In deze blogreeks over de Wet Kwaliteitsborging voor het Bouwen (‘de Wkb’) bespreken wij, in aanloop naar ons Speedcollege op 2 april a.s. over hetzelfde onderwerp, de werking van de Wkb en de wijzigingen ten opzichte van het voorgaande stelsel. Zoals wij al toelichtten in onze inleidende blog van deze reeks, kent de Wkb een tweeledige structuur omdat de nieuwe wet zowel publiekrechtelijke als privaatrechtelijke aspecten bevat. In zowel de tweede als de derde blog gingen wij dieper in op het publiekrechtelijke gedeelte van de Wkb, meer specifiek op de bouw- en gereedmelding bij het bevoegd gezag en de taken van de kwaliteitsborger.
In deze laatste blog bespreken wij de privaatrechtelijke aspecten van de Wkb. Met de inwerkingtreding van de Wkb zijn namelijk ook diverse wijzigingen aangebracht in titel 12 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Dit betreft de titel waarin aanneming van werk wordt geregeld. Dein deze titel – als gevolg van de Wkb – doorgevoerde wijzigingen versterken de positie van particuliere en professionele opdrachtgevers. Wij bespreken in deze blog enkel de wijzigingen die relevant zijn voor professionele opdrachtgevers. De wijzigingen die zien op de bouw van een woning in opdracht van een consument worden in deze blog niet behandeld.
Op grond van lid 1 van artikel 7:754 BW heeft de aannemer een waarschuwingsplicht bij het aangaan en uitvoeren van de aannemingsovereenkomst ten aanzien van onjuistheden in de opdracht, gebreken en ongeschiktheid van zaken die afkomstig zijn van de opdrachtgever, en fouten of gebreken in plannen, tekeningen, berekeningen die door de opdrachtgever aan de aannemer zijn verstrekt.
De Wkb voegt daar een tweede lid aan toe:
“Bij aanneming van een bouwwerk geschiedt een waarschuwing als bedoeld in lid 1 schriftelijk en ondubbelzinnig en wijst de aannemer de opdrachtgever tijdig op de mogelijke gevolgen voor de deugdelijke nakoming van de overeenkomst. Van dit lid kan niet ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken, voor zover de opdrachtgever een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf.”
De waarschuwing van de aannemer is inhoudelijk niet gewijzigd, maar wordt in lid 2 bij aanneming van een bouwwerk aangescherpt door het introduceren van de navolgende procedurele vereisten:
Volgens lid 2 kan hiervan niet afgeweken worden als er sprake is van een particuliere opdrachtgever. Voor professionele opdrachtgevers betreft het regelend recht. Dit betekent dat in de overeenkomst van deze wettelijke bepaling kan worden afgeweken. Bijvoorbeeld door op de overeenkomst de UAV 2012 van toepassing te verklaren.
Dit nieuwe tweede lid is ook van toepassing op aannemingsovereenkomsten die zijn gesloten vóór de inwerkingtreding van de Wkb, maar waarvan het bouwwerk voor inwerkingtreding van de Wkb nog niet was/ is opgeleverd.
Artikel 7:757a BW is eveneens nieuw ingevoerd met de Wkb. Dit artikel verplicht de aannemer om – als sprake is van aanneming van bouwwerken – bij de kennisgeving dat het werk conform overeenkomst gereed is en aldus opgeleverd wordt, een zogenaamd ‘opleverdossier’ aan de opdrachtgever te overleggen. Het dossier dient de gegevens en bescheiden te bevatten die volledig inzicht geven in de nakoming van de overeenkomst door de aannemer en de te dien aanzien uitgevoerde werkzaamheden en bevat in ieder geval:
tekeningen en berekeningen betreffende het tot stand gebrachte bouwwerk en de bijbehorende installaties, en een beschrijving van de toegepaste materialen en installaties, alsmede de gebruiksfuncties van het bouwwerk; en
gegevens en bescheiden die nodig zijn voor gebruik en onderhoud van het bouwwerk.
Het opleverdossier op grond van artikel 7:757a BW moet onderscheiden worden van het dossier dat moet worden overgelegd aan het bevoegd gezag op grond van artikel 7ab lid 4 Woningwet. In dit laatste dossier moet inzicht worden gegeven of het gerealiseerde bouwwerk voldoet aan de wettelijke regels en prestatie-eisen. Het is wel mogelijk – en zelfs waarschijnlijk - dat er een overlap bestaat tussen de twee dossiers.
