Bestemmingsplanproblematiek: verantwoordelijkheid huurder of verhuurder van bedrijfsruimte?

 

Stel een opvolgend huurder komt erachter dat de beoogde bestemming van de nieuwe exploitatie niet is toegestaan volgens het geldende bestemmingsplan. De huurder spreekt de verhuurder aan en stelt dat de verhuurder hem had moeten mededelen dat het bestemmingsplan niet toestond dat hij een restaurant gaat exploiteren. De huurovereenkomst wordt door de huurder vernietigd op basis van dwaling. De verhuurder is van mening dat deze niet wist of behoorde te weten dat de huurder een probleem zou ondervinden vanuit de gemeente en betwist dat er sprake is van een schending van een mededelingsplicht. Voor het antwoord op de vele rechtsvragen die in deze zaak speelden is ook de Hoge Raad aan te pas moeten komen.

De concrete casus
AB InBev is hoofdhuurder van een bedrijfsruimte in Nijmegen. De bedrijfsruimte mag volgens de huurovereenkomst uitsluitend worden gebruikt als horeca bedrijfsruimte en is onderverhuurd aan een exploitant. In 2003 wordt door de gemeente in verband met een verbouwing door de toenmalige exploitant een bouwstop opgelegd omdat er geen bouwvergunning was aangevraagd. De gemeente heeft aan de exploitant medegedeeld dat het bestemmingsplan enkel toestaat dat er een speelcasino met daarbij behorende ruimten ten behoeve van horeca-activiteiten plaatsvindt. Het bestemmingsplan staat een gebruik uitsluitend voor horecadoeleinden niet toe. Het College van de gemeente heeft uiteindelijk vrijstelling verleend en ook een bouwvergunning afgegeven ten behoeve van het gewijzigd gebruik.

Echter, uit latere jurisprudentie van de hoogste bestuursrechter is gebleken dat dit niet correct was. Vrijstelling van gebruiksvoorschriften kon slechts worden verleend als er ten behoeve van het gewijzigde gebruik geen verbouwing hoeft plaats te vinden. Als er wel verbouwd moet worden, dient een andere uitgebreidere vrijstellingsprocedure te worden gevolgd. De gemeente heeft aan de exploitant aangegeven dat voor een nieuwe exploitatie met een verbouwing niet meer de eenvoudige vrijstellingsprocedure gevolgd mag worden. De gemeente heeft echter enkel de toenmalige exploitant over deze rechtspraak geïnformeerd. AB InBev is hierover niet geïnformeerd door de gemeente of de exploitant.

De exploitant heeft in 2003 het stokje overgedragen aan een nieuwe exploitant en deze heeft in 2006 het stokje weer op zijn beurt overdragen aan een andere exploitant. Deze huurder wil in het gehuurde een Italiaans restaurant beginnen en is in het najaar van 2006 gaan verbouwen om er een Italiaans restaurant in te kunnen uitoefenen. Nadat de gemeente constateerde dat er voor de verbouwing een vergunning vereist was, heeft de gemeente in november 2006 een bouwstop opgelegd. Op 27 januari 2007 wordt door de gemeente een gedoogbeschikking aan de huurder toegezonden, waarin wordt aangegeven dat het beoogde gebruik in strijd is met het bestemmingsplan aangezien een bestemming horeca enkel is toegestaan indien de horeca behoort bij het casino. De horeca staat echter op zichzelf en is geen onderdeel van het casino, zodat het strijdig is met het bestemmingsplan volgens de gemeente. Het College van de gemeente geeft aan dat zij bereid is ten behoeve van het bouwplan vrijstelling te verlenen, maar dat er dan wel een aanvraag moet worden gedaan en dat er een beoordeling zou plaatsvinden van het bouwplan of het voldoet aan alle wettelijke toetsingsgronden. Er is dus concreet zicht op legalisatie.

Het geschil
De huurder stelt dat AB InBev als verhuurder wist of behoorde te weten van de bestemmingsplanproblematiek en hiervan mededeling had moeten doen. Nu AB InBev volgens de huurder hiervan geen mededelingen heeft gedaan, beroept de huurder zich op dwaling vanwege het schenden van de mededelingsplicht aan de zijde van AB InBev.

De procedures
Over de vraag of er een verplichting bestond voor AB InBev om de huurder te informeren over de bestemmingsplanproblematiek uit het verleden, is uitvoerig door mij als advocaat van AB InBev geprocedeerd. De procedures zijn gevolgd bij de kantonrechter, het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, de Hoge Raad en na vernietiging verwezen voor een beslissing in de laatste instantie in deze zaak, zijnde een beslissing door het gerechtshof in ‘s-Hertogenbosch.

