De waarborgen van de vastgoedtaxatie

Over kwaliteitsbewaking, tuchtrecht en civielrechtelijke aansprakelijkheid

Als gevolg van onder meer de recente vastgoedcrisis is de maatschappelijke en economische relevantie van vastgoedtaxaties pregnant duidelijk geworden. Besluitvorming in relatie tot aankoop, verkoop en financiering c.q. hypotheekverstrekking wordt mede gebaseerd op vastgoedtaxaties. De werkelijkheid pakte als gevolg van de dalende markt vaak slechter uit dan de taxaties. Dit heeft tot vragen geleid omtrent de aansprakelijkheid van de taxateur en de noodzaak tot toezicht. Maar hoe verricht de taxateur nu eigenlijk zijn taxatieopdracht, hoe is de kwaliteit van het taxatieproces gewaarborgd en waarvoor is de taxateur vanuit juridisch perspectief aansprakelijk te houden? In dit artikel wordt nader ingegaan op het leerstuk en de praktijk. 

 1. Inleiding

Om de vraagstelling inzichtelijk te maken zal eerst worden ingegaan op het taxatieproces. Dit proces omvat een viertal te onderscheiden fasen (de opdracht, de opname, de discretionaire ruimte en de verslaglegging) met ieder hun eigen aanknopingspunten voor aansprakelijkheid. Na de beschrijving van het proces wordt een korte beschrijving gegeven van veelvoorkomende oorzaken van afwijkingen of fouten in het taxatieproces. Als er dan sprake is van een aan te spreken taxateur wordt vervolgens gekeken wat de tuchtrechtelijke weg te bieden heeft eventueel gevolgd door de civielrechtelijke procedure met betrekking tot aansprakelijkheid en verhaal van schade.

2. Algemeen

2.1. Overeenkomst van opdracht

Een opdracht tot het verrichten of uitbrengen van een taxatie kwalificeert als een overeenkomst van opdracht (van dienstverlening), artikel 7:400 BW. De opdrachtnemer verbindt zich jegens de opdrachtgever om, anders dan op grond van een arbeidsovereenkomst, werkzaamheden te verrichten niet zijnde het tot stand brengen van een werk van stoffelijke aard, het bewaren van zaken enzovoort. Er ontbreekt een gezagsverhouding ten aanzien van de uitvoering zoals die voorkomt bij een arbeidsovereenkomst en er geldt geen resultaatsverplichting zoals bij de aanneming van werk. De overeenkomst van opdracht tot dienstverlening kwalificeert, behoudens als anders wordt overeengekomen, als inspanningsverplichting.

Op grond van het ontbreken van de gezagsverhouding tussen opdrachtgever en taxateur geldt in beginsel als uitgangspunt dat de taxateur zijn taxatiedienst op onafhankelijke wijze kan verrichten. Om de schijn van belangenverstrengeling te voorkomen zou daarbij in beginsel geen andere rechtsrelatie tussen opdrachtgever en taxateur kunnen bestaan dan de taxatieopdracht.

2.2. Prestatienorm

De vraag is wat de prestatienorm is of dient te zijn voor een dergelijke overeenkomst van opdracht. Valt de inspanningsverplichting te kwantificeren en te normeren? Het bepaalde in artikel 7:401 BW geeft op zich weinig houvast: ‘De opdrachtnemer moet bij zijn werkzaamheden de zorg van een goed opdrachtnemer in acht nemen.’ Bovendien is afdeling 1, titel 7 van Boek 7 BW volledig regelend recht en staat het partijen vrij de opdracht geheel naar eigen inzicht vorm te geven. De aangehaalde zorgvuldigheidsnorm wordt in (tuchtrechtelijke) uitspraken[1] steeds als volgt ingevuld:

‘De taxateur moet zeker stellen dat hij in redelijkheid tot vaststelling van de waarde kan zijn gekomen en dient bij het taxeren wel de zorgvuldigheid te betrachten die van hem onder de gegeven omstandigheden en als een redelijk handelend en bekwaam opdrachtnemer mag worden verwacht.’

De werkzaamheden van de taxateur om in redelijkheid wel (of niet) tot vaststelling van de waarde te kunnen komen en daarbij de benodigde zorgvuldigheid in acht nemen, duidt op een proces dat uiteindelijk zorgvuldig moet worden doorlopen, zodat naar objectieve maatstaven kan worden vastgesteld dat de verkregen waarde op de juiste wijze is getaxeerd. Met andere woorden, de zorgvuldige opdrachtverstrekking, informatieverstrekking en documentatie van de werkzaamheden zijn van belang om de ‘waarde’ van de getaxeerde waarde te kunnen verifiëren. Dit pleit voor een bij voorkeur gestandaardiseerd proces, zodat taxaties toetsbaar en ook vergelijkbaar worden. Dit maakt het vervolgens tevens mogelijk om de prestatienorm en de aansprakelijkheid van de taxateur nader te definiëren.

3. De vier fasen van het taxatieproces, toetsmomenten voor aansprakelijkheid

 Het taxatieproces bestaat gebruikelijk uit vier fasen: de opdracht met de uitvoeringsvoorschriften, de te onderzoeken en vast te stellen feiten, de invulling van de discretionaire ruimte door de taxateur en de verslaglegging. In alle vier de fasen kunnen aanknopingspunten gevonden worden voor de aansprakelijkheid van de taxateur.

3.1. Fase 1: de opdracht

Het spreekt voor zich dat de inhoud van de opdracht primair bepalend is voor de wijze waarop de taxateur zijn werkzaamheden dient te verrichten. Hierna wordt nader ingegaan op een vijftal onderwerpen die niet mogen ontbreken.

