Burgemeester verliest zaak van woningcorporaties over sluiting (lege) woning

Steeds vaker leest u in de kranten dat burgemeesters gebruik maken van hun bevoegdheid om een woning te sluiten nadat een hennepkwekerij in de woning is aangetroffen. Dit overkwam ook een tweetal woningcorporaties die woningen hebben in onder andere de gemeente Geldrop-Mierlo. Aangezien ook deze corporaties een zero tolerance beleid voeren en hard optreden tegen huurders die een hennepkwekerij hebben in de woning, rees de vraag wat een sluiting van een lege woning nog toevoegt. De huurovereenkomst was immers beëindigd, de huurder was vertrokken en op een Sancties & Kansen lijst geplaatst en de woning was beschikbaar voor een nieuwe huurder. Deze vraag is inzet geworden van een hevige discussie bij de rechter. Op 29 juni 2017 heeft de rechtbank uitspraak gedaan en de corporaties in het gelijk gesteld. De advocaat van de corporaties, Bart Poort, legt in deze column uit wat de rechtbank heeft beslist en wat dit kan betekenen voor andere corporaties en gemeenten.

Aanleiding en achtergrond discussie sluiten corporatiewoningen bij hennepteelt

Woningcorporaties hanteren al vele jaren een zero tolerance beleid tegen hennepkwekerijen. In het huurcontract is opgenomen dat het niet mag, corporaties wijzen huurders regelmatig op dit verbod (informatiebladen) en op de gevaren ervan (brand, ondermijning), ze controleren vanuit de reguliere onderhoudsprocessen op de aanwezigheid van kwekerijen en maken uiteraard op het moment dat ze hennep aantreffen, hierover getipt worden door buren, of een vermoeden hebben van een hennepkwekerij, hiervan direct melding bij de politie.

Bij daadwerkelijke constatering -door de politie- van de aanwezigheid van een hennepkwekerij in een woning worden door de betrokken corporaties in deze zaak de volgende maatregelen getroffen;

• De huurder krijgt de gelegenheid om vrijwillig op te zeggen;
• In geval de huurder weigert vrijwillig op te zeggen, wordt per direct een procedure gestart om de woning op basis van een vonnis te laten ontruimen. De rechtspraak hanteert een strakke lijn bij hennepkwekerijen in woningen, dit leidt nagenoeg altijd tot een ontruimingsvonnis;
• Voor de betrokken corporaties geldt dat de huurder altijd op de Sanctie en Kansenlijst (S&K-lijst) wordt geplaatst in de zwaarste categorie.[1] Ook andere buiten Eindhoven gevestigde corporaties hanteren een vergelijkbaar beleid om huurders voor een periode niet in aanmerking te laten komen voor een nieuwe huurovereenkomst. Dus zowél in geval van een vrijwillig vertrek áls bij een gedwongen vertrek wordt de huurder hier op geplaatst. Schade aan de woning wordt daar waar mogelijk verhaald;
• De woning wordt na herstel van de ontstane schade vanwege de (ontmanteling van de) hennepkwekerij zo snel mogelijk weer verhuurd aan een nieuwe reguliere of urgente huurder.

Deze praktijk wordt al jaren tot tevredenheid van alle betrokken partijen gevoerd en er is nimmer door het bestuur van gemeenten aangegeven dat deze werkwijze en aanpak niet juist zou zijn of onvoldoende effect zou hebben waardoor daarnaast ook nog sluiting van de woning op last van de Burgemeester op grond van artikel 13b Opiumwet noodzakelijk zou zijn.

Ontstaan geschil met burgemeester

In februari 2016 worden de corporaties in de gemeente Geldrop-Mierlo voor het eerst geconfronteerd met opgelegde sluitingen van hun woningen in geval daarin sprake is van een hennepkwekerij. De sluiting vindt plaats op grond van artikel 13b van de Opiumwet. Voor deze (in ieder geval feitelijke) koerswijziging is geen enkele onderbouwde reden of aanleiding gegeven. Vanaf dat moment is dan ook de discussie gestart over de problematiek rondom het sluiten van corporatiewoningen in Oost-Brabant.

