Aangenomen wetsvoorstel doorstroming huurmarkt: Wat verandert er voor u als verhuurder?

Aangenomen wetsvoorstel doorstroming huurmarkt: Wat verandert er voor u als verhuurder?

Op 9 februari 2016 is het wetsvoorstel doorstroming huurmarkt door de Tweede Kamer aangenomen. In het wetsvoorstel zijn maatregelen opgenomen om de gemiddelde huurstijgingen die een woningcorporatie mag doorvoeren te beperken. Ook wordt beoogd de mogelijkheden voor het gebruiken van tijdelijke huurcontracten uit te breiden. De maatregelen moeten leiden tot een beter passend aanbod van huurwoningen in zowel de sociale- als de vrije huursector.

De volgende relevante wijzigingen in de wet zijn aangenomen:

• voor huurovereenkomsten van zelfstandige woonruimten die zijn aangegaan voor de duur van maximaal 2 jaar geldt de opzeggingsbescherming van de huurder niet;
• voor huurovereenkomsten van onzelfstandige woonruimten geldt hetzelfde maar geldt een duur van maximaal 5 jaar;
• uitsluitend een huurder kan een huurovereenkomst voor bepaalde tijd tussentijds opzeggen;
• de verhuurder moet niet eerder dan 3 maanden maar uiterlijk 1 maand vóór het einde van de bepaalde duur aan huurder een kennisgeving sturen over de einddatum. Indien de verhuurder dit nalaat, wordt de huurovereenkomst na de bepaalde tijd voor onbepaalde tijd verlengd. In dat geval geldt de opzeggingsbescherming weer wel onverkort;
• de inschrijfduur bij corporaties blijft behouden in geval van een gesloten huurovereenkomst van 2 jaar respectievelijk 5 jaar;
• in de huidige wettelijke regeling is bepaald dat een verhuurder de huurovereenkomst jegens een huurder kan opzeggen indien de verhuurder het gehuurde dringend nodig heeft voor duurzaam eigen gebruik. In de huidige regeling is opgenomen dat onder dringend eigen gebruik ook wordt verstaan het verhuren aan de doelgroepen ouderen, gehandicapten en studenten. Het wetsvoorstel breidt deze doelgroepen uit met de doelgroepen promovendi, grote gezinnen van minimaal 8 gezinsleden en jongeren tussen 18 en 28 jaar;
• bij de opzeggingsgrond grote gezinnen, indien het aantal gezinsleden van de huurder minder dan 8 bedraagt, moet blijken dat de huurder andere passende kan verkrijgen.

De aanpassingen zullen, indien het wetsvoorstel ook door de Eerste Kamer wordt aangenomen, gelden voor nieuwe huurovereenkomsten. Dit kan ertoe leiden dat huurders juist geneigd zijn minder snel te verhuizen, omdat ze dan minder bescherming genieten. Het kabinet heeft aangegeven dat ernaar wordt gestreefd deze wijzigingen per 1 juli 2016 in te laten gaan.

Inkomenstoets en huursombenadering

In het wetsvoorstel is een aanpassing van de wettelijk regels over de huurprijzen van woonruimten opgenomen. Dit leidt, indien het wetsvoorstel door de Eerste Kamer wordt aangenomen, tot het volgende rekenkundig overzicht.

LAATSTE HUURRONDE (1 JULI 2015)

	Inkomensafhankelijke huurverhogingen	Inflatie = 1%	Maximale huurverhoging
1	< 34.229 euro	Inflatie + 1,5%	2,5%
2	34.229 – 43.786 euro	Inflatie + 2%	3%
3	> 43.786 euro	Inflatie + 4%	5%

KOMENDE HUURRONDE 1 JULI 2016 

	Inkomen	Inflatie = 0,6%	Maximale huurverhoging
1	< 34.678 euro	Inflatie + 1,5%	2,1%
2	34.678 – 44.360 euro	Inflatie + 2%	2,6%
3	> 44.360 euro	Inflatie + 4%	4,6%

Verder gelden de volgende wijzigingen:

• De inkomenstoets mag jaarlijks in plaats van 1 keer per 3 jaar plaatsvinden. Bij inkomens boven de toewijzingsgrens is een extra huurverhoging mogelijk;
• De huishoudens met gepensioneerden en gezinnen met vier of meer personen zijn uitgezonderd van de inkomenstoets en inkomensafhankelijke huurverhoging;
• De huuraanpassingsronde blijft op 1 juli van elk jaar;
• De maximale huursomstijging dient te worden berekend per kalenderjaar;
• De maximale huursomstijging is inflatie + 1 procent;
• De huursomstijging is inclusief harmonisatie;
• De huursomstijging is exclusief de huurverhoging bij mutatie na woningverbetering en/of renovatie;
• De extra huurinkomsten op basis van de inkomensafhankelijke huurverhogingen (categorie 2 in overzicht komende huurronde) vallen buiten de huursom, mits deze worden gebruikt voor investeringen die zijn vastgelegd in de prestatieafspraken tussen de corporaties, gemeenten en huurdersorganisaties.

Auteur: mr. B. Poort