3.1.1. Doel van de taxatie

Aan iedere taxatie ligt een vraag naar een waarde ten grondslag. Deze waarde is afhankelijk van het doel dat de opdrachtgever voor ogen staat. Ondanks dat steeds de marktwaarde – daarover hierna meer – wordt getaxeerd, kan het beoogde doel van de taxatie totaal verschillende uitkomsten opleveren. Ter illustratie het navolgende voorbeeld. Een kantoorgebouw dat voor 90% is verhuurd wordt te koop aangeboden. De eerste mogelijke gegadigde is een belegger; de tweede gegadigde is een eigenaar-gebruiker. Voor de belegger is de aanwezigheid van huurders en een kasstroom (geen kosten om huurders te vinden) bepalend voor de waarde. Voor de eigenaar-gebruiker is de aanwezigheid van de huurders juist een obstakel, want er zullen bij aankoop kosten moeten worden gemaakt om huurders te ontruimen. Zo zullen beide potentiële kopers hetzelfde gebouw anders waarderen, omdat er vanuit een ander perspectief – belegger versus eigenaar-gebruiker – wordt getaxeerd. Het doel van de taxatie valt enigszins te vergelijken met ‘het beoogde gebruik’ zoals dat wordt opgenomen in koopovereenkomsten. Er wordt gekocht vanuit een bepaald perspectief. Daaraan moet het gekochte voldoen, anders is er voor de koper sprake van non-conformiteit. Datzelfde principe klinkt door bij het taxeren. Er wordt een waarde gevraagd met het oog op een bepaald doel. Indien derhalve in de verstrekte opdracht niet het juiste of geen eenduidig doel wordt vastgelegd, is er een gerede kans dat de getaxeerde waarde niet klopt vanuit het perspectief van de opdrachtgever en deze (of een derde zoals de financier) de taxatie niet kan aanwenden voor het beoogde doel.

3.1.2. Marktwaarde, gebruikelijke en bijzondere uitgangspunten

Om de waardering van vastgoed onderling vergelijkbaar te maken, is een uniform waardebegrip ‘marktwaarde’ tot stand gekomen. Dit begrip ‘marktwaarde’ vindt zijn oorsprong in de International Financial Reporting Standards (IFRS)[2] en is op basis van de IFRS-uitgangspunten voor de waardering van assets door onder andere de International Valuation Standards Council (IVSC)[3] nader gedefinieerd en uitgewerkt aanvankelijk in de International Valuation Standard (IVS) 2013, recent ongewijzigd opgevolgd door de IVS 2017. Deze regeling kent zijn evenknie in de EVS 2016 uitgegeven door TEGoVA.[4]

Het begrip ‘marktwaarde’[5] laat zich in het Nederlands vertaald als volgt definiëren:

‘Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen een vastgoed zou worden overgedragen op de waarde peildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.’[6]

Marktwaarde volgens de gegeven definitie ziet op een modeltransactie die ogenschijnlijk wat verder van de werkelijkheid afstaat. De brug tussen de modeltransactie en de werkelijkheid (het beoogde doel van de taxatie) wordt in de taxatie geslagen door het opnemen van zogenaamde ‘gebruikelijke uitgangspunten’[7] en ‘bijzondere uitgangspunten’ waarmee de taxateur volgens de opdracht, bij de uitvoering van de taxatie, rekening houdt.

Gebruikelijke uitgangspunten betreffen al die zaken die worden opgenomen in het taxatierapport, die zonder nader onderzoek voor juist worden gehouden en waarvoor geen indicatie aanwezig is dat zij anders zijn dan verondersteld. Bijvoorbeeld de aanname dat er in een gebouw dat is gebouwd in 2010 gebruikelijk geen asbest is verwerkt.

Met betrekking tot de bijzondere uitgangspunten geldt dat er tussen taxateur en opdrachtgever afspraken worden gemaakt over feiten en omstandigheden die op de peildatum ten grondslag worden gelegd aan de taxatie. Bijvoorbeeld de fictie dat er bij de waardering van uit wordt gegaan dat de geconstateerde bodemsanering binnen de voorliggende offerte kan worden uitgevoerd, dat de aanwezige huurder wel of niet zijn contract verlengt of dat er sprake is van een gedwongen verkoop. Bij de opdrachtverstrekking aan de taxateur zijn dit punten die uitdrukkelijk tussen opdrachtgever en taxateur moeten worden besproken. Deze uitgangspunten moeten in de overeenkomst van opdracht en in het uiteindelijke taxatierapport worden vastgelegd en zijn allesbepalend voor de kwaliteit die uiteindelijk toegekend kan worden aan het waardeoordeel van de taxateur. Als deze discussie niet of onvoldoende door partijen wordt gevoerd, boet de taxatie ernstig aan kwaliteit en validiteit in. Hier ligt een gezamenlijke verantwoordelijkheid van opdrachtgever en taxateur.

3.1.3. Toepasselijk uitvoeringsreglement en tuchtrecht

Het derde belangrijke onderdeel van de taxatieopdracht is de benoeming van het toepasselijke uitvoeringsreglement. Hierin ligt tevens het toepasselijke tuchtrecht besloten. Het toepasselijke uitvoeringsreglement, en daarmee het bevoegd tuchtrechtelijke college, wordt aan de taxateur veelal opgelegd vanuit zijn lidmaatschap van een bepaalde branche- of standsorganisatie. Taxateurs aangesloten bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) zullen hun Algemene Gedrags- en Beroepsregels, het Reglement Bedrijfsmatig Vastgoed NRVT en daarmee het NRVT-tuchtrecht toepasselijk verklaren. RICS-taxateurs (aangesloten bij het Royal Institution of Chartered Surveyors) houden als uitvoeringsreglement hun zogenaamde Red Book aan. In grote lijnen kan ervan worden uitgegaan dat alle uitvoeringsreglementen zogenaamd in overeenstemming met de IVS of EVS zijn. Veelal bevat het in de branche van toepassing verklaarde uitvoeringsreglement vrij uitgebreide beschrijvingen aangaande de uitvoering[8] van de taxatieopdracht.

3.1.4. De verklaring van vakbekwaamheid van de taxateur

De diverse uitvoeringsreglementen vragen van de taxateur om zich ervan te vergewissen dat hij zelf over voldoende vakbekwaamheid en ervaring beschikt of de benodigde kennis en ervaring kan organiseren zodanig dat hij de taxatieopdracht tot een goed einde kan brengen. In bijvoorbeeld artikel 9 van de Algemene Gedrags- en Beroepsregels van het NRVT wordt dit als volgt omschreven:

‘De geregistreerde taxateur dient alvorens de taxatieopdracht te aanvaarden, vast te stellen of hij over voldoende vakbekwaamheid beschikt om de professionele taxatiedienst uit te voeren. Indien dat niet het geval is, treft hij de nodige maatregelen om dit gebrek weg te nemen. Zijn overwegingen en eventuele genomen maatregelen legt de geregistreerd taxateur schriftelijk (in het taxatiedossier) vast. Indien dat niet mogelijk is, ziet hij af van de aanvaarding van de taxatieopdracht.’