De uitspraak van 29 juni 2017

Door de rechtbank is op 29 juni 2017 een uitspraak in de vier beroepszaken gewezen waarin de corporaties in het gelijk zijn gesteld. De kern van de beslissing is dat de corporaties gelet op de getroffen maatregelen en de verklaringen van de ter zitting aanwezige politie agenten voor die gevallen voldoende hebben betwist dat er nog een toegevoegde waarde uitgaat van een sluiting. De praktijk heeft uitgewezen dat door de getroffen maatregelen de overtreding van de Opiumwet definitief wordt beëindigd en herhaling wordt voorkomen. De aantasting van de openbare orde wordt hersteld. Er is geen sprake meer van risico op (nieuwe) gevaarzetting, overlast of onrust voor de woonomgeving of nieuwe huurders. Tijdens de zitting bij de rechtbank hebben de door de rechtbank op verzoek van de corporaties opgeroepen wijkagenten uit Eindhoven en de regio gemeenten dit ook bevestigd. Er valt dan niets meer te herstellen, zodat er geen grond aanwezig is om dan alsnog tot sluiting over te gaan.

De burgemeester moet in dat geval aantonen dat in de concrete gevallen er nog wel wat valt te herstellen en er nog een “loop” is. Dat heeft de burgemeester in deze gevallen niet gedaan, zodat sluiting niet was toegestaan.

Het doel om burgers kenbaar te maken welke reactie hij van de overheid kan verwachten bij overtreding van artikel 13b van de Opiumwet, mag volgens de rechtbank geen doel zijn op basis waarvan sluiting plaatsvindt. Dit doel ziet dan niet op herstel in de concrete situatie maar op generale preventie van overtredingen. De sluiting krijg dan een punitief karakter, hetgeen niet is toegestaan volgens de rechtbank. De rechtbank verwijst daarbij naar de bekende uitspraak van de Raad van State van 8 september 2010.

Conclusie en relevantie voor de praktijk

Indien een corporatie kan aantonen dat de genoemde maatregelen zijn getroffen waardoor sluiting in het concrete geval geen toegevoegde waarde meer heeft omdat de met de Beleidsregels te dienen doelen zijn verwezenlijkt, moet de burgermeester nader onderbouwen waarom in het concrete geval die doelen nog niet zijn verwezenlijkt en sluiting toch nodig is. Deze uitspraak kan tot gevolg hebben  dat het op deze wijze toepassen van het Damocles beleid van burgemeesters in heel Nederland niet meer is toegestaan.
Deze uitspraak schept ook duidelijkheid over de toegevoegde waarde van een sluiting bij een strikte toepassing van het zero tolerance beleid dat corporaties in heel Nederland doorgaans hanteren. Die is er niet. Voor corporaties geldt ook dat wanneer zij de specifieke maatregelen hebben getroffen erop moeten kunnen rekenen dat een woning in dat geval niet wordt gesloten, tenzij de burgemeester aantoont dat er nog concrete omstandigheden aanwezig zijn waardoor er wel wat valt te ‘herstellen’. Daar zal gezien ook de praktijk en de verklaringen van de wijkagenten in deze zaken in de meeste gevallen geen sprake van zijn.

Tot slot onderstreept deze uitspraak ook het belang van een goede samenwerking tussen corporaties, gemeenten en andere betrokken netwerkpartners. Onderdeel van de afspraken binnen deze samenwerking moet ook zijn het effectief inzetten van de verschillende instrumenten en bevoegdheden die partijen hebben om de hennepteelt zowel preventief als representatief aan te pakken. Partijen hebben daarbij een gemeenschappelijk belang en daar doet deze uitspraak helemaal niets aan af.  Indien u over deze concrete zaak of deze praktijk vragen heeft, kunt u met mij contact opnemen.

Auteur: Bart Poort

[1] Corporaties die in Eindhoven zijn gevestigd, maar ook bezit hebben in de randgemeenten, hanteren sinds in elk geval 2006 een Sancties & Kansenlijst.