Aanpassing woningwaarderingsstelsel huurwoningen (WWS)

Per 1 oktober 2015 is het woningwaarderingsstelsel (WWS) voor huurwoningen aangepast. Deze aanpassing betreft enerzijds een vereenvoudiging en anderzijds wordt de WOZ-waarde in de waardering van de huurprijs betrokken. Binnen het oude woningwaarderingsstelsel zijn de onderdelen woonomgeving, hinderlijke situaties en woonvorm vervangen door een rekenmethodiek, waarin de WOZ-waarde een belangrijke rol speelt. Ook de zogenaamde schaarste punten komen te vervallen. Voor de overige onderdelen blijft de puntentelling op basis van bijvoorbeeld aanwezige voorzieningen gehandhaafd. De aanpassing van het WWS leidt ertoe dat de WOZ-waarde per m² en de absolute WOZ-waarde ieder voor 50% worden meegewogen in de bepaling van de hoogte van de huurprijs. Dit leidt tot de volgende puntentoekenning:

• voor elke € 7.900,= van de WOZ-waarde: 1 punt;
• voor de WOZ-waarde gedeeld door het oppervlakte per 120 euro: 1 punt

Voorbeeld:

WOZ-waarde € 150.000,= en een woonoppervlakte van 70 m²
150.000/7900                    = 18,99 punten
150.000/70/120                 = 17,86 punten

Totaal = 36,85 punten na afronding = 37,00 punten

De hiervoor aangegeven kengetallen (€ 7900 en € 120 euro) worden vastgesteld per 1 juli van ieder jaar op basis van een algemene wijziging van de WOZ-waarde.

Voorts zijn er in het nieuwe woningwaarderingsstelsel een aantal specifieke zaken geregeld:

• in alle gevallen wordt bij de puntentoekenning gerekend met een WOZ-waarde die minimaal € 40.000,= bedraagt;
• bij nieuwbouwwoningen wordt uitgegaan van een WOZ-waarde zoals die na oplevering kan worden vastgesteld op grond van een taxatieverslag van de gemeente.
• Bij specifieke nieuwbouwwoningen zal voor de WOZ-waarde in alle gevallen minimaal 40 punten worden toegekend.

De aanpassing van het WWS is erop gericht om de WOZ-waarde gemiddeld circa 25% van de maximale huurprijs te laten bepalen. Hiervoor wordt de maximale huurprijs eenmalig aangepast met – 3,8%. Deze aanpassing geschiedt per 1 oktober 2015 en leidt niet zondermeer tot een wijziging van de geldende huurprijs. Enkel wanneer de nieuwe maximale huurprijs van een individuele woning onder de geldende huurprijs ligt, kan een huurder van een niet-geliberaliseerde huurprijs een huurprijsverlaging afdwingen bij de huurcommissie tot het bedrag van de maximale huurprijs. Voor een nieuwe huurovereenkomst dient op grond van het aangepaste WWS te worden bepaald wat de maximale huurprijs is en of deze onder de liberalisatiegrens ligt. Dit kan dus gevolgen hebben voor het huurprijsliberalisatiebeleid van woningen in uw bezit.

De wijze van berekenen van de maximaal redelijke huurprijs kunt u vinden in de circulaire 2015/04 aanpassing woningwaarderingsstelsel (WWS): https://www.rijksoverheid.nl/documenten/circulaires/2015/07/14/circulaire-aanpassingen-woningwaarderingsstelsel-wws

mr. O.G. Tacoma MRE RICS, oktober 2015