In het kader van de aansprakelijkheid van de taxateur is dit een belangrijke verklaring die door de taxateur wordt afgelegd en vastgelegd in de opdracht en/of het taxatierapport. Met deze verklaring haalt hij expliciet de verantwoordelijkheid voor een juiste uitvoering van de taxatie in de vorm van een uitvoeringsgarantie naar zich toe. Op deze verklaring is de taxateur dan ook af te rekenen. Blijkt hij achteraf over onvoldoende kennis of ervaring te beschikken of dit binnen zijn organisatie onvoldoende te hebben geborgd dan is dat een grond voor aansprakelijkheid. Vanuit dat perspectief is het onbegrijpelijk dat deze vakbekwaamheidsverklaring in de opdrachtbevestiging veelal als standaardbepaling ‘voorgedrukt’ staat en door taxateurs veelal kritiekloos wordt gehanteerd.

3.1.5. Exoneratie en aansprakelijkheidsbeperking

Een belangrijk onderdeel van de opdracht wordt gevormd door de beperking van de aansprakelijkheid. Daartoe worden doorgaans twee soorten standaardbepalingen opgenomen in de taxatieopdracht, die veelal worden herhaald in het taxatieverslag.

In de eerste plaats beperkt de taxateur gebruikelijk zijn aansprakelijkheid tot maximaal het bedrag waartoe hij verzekerd is. Deze bedragen liggen meestal tussen de € 1 miljoen en € 2,5 miljoen. Deze aansprakelijkheidsbeperking is ingegeven om te voorkomen dat bij een grotere schade de taxateur zelf of zijn onderneming boven dat bedrag voor het meerdere wordt aangesproken. Is de mogelijkheid aanwezig dat de taxateur een fout maakt die groter is dan het verzekerd bedrag dan dienen daar tussen opdrachtgever en taxateur (vooraf) aparte afspraken over te worden gemaakt.

De tweede exoneratie geldt de kring van belanghebbenden die aanspraak kunnen maken op het resultaat van de taxatie. In de opdracht en later in het taxatieverslag worden dan bepalingen opgenomen als:

‘Dit taxatierapport is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt door de opdrachtgever ten behoeve van hetgeen omschreven staat onder het doel van de taxatie.’

‘Door de taxateur wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij het gebruik van deze taxatie door derden, tenzij met uitdrukkelijke voorafgaande schriftelijke toestemming.’

‘Ondergetekende (taxateur) aanvaardt ten aanzien van de inhoud van het taxatierapport geen verantwoordelijkheid jegens anderen dan opdrachtgever en slechts bij gebruik van het doel waartoe het taxatierapport is opgemaakt.’

Deze exoneraties zijn van belang, omdat vrij algemeen wordt aangenomen dat de zorgplicht van de taxateur bij de uitvoering van zijn taxatie ook geldt ten aanzien van financiers, die voor het verstrekken van de financiering (mede) gebruikmaken van taxaties die worden aangeleverd door de aanvrager, de geldlener. Ten aanzien van dit vraagstuk heeft de Hoge Raad op 9 september 2016[9] een standaardarrest gewezen. Banken kunnen niet zonder meer in rechte een beroep doen op de zorgplicht van de taxateur. Zij zullen zich uitdrukkelijk en expliciet van die zorgplicht moeten vergewissen. In genoemde uitspraak ontkwam de taxateur aan een omvangrijke aansprakelijkheid omdat zijn exoneraties in rechte standhielden. Vermeldenswaardig is dat de betreffende taxateur op grond van de tuchtrechtelijke uitspraken in twee instanties een ernstige schending van de zorgvuldigheidsnorm kon worden verweten.

Concluderend kan naar aanleiding van het voorgaande worden vastgesteld dat een taxatie wordt begrensd door het doel, de bijzondere randvoorwaarden bij de marktwaarde, de gestelde vakbekwaamheid van de taxateur en de exoneraties en/of aansprakelijkheidsbeperkingen. Binnen dat speelveld wordt de taxatie uitgevoerd en beweegt de mogelijke aansprakelijkheid van de taxateur zich.

3.2. Fase 2: het onderzoeken van de feiten

De uitvoering van de taxatie bestaat, ook overeenkomstig de meeste uitvoeringsreglementen, voor een belangrijk deel uit het controleren, verifiëren en interpreteren van de feiten die samenhangen met het te taxeren object. In de regel gaat dit om onderzoek naar zaken dat kritisch, met de nodige zorgvuldigheid, moet worden uitgevoerd en van de checklist uit het uitvoeringsreglement moeten worden afgevinkt. Dit onderdeel van de taxatie geldt dan ook meer als resultaats- dan als inspanningsverplichting.

3.2.1. Maatstaf voor een deugdelijke opname

Tijdens de opname van het te taxeren object moet de taxateur zich een beeld vormen van de technische en commerciële kwaliteit van het pand, de omvang, indeling, ligging, de toegepaste materialen enzovoort. Het gaat om een opname. Van de taxateur kan niet verwacht worden dat er destructief onderzoek wordt gedaan. Het oordeel of een opname naar behoren is uitgevoerd, dan wel of de taxateur iets heeft gemist wat hij had moeten zien, is een afbouwende schaal, en is erg afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Die schaal verloopt als volgt:

• de taxateur heeft het zonder meer kunnen zien/waarnemen;
• de taxateur had het moeten waarnemen/herkennen;
• de taxateur had erop bedacht moeten zijn gelet op algemene of bijzondere omstandigheden;
• dit gaat een opname ten behoeve van een taxatie te boven.

Wat de taxateur heeft kunnen of had moeten waarnemen geldt dan bijvoorbeeld ten aanzien van indicaties voor de aan- of afwezigheid van bodemverontreiniging, asbest, funderingsgebreken, slecht functionerende beluchtingssystemen, achterstallig onderhoud enzovoort. Daarbij is van belang dat juist de taxateur geacht wordt kennis en/of ervaring te hebben met het beoordelen van gebouwen, gehanteerde bouwmethodieken enzovoort. Dateert een gebouw bijvoorbeeld uit de jaren 50, dan zal hij er rekening mee moeten houden dat er asbest verwerkt zal zijn.

3.2.2. De juridische structuur van een gebouw

Bij het onderzoek naar de juridische structuur van een gebouw gaat het onder meer om de controle op de eigendomssituatie door het plegen van kadastrale recherche. De taxateur moet het kadastrale plan (oppervlakte) vergelijken met de feitelijke situatie. Is alles wat ik zie en wat kennelijk eigendom is ook daadwerkelijk eigendom? Andersom dient de feitelijke situatie te worden vergeleken met het eigendomsbewijs. Juist rechten van derden (erfpacht, opstal, uitweg, erfdienstbaarheden) die niet (meer) in de feitelijke situatie zichtbaar zijn, maar wel in het eigendomsbewijs zijn opgenomen verdienen een expliciete benoeming in het taxatieverslag. Het is niet ongewoon dat dergelijke rechten door derden in rechte worden afgedwongen, terwijl er in het taxatierapport niets over opgenomen is en er kennelijk ook geen rekening mee is gehouden in de waardering.

