Ophef in corporatieland: de tweede en laatste kans overeenkomst en tijdelijke verhuur aan urgentiegevallen op de schop

Op 14 november 2023 is de ‘Wet vaste huurcontracten’ (de ‘Wvh’) aangenomen door de Eerste kamer. Deze wet schaft de mogelijkheid tot het sluiten van tijdelijke huurcontracten met betrekking tot zowel zelfstandige als onzelfstandige woonruimte grotendeels af. Tijdelijke verhuur van woonruimte is na inwerkingtreding van de Wvh alleen nog mogelijk, zowel voor zelfstandige als onzelfstandige woonruimte, aan specifieke categorieën personen. Deze categorieën personen zijn nader uitgewerkt in het ‘Besluit specifieke doelgroepen tijdelijke huurovereenkomst’ dat nu in ontwerp voorligt bij de tweede en eerste kamer (hierna: het ‘ontwerpontwerpbesluit’).

Voor woningcorporaties biedt het sluiten van tijdelijke huurovereenkomsten in veel gevallen een oplossing voor specifieke situaties. Huurders van woningcorporaties krijgen bijvoorbeeld een ‘tweede’ of ‘laatste’ kans aangeboden. Dit houdt in dat vooruitlopend op of na ontbinding van de huurovereenkomst door de rechter aan een wanpresterende huurder de kans wordt geboden om in het gehuurde te blijven wonen mits de gemaakte afspraken correct worden nagekomen.

Met de inwerkingtreding van de Whv en het bijbehorende ontwerpbesluit worden de mogelijkheden voor woningcorporaties om voornoemde instrumenten in te zetten ingeperkt. Hierna volgt een uiteenzetting van de gevolgen voor woningcorporaties.

Huidige situatie

Tot aan de inwerkingtreding van de Whv is het woningcorporaties enkel toegestaan om tijdelijk te verhuren aan specifieke doelgroepen zoals vastgelegd in artikel 22a van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015, hierna: ‘RTIV’. Op dit moment is tijdelijke verhuur door woningcorporaties mogelijk aan de volgende categorieën van personen:

1. huurders die voor hun werk of studie tijdelijk in een andere gemeente binnen Nederland of afkomstig vanuit het buitenland in Nederland werken of studeren;
2. huurders die in verband met renovatie of sloop (artikel 7:220 lid 2 BW), gevolgd door vervangende nieuwbouw, hun woonruimte moeten verlaten en tijdelijk andere woonruimte moeten betrekken;
3. huurders die afkomstig zijn uit maatschappelijke opvang als bedoeld in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015, of huurders in een sociale noodsituatie met een aantoonbaar urgente huisvestingsbehoefte;
4. huurders met wie de toegelaten instelling een tweede of laatste kans-huurovereenkomst aangaat of huurders met wie een tijdelijke huurovereenkomst gecombineerd met begeleiding als bedoeld in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 wordt afgesloten; en
5. huurders van wie hun overleden bloedverwant in opgaande lijn in de eerste graad of hun voogd een woongelegenheid van de toegelaten instelling huurde en die op het tijdstip van dat overlijden hun hoofdverblijf in die woongelegenheid hadden.

Welke mogelijkheden bestaan er nog na inwerkingtreding van de Wvh?

Na inwerkingtreding van de Wvh vervalt het verbod op tijdelijke huurcontracten voor woningcorporaties en daarmee ook de uitzondering uit artikel 22a RTIV. Vanaf dan geldt zowel voor woningcorporaties als voor particuliere verhuurders een verbod op het aangaan van tijdelijke huurcontracten. Woonruimte kan vanaf dat moment enkel nog tijdelijk worden verhuurd aan de in het ontwerpbesluit genoemde categorieën van personen.

Het ontwerpbesluit is gebaseerd op de oude regeling uit artikel 22a RTIV. Daarbij zijn de categorieën uit artikel 22a RTIV, al dan niet met enkele wijzigingen, gehandhaafd, en enkele nieuwe categorieën toegevoegd.

