de vragen 1 en 2 van de kantonrechter.

Het advies aan de Hoge Raad voor vragen 3 en 4
Ten aanzien van de vragen over onvoorziene omstandigheden adviseert hij dat de rechter kan oordelen dat de huurovereenkomst tijdelijk gewijzigd kan worden. Deze wijziging kan een vermindering van de huurprijs betreffen, maar ook een verruiming van betalingstermijnen of beperking van de contractuele rente of boetes bij niet tijdige betaling.
Ten aanzien van de vraag hoe de overeenkomst tijdelijk moet worden gewijzigd adviseert hij “de 50/50-benadering is mijns inziens dan ook geen ‘hard’ uitgangspunt, maar een vertrekpunt waarmee kan worden gewerkt zolang er geen omstandigheden zijn die een afwijking daarvan rechtvaardigen.” De adviseur neemt daarbij als uitgangspunt de belemmeringen in de bedrijfsvoering van de huurder en merkt daarbij expliciet op dat ook bij ‘vrijwillige sluiting’ sprake kan zijn van een aanspraak op tijdelijke wijziging van de huurovereenkomst. Hij overweegt “dat wellicht verschillende keuzes ten aanzien van een aangepaste bedrijfsvoering denkbaar zijn. Het is aan de huurder om die keuzes te maken.”
Volgens de adviseur is onder omstandigheden een andere verdeling van het nadeel dan 50/50 mogelijk. De adviseur noemt daarbij als omstandigheden:
• de huurder is een grote retailer dan wel een kleine eenmanszaak;
• de verhuurder is een institutionele belegger dan wel een particuliere belegger;
• de verhuurder is voor zijn pensioen afhankelijk van de huurinkomsten;
• de verhuurder kan de pijn niet ergens ander neerleggen;
• de huurder is een ondernemer die ook andere activiteiten heeft die nog renderen;
• de huurder zou met een beter financieel beleid in de voorgaande jaren beter in staat zijn geweest de klappen van de coronacrisis op te vangen.
De adviseur merkt daarbij op dat het feit dat de verhuurder de pijn niet ergens anders kan neerleggen zijns inziens niet relevant is. Dit is voor verhuurders waarschijnlijk een moeilijk te verteren standpunt.
Voorts adviseert hij om geen harde ondergrens te hanteren voor de aanspraak op huurkorting. Ook indien de omzetdaling minder dan 30% is kan de duur van de omzetdaling ertoe leiden dat toch huurkorting moet worden verleend. Sub 5.19.1 tot en met 5.20.5 van het advies worden enkele uitgangspunten opgesomd.
• Het huurverlies moet per huurobject worden bepaald. Als de huurder ook andere activiteiten heeft (naast een gesloten kroeg een succesvol uitzendbureau) is dat niet relevant;
• Als sprake is van onderhuur vormt dit geen reden om het nadeel anders te verdelen;
• Bij de vergelijking van de omzet moet “de meest nabij gelegen periode waarin de coronacrisis zich nog niet deed voelen” worden vergeleken. De methode van de rechtbank Amsterdam die naar het omzetverlies over het hele jaar keek acht de adviseur daarom onjuist;
• De vergelijking van het omzetverschil vindt “als uitgangspunt” per maand plaats.
Hiermee heeft adviseur vraag drie beantwoord. Ten aanzien van het antwoord op vraag vier (hoe moet het nadeel worden verdeeld) onderzoekt de adviseur alle in de rechtspraak tot op heden gebruikte methoden. Hij adviseert om bij de verdeling van het nadeel rekening te houden met de door de huurder ontvangen overheidssubsidies zoals de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) en de Tegemoetkoming Ondernemers Getroffen Sectoren (TOGS). Vervolgens wordt geadviseerd om de huurkorting te berekenen volgens de formule:
totale werkelijke vaste lasten – TVL bedrag – TOGS bedrag) x (huurdeel van de werkelijke vaste lasten) x percentage omzetvermindering x 50%
Deze methode sluit aan op een recente uitspraak van het gerechtshof Amsterdam. Die uitspraak heeft tot gevolg dat de te verstrekken huurkortingen lager zijn dan voorheen door veel rechters werden toegekend.

Het vervolg
De Hoge Raad gaat het advies nu bestuderen en zal daarna uitspraak doen. Regelmatig wordt het advies van de adviseur gevolgd, maar dit gebeurt niet altijd.
Als de Hoge Raad het advies volgt leidt dit ertoe dat in het algemeen lagere huur kortingen worden toegewezen dan de meeste rechters tot op heden hebben toegewezen. Dat geldt echter niet voor Heineken (en andere onderverhuurders). Omdat de adviseur overweegt dat het huurverlies per huurobject moet worden bepaald en als sprake is van onderhuur dit geen reden vormt om het nadeel anders te verdelen, zal de korting vermoedelijk hoger worden. In de rechtspraak is tot nu toe geoordeeld dat de huurkorting van Heineken de helft bedraagt van de korting die Heineken aan haar onderhuurder moet verstrekken. Die verdeling bepleit de adviseur niet. Omdat niet relevant is of de huurder (Heineken) ook andere activiteiten heeft die succesvol zijn (drankverkoop in de supermarkt) leidt dit tot een hogere korting voor de tussenhuurder.
Zodra het arrest van de Hoge Raad gepubliceerd is zullen wij hier aandacht aan besteden. Mocht u vragen hebben over de aanspraak op huurkorting dan adviseren wij u graag.