De tweede juridische toets betreft het vigerende bestemmingsplan en de geldende bestemming voor het te taxeren object. Mag het perceel volgens het bestemmingsplan gebruikt worden voor het doel waarvoor het wordt getaxeerd? Ook hier gaat het menigmaal fout; een object wordt gebruikt als een winkel, maar blijkt dat volgens het bestemmingsplan helemaal niet te mogen zijn.

3.2.3. Feiten ten behoeve van de financieel economische analyse

Ingeval er sprake is van verhuurd vastgoed dient de taxateur daadwerkelijk alle huurcontracten te hebben beoordeeld. In het taxatierapport moet een analyse zijn opgenomen van de huurovereenkomsten en de bijzondere bepalingen die daarin voorkomen, alsook de invloed op de waarde daarvan. Het gaat dan onder meer om zaken als: wie is de (ver)huurder en is deze mogelijk gelieerd aan de huurder; hoelang wordt er gehuurd; past het toegepaste huurcontract bij het wettelijke huurrechtregime van het gebruik; zijn er huuropties en zijn deze wel of niet eenzijdig; hoe is de huurprijs geïndexeerd; is er een mogelijkheid tot huurprijsherziening (contractueel of wettelijk), break opties, koopopties; welk contractueel regime is van toepassing bij woonruimte (artikel 7:271 BW); welke incentives zijn gegeven en zijn nog niet uitgewerkt, bevatten de contracten een verklaring van compleetheid door verhuurder en huurder enzovoort.

Voor de financieel economische analyse zijn de meest uiteenlopende scenario’s denkbaar. Zo is bij verhuurde woningcomplexen, waar het uitpondscenario[10] onderdeel van de waardering uitmaakt, de demografische opbouw van de bewoners-huurders van het complex van belang voor de beoordeling van de haalbaarheid van het voorgestane uitpondscenario. Als deze analyse niet goed is gemaakt, boet de taxatie ernstig aan waarde in.

3.2.4. Conclusie over feitenonderzoek

Het feitenonderzoek is ‘ambachtelijk’ werk en dient zoals gezegd zorgvuldig te gebeuren. Indien de taxateur hier steken laat vallen, is er sprake van een feitelijke fout bij de uitvoering van de taxatie die in de regel rechtstreeks tot aansprakelijkheid leidt. Daarbij is echter een kanttekening op zijn plaats. Het zal voorkomen dat feiten niet controleerbaar of verifieerbaar zijn. Voor zover deze feiten afkomstig zijn van de opdrachtgever, komen deze voor diens rekening c.q. de taxateur mag zich hier in beginsel op verlaten. Daarvan moet duidelijk melding gemaakt worden in de opdracht en in het taxatieverslag. Ook kan het voorkomen dat tijdens het onderzoek gebleken feiten of feiten verstrekt door derden, zonder verder of nader onderzoek niet verder controleerbaar zijn. Ook van die situaties moet melding gemaakt worden in de opdracht of in ieder geval in het taxatieverslag. Daarvan is bijvoorbeeld sprake als de taxateur asbest aantreft, maar niet kan beoordelen waar dat allemaal in het gebouw is verwerkt. Daarvoor is nader onderzoek door deskundigen noodzakelijk.

Ingeval een taxateur in zijn verslag melding maakt van meerdere – voor de waardering relevante – feiten die niet zijn geverifieerd, kan dat tot gevolg hebben, dat de taxatie geen realiteitsgehalte en derhalve geen betekenis meer heeft. Dan kan die taxatie derhalve niet meer haar doel dienen.

3.3. Fase 3: de discretionaire ruimte van de taxateur

De discretionaire ruimte van de taxateur is hét onderdeel, waarvoor de taxateur wordt ingehuurd en waar zijn echte expertise ligt. Het gaat dan om factoren als:

• de inschatting van de huurwaarde;
• de onderbouwing van de gekozen yield;
• het gehanteerde indexpercentage/-scenario in het rekenmodel;
• de gemaakte keuze van de vergelijkingsobjecten.

Voor veel opdrachtgevers van taxaties hebben de voornoemde keuzes een hoog blackboxgehalte. Dat leidt vaak tot de aanname dat de taxateur niet aansprakelijk zou zijn te stellen voor de uiteindelijk af te geven waarde die op grond van deze parameters uiteindelijk wordt bepaald. Deze aanname behoeft evenwel niet juist te zijn. Zo schrijven de IVS 2017 en ook diverse andere uitvoeringsregelingen voor dat de taxateur zijn waardeoordeel moet legitimeren (explain) aan de hand van referenties. Beslissingen door taxateurs genomen binnen de voornoemde discretionaire ruimte zijn daarmee goed te herleiden. Ingeval deze beslissingen tot van referenties afwijkende uitkomsten leiden, is doorgaans een onjuiste bijkomende parameter gebruikt of is naar objectieve maatstaven sprake van een motiveringsgebrek. Daarop kan de taxateur worden aangesproken.

Op voornoemde regel geldt een belangrijke uitzondering. Dat betreft de situatie waarin de markt niet meer functioneert. Die situatie heeft zich de afgelopen jaren[11] voorgedaan in de kantorenmarkt. Aan het begin van de crisis werd bijvoorbeeld de verdiscontering van de leegstand in kantoren veelal vastgesteld op twee jaar huurderving. De gedachte was toen dat het een theoretisch risico is dat een kantoor niet binnen twee jaar verhuurd kan worden. Niets bleek echter minder waar. Voor een dergelijke unieke situatie en de daaraan gekoppelde (verkeerde) inschatting van de leegstand, waarbij wordt uitgegaan van algemeen gangbare risico-inschattingen, valt een taxateur niet aansprakelijk te stellen. De vraag die vervolgens rijst is, vanaf welk moment de taxateur in redelijkheid de nieuwe economische werkelijkheid dient mee te nemen bij de invulling van zijn discretionaire ruimte. Dit is sterk afhankelijk van de omstandigheden van het geval.

3.4. Fase 4: de verslaglegging

Ten aanzien van de verslaglegging zijn, in aanvulling op hetgeen reeds aan de orde is geweest, nog drie opmerkingen relevant.