Voor woningcorporaties zijn categorieën ‘c.’ en ‘d.’ van artikel 22a RTIV het meest van belang. Mocht de thans voorliggende concepttekst in het ontwerpbesluit worden aangenomen, dan worden deze categorieën aanzienlijk gewijzigd:

• Categorie ‘c.’
  Ten opzichte van de RTIV is deze categorie in het ontwerpbesluit fors ingeperkt en heeft deze enkel nog betrekking op woningzoekenden in de zin van artikel 12 lid 3 Huisvestingswet. Dat    zijn woningzoekenden die verblijven in een voorziening voor tijdelijke opvang van personen, die in verband met problemen van relationele aard of geweld hun woonruimte hebben verlaten    en woningzoekenden die mantelzorg als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 verlenen of ontvangen. Onder de RTIV was deze groep nog veel breder, namelijk ‘huurders met een aantoonbare urgente huisvestingsbehoefte’. Ook behoren eventuele door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening aangewezen aanvullende urgentiecategorieën niet tot de categorieën personen waarvoor tijdelijke huurcontracten mogelijk blijven. Met de Wet versterking regie volkshuisvesting worden de categorieën van urgent woningzoekenden nog uitgebreid.
• Categorie ‘d.’
  Bij deze categorie is het woord ‘laatste kans’ weggelaten. Ook lijkt uit de toelichting te volgen dat deze categorie enkel ziet op huurders van wie door de rechter de huurovereenkomst is ontbonden. Daarnaast wordt de categorie huurders met wie een tijdelijke huurovereenkomst gecombineerd met begeleiding als bedoeld in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke          ondersteuning 2015 kon worden afgesloten volledig achterwege gelaten.

Gevolgen voor woningcorporaties

De huidige redactie van het ontwerpbesluit heeft als gevolg dat woningcorporaties minder mogelijkheden hebben tot het sluiten van tijdelijke huurovereenkomsten met betrekking tot woonruimte voor specifieke situaties.

Indien woningcorporaties en/of zorgaanbieders, al dan niet in kader van een urgentieregeling, een tijdelijke huurovereenkomst met of zonder woonbegeleiding willen sluiten, kan dat na inwerkingtreding van de Wvh en bijbehorend ontwerpbesluit enkel nog indien sprake is van een woningzoekende:

• die verblijft in een voorziening voor tijdelijke opvang van personen; of
• van wie de huurovereenkomst door de rechter is beëindigd.

De categorie personen met woonbegeleiding in de zin van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 wordt geschrapt. Het sluiten van tijdelijke huurovereenkomsten wordt nog slechts toegestaan voor personen die uit een opvangvoorziening uitstromen. Op basis van de huidige redactie van het ontwerpbesluit zullen woningcorporaties aan personen die uitstromen vanuit een begeleid wonen situatie, zoals een GGzE locatie, een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd moeten aanbieden. Ook voor personen die uitstromen uit een intramurale setting dan wel vanuit een woonbegeleidingssituatie die niet als ‘opvangvoorziening’ kwalificeren kan veelal een noodzaak bestaan om een proefperiode overeen te komen. Wel kan er een huurovereenkomst worden gekoppeld aan een separate woonbegeleidingsovereenkomst met een woon begeleidende instantie. Die koppeling biedt ook waarborgen voor een corporatie indien het traject niet goed verloopt.

Doordat volgens de toelichting enkel nog tijdelijke huurovereenkomsten mogen worden gesloten nadat de rechter de huurovereenkomst heeft ontbonden, wordt woningcorporaties de kans ontnomen om aan huurders een ‘tweede’ of ‘laatste’ kans te bieden ter voorkoming van een procedure. Dit heeft niet alleen nadelige gevolgen voor huurders en woningcorporaties, maar ook voor omwonenden en rechtbanken. Woningcorporaties zullen genoodzaakt zijn sneller procedures te starten om de huurovereenkomst te laten ontbinden. Hierdoor wordt de druk op de beperkte capaciteit van de rechtspraak niet alleen groter, maar vanwege de lange termijn waarop zittingen kunnen plaatsvinden zullen overlastsituaties toenemen. Indien een overlastsituatie langer voortduurt, zal de bereidheid bij woningcorporaties om een tweede kans aan te bieden afnemen. Ook omwonenden zullen minder snel bereid zijn om te accepteren dat een overlast gevende huurder in de betreffende woning blijft wonen.

De Tweede Kamer heeft op 12 maart 2024 het ontwerpbesluit aangenomen. Er zijn daarbij twee vragen gesteld over hospitaverhuur en verhuur aan studenten. Deze vragen zijn door de Minister beantwoord. Het is nu wachten op de Eerste Kamer. De verwachting is dat op 1 juli 2024 de Wvh en het Besluit in werking treden.