Aangezien artikel 7:757a BW aanvullend recht betreft, kunnen partijen in de overeenkomst of via de op de overeenkomst van toepassing verklaarde algemene voorwaarden, van deze wettelijke bepaling afwijken.
Dit artikel is per 13 februari 2024 in werking getreden en geldt alleen voor aannemingsovereenkomsten die vanaf deze datum en waarbij het bouwwerk op 13 februari 2024 nog niet was opgeleverd.
Tot slot bespreken wij een verstrekkende wijziging ten aanzien van de aansprakelijkheid van de aannemer, welke afwijkt van het oude aansprakelijkheidsregime na oplevering zoals neergelegd in artikel 7:758 lid 3 BW. In lid 3 is geregeld dat de aannemer ontslagen is voor gebreken die de opdrachtgever tijdens het opleveringsproces/bij oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. Het uitgangspunt was aldus dat de aannemer verantwoordelijk was voor het bouwwerk tot en met de oplevering. Na de oplevering ging het risico voor gebreken over naar de opdrachtgever, tenzij er sprake was van een gebrek dat de opdrachtgever bij de oplevering redelijkerwijs niet had kunnen ontdekken.
Aan artikel 7:758 BW is met de invoering van de Wkb een vierde lid toegevoegd die dit uitgangspunt voor aanneming van bouwwerken wijzigt:
“In afwijking van het derde lid, is bij aanneming van bouwwerken de aannemer aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering van het werk niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen. Van dit lid kan niet ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken, voor zover de opdrachtgever een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. In andere gevallen kan van dit lid alleen ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken, indien dit uitdrukkelijk in de overeenkomst is opgenomen.”
De essentie van dit nieuwe vierde lid is dat de opdrachtgever in het geval van aanneming van bouwwerken geen aanspraken kan verliezen door tijdens het opleveringsproces geen dan wel onvoldoende onderzoek te doen naar eventuele gebreken. Wel geldt uiteraard nog steeds dat een opdrachtgever tijdig bij de aannemer dient te klagen bij de ontdekking van een gebrek, alsook dat de aannemer enkel kan worden aangesproken voor gebreken die aan hem toe te rekenen zijn.
In tegenstelling tot de voorgaande wijzigingen van Boek 7 BW betreft dit toegevoegde lid dwingend recht in geval het de aanneming van bouwwerken betreft in opdracht van een consument-opdrachtgever en semi-dwingend recht voor professionele opdrachtgevers. Meer concreet betekent dit dat voor professionele opdrachtgevers alleen ten nadele van de opdrachtgever mag worden afgeweken indien dit (1) uitdrukkelijk, en (2) in de overeenkomst (en dus niet in de algemene voorwaarden) is opgenomen. Indien een aannemer hiervan wil afwijken, zal daartoe in de overeenkomst een bepaling moeten worden opgenomen waaruit blijkt dat partijen (bewust) afwijken van de nieuwe regeling zoals neergelegd in lid 4. De UAV 2012 (versie 2025), de UAV-GC 2025 en de AVA Zakelijk en Consumenten (versie 2023) zijn inmiddels ook op aangepast.
Deze nieuwe aansprakelijkheidsregeling voor de aannemer is niet van toepassing op aannemingsovereenkomsten die zijn gesloten vóór 1 januari 2024. Voor die aannemingsovereenkomsten geldt de oude regeling die volgt uit artikel 7:758 lid 3. Lid 3 geldt ook nog steeds voor aanneming van werk, niet zijnde aanneming van een bouwwerk.
Heeft u naar aanleiding van deze blog of over dit onderwerp nog vragen? Neem dan contact op met mr. Cindy Koppens via c.koppens@vastgoed-advocaten.nl.
In aanloop naar ons Speedcollege ‘Wet kwaliteitsborging voor het bouwen’ dat op 2 april 2025 plaatsvindt, verzorgt Weebers Vastgoed Advocaten een blogreeks over de wijzigingen die de Wkb meebrengt en de eerste ervaringen in de praktijk. Het Speedcollege start om 15.30 uur in het Philips Museum te Eindhoven. Aanmelden kan nog steeds door een e-mail te sturen naar: sc@vastgoed-advocaten.nl
Onze advocaten hebben ruime ervaring in het adviseren en procederen binnen alle aspecten van het vastgoed. Wij kennen de belangen en uitdagingen van onze cliënten als geen ander. Ons team en ons kantoor staan voor u klaar.