3.4.1. ‘Comply or explain’

Ondanks dat er uitvoeringsreglementen op de taxatieopdracht van toepassing zijn verklaard, is de taxateur gerechtigd daarvan af te wijken. De werkelijkheid kan immers weerbarstiger zijn dan de regelgeving. Hierbij geldt het principe ‘comply or explain’. De keuze is de regel toepassen of uitleggen waarom en hoe hiervan is afgeweken. Deze regel maakt dat er voor de taxateur en (in overleg met) de opdrachtgever mogelijkheden zijn om van het voorgeschreven waarderingsstramien af te wijken en daarin eigen keuzes te maken. Die keuzes moeten dan expliciet terug te vinden zijn in de verslaglegging en zijn voorzien van een goede onderbouwing.

3.4.2. Standaardbepalingen

In de verslaglegging bestaat bij taxateurs over het algemeen een behoefte aan het gebruik van standaardomschrijvingen. Het gevaar van dergelijke standaardomschrijvingen is dat zij in taxatieverslagen terechtkomen of daarin blijven staan, zonder betekenis of grondslag, en derhalve onjuist zijn. Deze handelwijze heeft ook tot gevolg dat de gestandaardiseerde omschrijvingen aan waarde verliezen en minder betekenis hebben dan in de verslaglegging opgenomen maatwerkinformatie. Voor de beoordeling van gebreken in de verslaglegging is het derhalve van belang om met dit verschil in weging rekening te houden en de standaardomschrijvingen zorgvuldig te toetsen aan de feiten en omstandigheden van het geval.

3.4.3. Plausibiliteitstoets en -verklaring

In het uitvoeringsreglement van het NRVT voor Bedrijfsmatig Vastgoed wordt de plausibiliteitstoets – met een bijbehorende verklaring – vereist als onderdeel van de taxatie.[12] Deze toets, uitgevoerd door een tweede taxateur, houdt een controle in op de aannemelijkheid en geloofwaardigheid van de professionele taxatiedienst, alsmede de toets of de gehanteerde taxatiemethodiek is uitgevoerd en in overeenstemming is met de daaraan gestelde eisen (EVS en/of IVS).

Aan deze plausibiliteitstoets wordt in de praktijk niet altijd veel waarde aan gehecht. De taxerende taxateur blijft immers onverkort verantwoordelijk en dus ook aansprakelijk voor de uitvoering van de taxatieopdracht. De controlerend taxateur blijft in juridische zin een ‘ondergeschikte’ (artikel 6:170 BW) of ingeval de controlerend taxateur van buiten komt een ‘niet ondergeschikte’ (artikel 6:171 BW) waarvoor de taxateur (opdrachtnemer) verantwoordelijk is. In die zin wekt de term ‘controlerend taxateur’ verwachtingen die niet gerechtvaardigd zijn.[13] Ook is de toets geen belemmerende horde die bij de aansprakelijkheid van de uitvoerend taxateur genomen zou moeten worden.

Andersom betekent het ontbreken van een plausibiliteitstoets dat de taxateur zich niet aan het uitvoeringsreglement heeft gehouden. Dat op zich kan weer tot aansprakelijkheid van de opdrachtnemer leiden.

4. Waar gaat het mis en hoe dan verder?

Hiervoor is het taxatieproces geschetst als een gestructureerde wijze van uitvoeren en keuzes maken die uiteindelijk tot een waardering leiden. Aan de hand van het proces is de waardering herleidbaar, zijn de onderliggende stappen controleerbaar en is de uitkomst toetsbaar. Toch gaat het geregeld fout. De vraag is waar dat gebeurt en hoe dat kan.

4.1. Oorzaken van afwijkingen/fouten in de waardering

In de praktijk zijn de volgende onregelmatigheden waar te nemen:

(i)        Doelredeneringen: de taxatie wordt niet met een open mind en vanuit een nulsituatie verricht, maar er wordt naar een bepaalde uitkomst toegewerkt, bijvoorbeeld de behoefte om aan te sluiten bij de gerealiseerde transactieprijs,[14] zonder dat de opdracht is verstrekt om de transactieprijs als zodanig op marktconformiteit te onderzoeken.

(ii)       Feitelijke fouten: hier gaat het om basale rekenfouten, leesfouten, zaken die over het hoofd zijn gezien bij een opname, niet alle gegevens zijn daadwerkelijk vergaard en gecontroleerd, het verkeerde pand is getaxeerd of er is een deel vergeten.

(iii)      Onvoldoende of een slechte onderbouwing van de gemaakte keuzes en afslagen (explain). Hierbij wordt de waarom-vraag onvoldoende of in het geheel niet beantwoord. Ook, zo is de ervaring, komt het voor dat er andere dingen worden opgeschreven dan bedoeld.

(iv)      ‘Smoothing and lagging’: de werkelijkheid van gisteren is de grondslag voor de taxatie van vandaag. Daarbij borduurt de taxateur steeds voort op zijn vorige taxatie als gevolg waarvan een waardebeeld of -ontwikkeling in de opvolgende taxatieverslagen is waar te nemen dat uiteindelijk niet meer strookt met de markt. Vaak is dit het gevolg van een gebrek aan goede referentiedata van de taxateur.

(v)       (Schijn van) belangenverstrengeling respectievelijk het ontbreken van objectiviteit: de relatie met de opdrachtgever klinkt door in de taxatie; dit kan bij repeterende opdrachtgevers, zoals bijvoorbeeld banken, voorkomen.

4.2. Hoe nu verder? Naar de civiele rechter of de tuchtrechter?

De vraag is nu hoe de taxateur aangesproken kan worden op het tekortschieten in de uitvoering van zijn taxatieopdracht. Zoals reeds in het begin is aangehaald, rijst de vraag aan welke prestatienorm de taxateur dient te voldoen. Bij evidente fouten – verkeerde oppervlakte, een perceel of verdieping vergeten hebben – is de bewijsvoering in beginsel eenvoudig.

Ingewikkelder wordt het als het gaat om niet voor de hand liggende direct meetbare zaken. In dat geval biedt het tuchtrecht een mogelijke oplossing. Een tuchtrechtelijk college toetst aan het toepasselijke uitvoeringsreglement en kan daarbij ook de technische kwaliteit van het geleverde werk in de beoordeling meenemen. Een tuchtrechtelijke sanctie kan een aanwijzing zijn voor nalatig handelen van de taxateur. In een opvolgende civielrechtelijke aansprakelijkheidsprocedure zal vervolgens de causaliteit moeten worden aangetoond. Hierbij werken in hoofdlijnen dezelfde principes en valkuilen als bij andere specialisten waarbij tuchtrecht van toepassing is.

