Aansprakelijkheid verhuurder: schade verzekerd?

Op 16 juni jl. oordeelde de kantonrechter van de Rechtbank Midden-Nederland in een kort vonnis over de vraag of schade als gevolg van een verouderde riolering door de verhuurder of door de huurder diende te worden vergoed. Het geschil ontstond, omdat er sprake was van verouderd onroerend goed. In dat kader rijst de vraag of er voor verhuurders wellicht aanleiding is hun verzekeringspolissen na te kijken of een extra verzekering af te sluiten.

In casu was sprake van verhuur van verouderd onroerend goed, waarbij schade ontstond aan de riolering. Tussen partijen was in geschil of de schade het gevolg was van het verouderde riool als zodanig (wortelgroei) of door onoordeelkundig gebruik van de huurder, waardoor er een verstopping was ontstaan. De Kantonrechter oordeelde dat de verhuurder de schade van huurder voor zijn rekening moest nemen.

Aanvullende verzekering

Tot welke omvang is deze schade nu verzekerbaar? Is daarbij de schade van huurders ook meeverzekerd? Hieronder worden de dekkingen onder de opstalverzekeringen van vier grote verzekeraars weergegeven. Vergoeding van de directe schade is steeds gedekt. De kosten gemoeid met de opsporing van de oorzaak en het herstel van het gebouw en de leidingen zijn echter niet altijd gedekt.

	Schade kosten	Opsporingskosten	Herstelkosten gebouw	Herstelkosten leidingen
Reaal	Ja	–	–	–
Allianz Nederland	Ja	Ja	Ja	Enkel bij springen door vorst
Aegon	Ja	Ja	Ja	Enkel bij springen door vorst
Interpolis	Ja	Enkel bij springen door vorst of breuk	Enkel bij springen door vorst of breuk	Enkel bij springen door vorst of breuk

De gevolgschade, die zoals in dit geval, optreedt bij derden, is evenwel vrijwel nooit gedekt onder de opstalverzekering. Voor een afdoende dekking van de laatstgenoemde schade is het nodig dat de verhuurder beschikt over een aansprakelijkheidsverzekering voor gebouwen (“gebouweigenarenverzekering”), waarmee de schade veroorzaakt “door het gebouw” over het algemeen gedekt is.

De casus in het kort

De casus was als volgt. Na regenval was waterschade ontstaan bij een huurder van een winkelruimte gelegen onder een fitnessruimte (huurregime ‘overige bedrijfsruimte’).Bij de winkelruimte ontstaat schade, die volgens verhuurder is veroorzaakt door de klanten van de fitnessruimte.  Volgens verhuurder was de verstopping een gevolg van ‘onoordeelkundig’ gebruik van de toiletten, omdat er reeds voor de verstopping sprake was van de ingegroeide wortels.

De kantonrechter oordeelde dat huurder niet toerekenbaar tekort is geschoten in haar verplichtingen uit de huurovereenkomst jegens verhuurder. De verhuurder was verplicht om het genot van het gehuurde te verschaffen aan de huurder. Hiertoe behoorde ook de verplichting om een goed functionerend riool in stand te houden. Zonder de aanwezigheid van de wortel zou er geen verstopping hebben plaatsgevonden. Aldus kon aan de huurder geen verwijt worden gemaakt. De Kantonrechter was daarbij ook van mening dat de verhuurder de schade kunnen voorkomen. Dat is in de praktijk echter nog maar zeer de vraag. Welke verhuurder laat het rioolstelsel periodiek immers toetsen op wortelgroei?

Verhuurders kunnen er bij schades als gevolg van verouderd vastgoed en ‘kwistig/onzorgvuldig’ gebruik door de huurder dus niet vanuit gaan dat de huurder aansprakelijk kan worden gehouden. In dat verband is het van belang voor de praktijk dat met name verhuurders van ouder vastgoed, naast de aanpassing van het beheer, toetsen of met een aanvullende verzekering het risico van onverwachte hoge kosten kan worden voorkomen.