 Kern van de beslissingen van de Hoge Raad en het gerechtshof in ‘s-Hertogenbosch
In eerste instantie had het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in een tussenbeslissing geoordeeld dat AB InBev als een ‘grote professionele speler op de Nederlandse horecamarkt en hoofdhuurder van het bedrijfspand’ behoorde te weten van de bestemmingsplanproblematiek en daarover mededeling had moeten doen aan de huurder. Van deze tussenbeslissing is door AB InBev cassatie ingesteld bij de Hoge Raad. De Hoge Raad komt tot een ander oordeel dan het gerechtshof. Het oordeel van de Hoge Raad komt in de kern erop neer dat:

• AB InBev niet gehouden is tot het verschaffen van inlichtingen waarvan kan worden aangenomen dat zij daarvan niet op de hoogte is;
• een verplichting tot preventief inlichten niet te snel mag worden aangenomen;
• AB InBev een ‘grote professionele speler op de Nederlandse horecamarkt en hoofdhuurder van het bedrijfspand’ is, op zichzelf niet meebrengt dat zij geacht wordt op de hoogte te zijn van de precieze bestemming van het pand en de mogelijke problemen die deze bestemming kan opleveren als een verbouwing nodig zou zijn en dat zij daarom de huurder daarover behoorde te informeren;
• Het relevant is dat:
  • in 2003 vrijstelling is verleend van de gebruiksvoorschriften van het bestemmingsplan ten behoeve van horecadoeleinden;
  • toen ook een bouwvergunning ten behoeve van dat gewijzigde gebruik is verleend;
  • het pand nadien door opvolgende exploitanten/onderhuurders steeds is gebruikt voor horeca doeleinden.
• van AB InBev niet mocht worden verwacht een nader onderzoek bij de gemeente te doen. In zijn algemeenheid mag een huurder van een bedrijfsruimte niet ervan uitgaan dat met het oog op zijn belangen door de professionele verhuurder bij de gemeente is nagegaan of eventuele verbouwingsplannen mogelijke problemen in verband met het bestemmingsplan opleveren;
• rekening moet worden gehouden met het beroep van AB InBev op artikel 6.8.2 van de standaard ROZ bepaling versie 2003. Dit artikel houdt in dat de huurder zelf moet onderzoeken of het gehuurde geschikt is voor de bestemming die de huurder aan het gehuurde moet geven.

De Hoge Raad vernietigt het tussenarrest en verwijst de procedure naar het gerechtshof
‘s-Hertogenbosch. Dit gerechtshof oordeelt in de kern genomen dat:

–           wetenschap is een basisvoorwaarde voor een mededelingsplicht. Zonder die wetenschap bestaat de plicht in beginsel niet. Het ‘behoren te weten’, in die zin dat AB InBev een eigen onderzoek had behoren te doen, is onvoldoende;

–           er is pas sprake van een verplichting tot preventief inlichten indien er bij AB InBev bekendheid was dat er zodanige problemen te voorzien zijn;

–           AB InBev is niet deskundig op het gebied van de bestemmingsplanproblematiek. Zij is deskundig op het gebied van dranken en verhuurt daartoe horeca-aangelegenheden;

–           een aanstaand exploitant, zeker als hij wil gaan verbouwen en de feitelijke bestemming wil wijzigen, moet zelf zich oriënteren over de (on)mogelijkheden daarvan;

–           AB InBev wist ten tijde van de indeplaatsstelling van de huurder niet van de ‘latere jurisprudentie’ en dat de gevolgen daarvan bezwaarlijk zou kunnen zijn voor de huurder;

–           belangrijke omstandigheid van het geval betreft ook het feit dat er geen sprake was van een huurovereenkomst maar van een indeplaatsstelling;

–           een dergelijke verhuurder behoeft in beginsel niet te verifiëren of de huurder op de hoogte was van enige bestemmingsplanproblematiek, noch bestaat er in de gegeven situatie een waarschuwingsplicht;

–           AB InBev mocht op grond van artikel 6.8.2 uit de standaard ROZ bepalingen 2003 bedrijfsruimten erop vertrouwen dat de huurder minst genomen een summier onderzoek had gedaan naar de mogelijkheden om een restaurant te beginnen en daarvoor zich bij de gemeente te informeren. Dat had de huurder niet gedaan.

Uiteindelijk komt het gerechtshof tot het oordeel dat de dwaling voor rekening van de huurder komt, zodat de huurovereenkomst ten onrechte is vernietigd.

Inmiddels is de cassatietermijn verstreken, zodat de beslissing van het gerechtshof in kracht van gewijsde is getreden.

De Hoge Raad heeft met de uitspraak laten zien dat een mededelingsplicht op basis van ‘behoren te weten’ niet snel zal kunnen worden aangenomen en dat wetenschap van de mede te delen feiten een vereiste zal zijn. Het oordeel van het gerechtshof bevestigt dit ook. Het is duidelijk dat de verantwoordelijkheid en het initiatief bij de huurder ligt om zelf het vereiste onderzoek te doen en hierover navraag te doen bij de gemeente. Indien u nog vragen heeft over deze zaak en de lessen voor de praktijk die hieruit kunnen worden getrokken, kunt u met mij hierover contact opnemen.

Auteur Bart Poort