5. De tuchtrechtelijke procedure

De diverse beroepsorganisaties beschikken bijna allemaal over een eigen tuchtrecht. In de regel is die tuchtrechtsprekende instantie om redenen van onafhankelijkheid op afstand gezet en een aantal instanties[15] publiceert, geanonimiseerd, de gewezen uitspraken.

5.1. Bevoegdheid van en ontvankelijkheid in het tuchtrecht

Tuchtrecht bestaat in beginsel bij de gratie van het feit dat partijen bij de opdrachtverlening daartoe contracteren. In uitvoeringsreglementen worden taxateurs verplicht om deze van toepassing te verklaren en daarmee de weg naar het tuchtrecht open te stellen.

Om een van haar maatschappelijke functies, het uitoefenen van toezicht zoals ook aangehaald in de inleiding, in te vullen, hanteren de uitvoeringsreglementen een ruime kring van belanghebbenden die ontvankelijk zijn om te klagen. Voor het NRVT geldt dat eenieder die in zijn belangen is geschaad als gevolg van een professionele taxatiedienst[16] als klager welkom is bij het tuchtcollege. Dat betekent dat ook derden, niet-opdrachtgevers, zonder meer terechtkunnen bij het tuchtcollege van het NRVT. Een dergelijke ruimhartige opstelling ten aanzien van de ontvankelijkheid van klagers is niet vreemd. De makelaarsvereniging NVM[17] is daarin bij haar tuchtrecht zelfs nog ruimhartiger.

Praktisch probleem dat zich momenteel voor veel taxateurs voordoet is dat men is aangesloten bij meerdere branche- en standsorganisaties die allemaal een eigen tuchtrecht kennen. Gelet op de ruime ontvankelijkheidscriteria is het mogelijk om de taxateur over dezelfde kwestie voor meerdere tuchtcolleges te dagen teneinde een voor de klager zo gunstig mogelijke uitspraak te verkrijgen. Dat kan forum shopping in de hand werken. De branche moet dit probleem nog oplossen. Een mogelijke oplossing kan zijn gelegen in het accepteren dan wel erkennen van elkaars onherroepelijke uitspraken.

5.2. Tuchtrecht is onderwerp van een nieuwe overeenkomst

Bij aanvang van de tuchtprocedure is feitelijk sprake van het aangaan van een nieuwe overeenkomst. Het tuchtrechtreglement van het NRVT[18] zegt daarover het volgende:

‘Door het indienen van een klacht conformeert de klager zich aan dit reglement en is klager gebonden aan de uitspraak van het tuchtcollege, zijnde een bindend advies in de zin van artikel 7:900 BW en volgende van het Burgerlijk Wetboek.’

Met andere woorden, het tuchtcollege geeft als uitspraak een bindend advies over het functioneren van de taxateur. Daarbij is het van belang dat er in de procesgang voor wordt gewaakt dat er in de bindendadviesovereenkomst kwijtingen worden verleend tussen partijen en een verdere gang naar de rechter wordt uitgesloten. Het doel van de klager is immers om de normschending van de taxateur vast te laten stellen door zijn vakgenoten en daarmee het begin van bewijs te hebben voor het verhaal van eventuele schade.

5.3. Uitwerking van het tuchtrecht

Ter illustratie een tweetal voorbeelden uit de gepubliceerde jurisprudentie van het NRVT om de toetsing door het tuchtrecht op de diverse onderdelen van de taxatie inzichtelijk te maken.

5.3.1. Uitspraak 20160402: ‘te lage marktwaarde’

In deze uitspraak speelde de volgende casus. De klager (opdrachtgever) vond dat de taxateur de marktwaarde van het te taxeren object 30% te laag had vastgesteld. Klager had dit zelf berekend aan de hand van de vierkantemeterprijs van andere recent verkochte panden. Op grond van die vergelijking had de klager bij de taxateur aangedrongen op een verhoging van de marktwaarde. In geval van een hogere marktwaarde zou de opdrachtgever bij het afsluiten van de financiering in aanmerking komen voor een gunstiger renteklasse.

De beklaagde (de taxateur) verweert zich in de procedure door goed beargumenteerd uiteen te zetten waarom hij voor bepaalde referentiepanden heeft gekozen en waarom de door de klager gebruikte referentiepanden niet of onvoldoende kunnen dienen als referentie voor het te taxeren object. De stelling van de taxateur is dat het kiezen en beoordelen van referentiepanden uit meer bestaat dan het uit vermenigvuldigen van vierkantemeterprijzen met de oppervlakte. Daarnaast stelt de taxateur zich op het standpunt dat hij op onafhankelijke wijze de waarde dient te bepalen en deze niet zomaar kan aanpassen op verzoek van de opdrachtgever. Een gunstiger renteklasse is geen valide argument voor het aanpassen van de waarde.

In de beoordeling kijkt het tuchtcollege heel vakinhoudelijk naar de door de taxateur gemaakte keuze van de referentieobjecten en hij stelt vast dat hij, op een kleine slordigheid na, deze keuze op een juiste en voldoende onderbouwde wijze heeft gemaakt. Daarnaast onderschrijft het tuchtcollege de stelling van de taxateur dat hij onafhankelijk is en niet mee kan gaan in de wensen van de opdrachtgever.

In deze uitspraak komen twee onderwerpen goed over het voetlicht. In de eerste plaats laat, zo blijkt, de discretionaire ruimte ten aanzien van de keuze van referentieobjecten van de taxateur zich inhoudelijk goed toetsen. Het is dus zeker geen black box. Voorts wordt de taxateur gesteund in zijn stelling dat hij onafhankelijk is en wordt daarmee bekrachtigd dat druk van de zijde van een opdrachtgever onwenselijk is.

 5.3.2. Uitspraak 20161103: ‘taxatierapport incompleet en in strijd met de regelgeving’

De klagers in deze casus stellen dat de uitgevoerde taxatie op maar liefst zeven onderdelen niet in overeenstemming is met het toepasselijke NRVT-uitvoeringsreglement en dat er daarom sprake is van een ondeugdelijk rapport. De taxatie is uitgevoerd in opdracht van de bewindvoerder van de voormalige verkoper, de wederpartij van klagers in een juridische procedure. Deze bewindvoerder stelt zich op het standpunt dat klagers het vastgoed te goedkoop hebben gekocht.

De taxateur verweert zich met de stelling dat er geen sprake is van een ondeugdelijk rapport. Vanwege het spoedeisende karakter heeft hij een verkort taxatierapport uitgebracht waarbij de waarde is vastgesteld, rekening houdend met alle factoren die op de waarde van invloed zijn.

In de beoordeling stelt het tuchtcollege dat het voor een taxateur, in overleg met de opdrachtgever, heel goed mogelijk is om van een waarderingsmethodiek of regelement af te wijken. Daar wordt echter wel de voorwaarde ‘comply or explain’ aan verbonden zodat uit het taxatierapport voor derden moet blijken dat er van een uitzondering op een bepaalde regel gebruik is gemaakt. Dat heeft de taxateur verzuimd zodat de klacht op dit punt gegrond wordt verklaard.

Voorts heeft de taxateur de tijdsdruk die kennelijk door zijn opdrachtgever aan hem werd opgelegd zwaarder laten wegen dan zijn verantwoordelijkheid voor het opstellen van een deugdelijk rapport. De taxateur heeft nagelaten bepaalde feiten te onderzoeken en te controleren. Dat klemt temeer daar de taxateur ervan op de hoogte was dat zijn rapport binnen een lopende juridische procedure zou worden gebruikt. Het tuchtcollege rekent het de taxateur aan dat hij zich hiervan onvoldoende rekenschap heeft gegeven.

Deze uitspraak maakt goed inzichtelijk dat het uitgangspunt is het volgen van de uitvoeringsvoorschriften. Afwijken is heel goed mogelijk mits dat goed onderbouwd en op een voor derden herkenbare wijze geschiedt. In de uitspraak wordt ook goed benadrukt dat de taxateur een eigen verantwoordelijkheid heeft ten aanzien van het opstellen van een deugdelijk rapport en dat gevoeligheid voor druk vanuit de opdrachtgever niet wordt geaccepteerd.

5.3.3. Conclusie over tuchtrecht

Juist het tuchtrecht biedt de mogelijkheid de uitvoering van de taxatie door de taxateur vakinhoudelijk te laten toetsen. Daarbij, zo blijkt uit de aangehaalde uitspraken, is het geen enkel probleem om de discretionaire ruimte van de taxateur tot onderwerp van toetsing te maken. Indien het tuchtcollege tot een veroordelende uitspraak komt biedt dat aanknopingspunten voor de bewijsvoering in een civiele procedure.

 6. Civielrechtelijke aansprakelijkheid

 In de vorige paragraaf is ingegaan op het tuchtrecht als mogelijk instrument om bewijs te organiseren tegen de taxateur op wie een opdrachtgever of een derde civielrechtelijk zijn schade wil verhalen. Daarbij is steeds de situatie tot uitgangspunt genomen waarin er op de uitvoering van de taxatie een uitvoeringsreglement van toepassing is. Dat uitgangspunt zal, gelet op de hoeveelheid taxateurs die aangesloten zijn bij het NRVT (95%) en onder de werking van die regeling vallen, de gebruikelijke standaard zijn. Stel dat de betreffende taxateur tuchtrechtelijk is veroordeeld op grond van het niet zorgvuldig uitvoeren van de taxatie. Betekent dit dat de betreffende taxateur zonder meer ook civielrechtelijk aansprakelijk is?

In geval van een opdrachtgever die verhaal zoekt is er de contractuele relatie (overeenkomst van opdracht) tussen de opdrachtgever en de taxateur. Indien de taxatie niet overeenkomstig het uitvoeringsreglement is uitgevoerd is de taxateur tekortgeschoten in de uitvoering van de opdracht. Immers aan de hand van het uitvoeringsreglement (opdracht, uitvoering, discretionaire ruimte, verslaglegging) kan afgemeten worden of de taxateur naar behoren en voldoende zorgvuldig heeft gepresteerd. Daarmee zijn we er civielrechtelijk echter nog niet. Naar vaste jurisprudentie[19] geldt de standaardoverweging dat:

‘Voorts geldt dat de in dit geval vastgestelde tuchtrechtelijke verantwoordelijkheid van de taxateur niet per definitie ook de civielrechtelijke aansprakelijkheid impliceert omdat de rechtbank een zelfstandige vaststelling dient te maken waarbij de feiten opnieuw moeten worden vastgesteld, in het licht van wat daarover ten processe is aangevoerd. Het feit dat de normen waaraan getoetst wordt nagenoeg gelijkluidend zijn, brengt niet met zich dat tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen leidt tot civielrechtelijke aansprakelijkheid omdat de vereiste elementen zoals het causale verband en het relativiteitsvereiste in het kader van de tuchtrechtelijke aansprakelijkheidsstelling niet relevant zijn.’

Met andere woorden, een tuchtrechtelijk veroordelende uitspraak leidt niet zonder meer tot civielrechtelijke aansprakelijkheid. In een civiele procedure worden de feiten nogmaals op hun merites beoordeeld en wordt de beoordeling uitgebreid met een toets van het causaal verband tussen de ontstane/gevorderde schade en de uitgevoerde taxatie (het handelen of nalaten van de taxateur) en daarnaast nog, voor zover het een actie uit onrechtmatige daad betreft, ook met de beoordeling van het relativiteitsvereiste. Eigen ervaring leert dat ondanks dat in de civiele procedure de zaak opnieuw wordt bekeken, een veroordelende uitspraak van een tuchtrechtelijke instantie wel degelijk stevig kan bijdragen aan de bewijspositie van de eisende partij.

Tot slot op het voorgaande nog een aanvulling vanuit de positie van een derdebelanghebbende,[20] zoals bijvoorbeeld de financier, die verhaal zoekt op de betreffende taxateur. Zoals hiervoor uiteengezet zal hij met zijn klacht zonder meer ontvankelijk zijn bij de diverse tuchtcolleges. Indien daar een veroordelende uitspraak wordt verkregen zal de financier de makelaar civielrechtelijk aansprakelijk stellen op grond van onrechtmatige daad (artikel 6:162 BW). Daartoe gelden de gebruikelijke vijf voorwaarden[21] waaraan moet worden voldaan. Het gaat dan om de onrechtmatigheid van de daad, de toerekenbaarheid, de schade, het causaal verband tussen daad en schade en de relativiteit. Dit laatste hangt nauw samen met de onrechtmatigheid van de daad. Wanneer een taxateur taxeert ten behoeve van de financiering wordt hij ermee bekend verondersteld dat financiers, niet-opdrachtgevers, zich zullen baseren op zijn taxatie. Daarmee geldt in beginsel dat deze derden aanspraak kunnen maken op een zorgvuldige uitvoering van de taxatie door de taxateur. Dat leidt slechts uitzondering in de situatie waarin de taxateur zich ter zake heeft geëxonereerd zoals hiervoor bij het gebruik in taxaties van de exoneratiebepalingen[22] uitgebreid is toegelicht.

7. Conclusie

De meeste uitgevoerde taxaties zijn tegenwoordig gekoppeld aan een uitvoeringsreglement. Dat uitvoeringsreglement maakt zichtbaar en meetbaar hoe zorgvuldig de taxateur met de uitvoering van zijn taxatieopdracht is omgegaan. Die zichtbaarheid en meetbaarheid geldt, zoals uit de besproken tuchtrechtelijke jurisprudentie blijkt, ook voor de onderdelen waarin de discretionaire ruimte van de taxateur is gelegen. Daarmee is de taxatie voor opdrachtgevers respectievelijk buitenstaanders controleerbaar geworden. Daarbij is van belang dat ook de opdrachtgever zich ervan bewust moet zijn dat hij binnen dat taxatieproces een belangrijke rol heeft. Dat geldt voor de doelomschrijving van de taxatie, het met de taxateur definiëren van de gebruikelijke en bijzondere uitgangspunten en het in sommige gevallen garanderen van verstrekte gegevens.

Langs de weg van het tuchtrecht kan op kosten-efficiënte wijze, in geval van een vermoedelijk tekortschietende taxateur in de nakoming van zijn inspanningsverplichting, getoetst worden of daarvan inderdaad sprake is.

Een tuchtrechtelijk veroordelende uitspraak leidt echter niet zonder meer tot een civielrechtelijke aansprakelijkheid omdat de rechtbank een zelfstandige vaststelling dient te maken waarbij de feiten opnieuw moeten worden vastgesteld, in het licht van wat daarover ten processe is aangevoerd. Het feit dat de normen (van tuchtrecht en/of civielrecht) waaraan getoetst wordt nagenoeg gelijkluidend zijn, brengt niet met zich dat tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen zonder meer leidt tot civielrechtelijke aansprakelijkheid omdat de vereiste elementen zoals het causale verband en het relativiteitsvereiste in het kader van de tuchtrechtelijke aansprakelijkheidsstelling niet relevant zijn.

 

[1] Geparafraseerd uit: ECLI:NL:GHSGR:2011:BG7495, r.o. 3.

[2] De internationale regelgeving voor verslaggeving door beursgenoteerde bedrijven, www.ifrs.org.

[3] www.ivsc.org.

[4] TEGoVA staat voor The European Group of Valuers Associations.

[5] De IVS en EVS kennen ook nog andere specifieke waardebegrippen. Daarnaast gelden nog de wettelijke waardebegrippen voor bijvoorbeeld de waardering van de WOZ-waarde.

[6] Volgens IVS 2017, T.M. Berkhout & S. Roggeveen, Praktijkhandreiking Nederlandse Vastgoedtaxaties 2017.

[7] IVS 2017 (IVS 104 bases of value).

[8] Onder andere paragraaf 10 van het ‘Reglement Bedrijfsmatig Vastgoed NRVT’ en hoofdstuk 4 ‘Wereldwijde taxatievoorschriften [VPS]’ van RICS uit het RICS Red Book.

[9] HR 9 september 2016, ECLI:NL:HR:2016:2044 met de bijbehorende uitgebreide conclusie van A-G L. Timmerman, ECLI:NL:PHR:2016:535 en de oorspronkelijke uitspraak van het Hof Arnhem-Leeuwarden 23 september 2014, ECLI:NL:GHARL:2014:7353.

[10] Bij woningcomplexen kan het een verdienmodel zijn om de woningen die bij een verhuizing leeg komen te verkopen. Dit verschijnsel heet uitponden. De snelheid waarmee die verkopen, en dus de winst, kunnen worden gerealiseerd, is afhankelijk van de te verwachten verhuisbereidheid van de bewoners in het complex. De leeftijd van de bewoners is daarbij een bepalende factor. Als de bewoners allemaal 60 jaar of ouder zijn, is het niet waarschijnlijk dat zij op korte termijn zullen verhuizen en kan de extra winst niet (snel) worden gerealiseerd. Als bijvoorbeeld de financiering van het complex mede is gebaseerd op de snelheid waarmee dit verkoopresultaat wordt gerealiseerd, kan dat een probleem vormen.

[11] Het gaat om de crisisjaren tussen 2008 en 2013 waarin grote delen van de vastgoedmarkt stil hebben gestaan vanwege een totale vraaguitval.

[12] Paragraaf 13 van het ‘Reglement Bedrijfsmatig Vastgoed van het NRVT’.

[13] Voor een uitgebreidere uiteenzetting over dit onderwerp zie www.vastgoedjournaal.nl, ‘Plausibiliteitstoets bij NRVT Taxaties biedt geen vrijwaring voor taxateurs’, 11 september 2017.

[14] Hof ’s-Gravenhage 26 april 2011, ECLI:NL:GHSGR:2011:BQ7495, r.o. 5.5.

[15] Het gaat hierbij bijvoorbeeld om de NVM en de NRVT.

[16] ‘Professionele taxatiedienst’ is de term die het NRVT hanteert voor een uitgevoerde taxatieopdracht volgens zijn reglementen.

[17] Artikel 14 Reglement Tuchtrechtspraak NVM: ‘Ieder die van mening is (…)’

[18] Artikel 9.3 Reglement Tuchtrechtspraak van het NRVT.

[19] Onder meer Rb. Zeeland-West-Brabant 14 januari 2015, ECLI:NL:RBZWB:2015:167, r.o. 3.4.

[20] Zie bijv. Hof ’s-Hertogenbosch van 1 maart 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:751 (te hoge taxatie leidt tot onrechtmatig handelen en schending zorgplicht taxateur; in dit geval bevatte het contract een algemeen exoneratiebeding) en Hof Arnhem-Leeuwarden 23 september 2014, ECLI:NL:GHARL:2014:7353 (betreffende specifieke exoneratiebeding ontslaat makelaar van aansprakelijkheid jegens derden).

[21] Hof ’s-Gravenhage 26 april 2011, ECLI:NL:GHSGR:2011:BQ7495, r.o. 5.2-6.6 waarin de vereisten van de onrechtmatige daad door het hof stuk voor stuk worden behandeld.

[22] HR 9 september 2016, ECLI:NL:HR:2016:2044 met de bijbehorende uitgebreide conclusie van A-G L. Timmerman, ECLI:NL:PHR:2016:535 en de oorspronkelijke uitspraak van het Hof Arnhem-Leeuwarden 23 september 2014, ECLI:NL:GHARL:2014:7353.