De toekomst van tijdelijke verhuur van woonruimte

De toekomst van tijdelijke verhuur van woonruimte

Op 16 mei 2023 heeft de Tweede Kamer ingestemd met wet vaste huurcontracten. Over deze wet is lang vergaderd en door amendementen is de wet ingrijpend gewijzigd. Wat betekenen deze wijzigingen voor de mogelijkheden van tijdelijke verhuur? Nog niet bekend is wanneer de wet in werking treedt. In dit blog beschrijven wij de gevolgen van de wet voor de mogelijkheden van tijdelijke verhuur van woonruimte.

Een korte terugblik
Na een heel kort wetgevingsproces, met eveneens ingrijpende amendementen, was vanaf 1 juli 2016 verhuur voor bepaalde tijd van woonruimte mogelijk. Zelfstandige woonruimte mocht voor maximaal twee jaar verhuurd worden, onzelfstandige woonruimte voor maximaal vijf jaar. De wet beoogde doorstroming van de huurmarkt te bevorderen. Mede vanwege die reden mochten huurders te allen tijde tussentijds de huurovereenkomst beëindigen. Verhuurders dienden de huurder minimaal één en maximaal drie maanden voor het einde van de bepaalde tijd schriftelijk te informeren over het einde van de huur. Ten slotte was verlening voor een nieuw bepaalde tijd niet toegestaan.
Mede vanwege de mogelijkheid van tussentijdse opzegging ontstond een debat of verhuur voor bepaalde tijd (een minimumduur zónder tussentijdse opzeggingsmogelijkheid) nog wel was toegestaan. Ook ontstonden vragen over de termijn waarop de verhuurder de huurder schriftelijk diende te informeren over het einde van de huur. In de meest recente uitspraken werd een iets te vroege aanzegging (drie maanden en enkele dagen voor het einde) toelaatbaar geacht.
Om misbruik van de wet te voorkomen werd het de huurder met een huurcontract van twee jaar of korter toegestaan om tot zes maanden na het verstrijken van de bepaalde tijd, met terugwerkende kracht, de aanvangshuurprijs ter discussie te stellen.

Aanleiding voor initiatiefwet
Uit een evaluatie van de wet in 2021 bleek dat niet vastgesteld kon worden of de contracten voor bepaalde tijd de gewenste doorstroming van de huurmarkt tot gevolg hadden. Wel meenden de initiatiefnemers van het wetsvoorstel vaste huurcontracten allerlei excessen waar te nemen. Met een wetsvoorstel dat verhuur voor bepaalde tijd van zelfstandige woningen verbood meenden de initiatiefnemers die excessen weg te nemen. Verhuur voor bepaalde tijd van onzelfstandige woonruimten werd wel toelaatbaar geacht.

Parlementaire behandeling
Tijdens de behandeling in de Tweede Kamer werd gesteld dat ook verhuur voor bepaalde tijd van kamers (onzelfstandige woonruimte) ongewenst was. Andere Kamerleden waarschuwden dat door het wetsvoorstel ook gewenste vormen van verhuur voor bepaalde tijd, zoals aan huurders die een laatste kans kregen om zich te gedragen als goed huurder, huurders afkomstig uit maatschappelijke opvang, of huurders in een sociale noodsituatie met een aantoonbaar urgente huisvestingsbehoefte ten onrechte verbood. Andere Kamerleden meenden dat de mogelijkheden voor opzegging verruimd dienden te worden indien het gehuurde verkocht zou worden.
Via een moeizaam tot stand gekomen compromis is uiteindelijk de verhuur voor bepaalde tijd van zowel zelfstandige als onzelfstandige woonruimte verboden. Voor woningcorporaties wordt een uitzondering gemaakt voor bepaalde categorieën van huurders, zoals laatste kans huurders en huurders afkomstig uit maatschappelijke opvang. Ook is een mogelijkheid voor opzegging van de huur toegevoegd. Opzegging is mogelijk indien de verhuurder het gehuurde wil verhuren aan een bloed- of aanverwant in de eerste graad (ouders en kinderen), voor zover die mogelijkheid in de huurovereenkomst is bedongen. Ten slotte is bepaald dat een natuurlijk persoon die het gehuurde eerst zelf heeft bewoond de woning tijdelijk voor maximaal twee jaar mag verhuren en dan de huur kan beëindigen omdat hij het gehuurde wil verkopen. Deze opzeggingsmogelijkheid is bedacht om samenwoners of pas gehuwden de mogelijkheid te bieden om de tweede woning te verkopen. De tekst van deze bepaling blink overigens niet uit in duidelijkheid.
Omdat het compromis op een ruime Kamermeerderheid kon rekenen zal naar verwachting de Eerste Kamer de wet eveneens goedkeuren. De wet kan dan in werking treden vanaf 1 januari 2024 of mogelijk al eerder. In de wet is bepaald dat bestaande huurovereenkomsten gerespecteerd worden, zodat daar nog steeds geldt dat de huurder voor bepaalde tijd een betrekkelijk geringe huurbescherming heeft.

Welke vormen van tijdelijke huur zijn nog toegestaan na invoering van de wet?
Na invoering van wet bestaan nog vier mogelijkheden voor tijdelijke verhuur van woonruimte.
1. Verhuur op basis van de Leegstandswet;
2. Verhuur op basis van een doelgroepencontract;
3. Tijdelijke verhuur bij afwezigheid van de verhuurder (diplomatenclausule); of
4. Verhuur naar zijn aard slechts van korte duur.
Het gaat het bestek van deze bijdrage te buiten om uitgebreid te schetsen hoe deze tijdelijke vormen van verhuur werken. Heel beknopt beschreven mag verhuur op basis van de Leegstandswet indien de woning te koop staat of het gehuurde bestemd is voor groepsgewijze huisvesting.
Indien in de huurovereenkomst overeengekomen is dat de woning bestemd is voor een bepaalde doelgroep dan kan de huurovereenkomst worden beëindigd indien de huurder niet meer tot deze doelgroep behoort. De wet beschrijft als doelgroepen: gehandicapten, jongeren, studenten, promovendi en grote gezinnen.
De zogenaamde diplomatenclausule maakt tijdelijke verhuur mogelijk voor de periode dat de verhuurder elders verblijft en bij de totstandkoming van de huur uitdrukkelijk is bedongen dat de verhuurder kan terugkeren in het gehuurde.
Verhuur naar zijn aard van korte duur is bedoeld om te voorkomen dat huurder van een hotelkamer of een vakantiebungalow zich op huur(prijs)bescherming kan beroepen. Wanneer sprake is van verhuurder naar zijn aard van korte duur is complex. Bepalend zijn onder meer de partijbedoeling, de aard van het gebruik, de aard van de woning en lengte van de huurovereenkomst. Bij de invoering van de huurcontracten voor bepaalde tijd heeft de minister opgemerkt “verwacht mag worden dat de invoering van deze nieuwe figuur tot gevolg zal hebben dat de categorie van de huur «die een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is» minder zal worden gebruikt en door de rechter ook minder makkelijk zal worden aanvaard.” De toekomst moet uitwijzen of met de afschaffing van de generieke mogelijkheid om voor bepaalde tijd te verhuren de praktijk meer gebruik zal maken van de verhuur naar zijn aard van korte duur.

Conclusie
Het besluit van de Tweede Kamer beperkt de generieke mogelijkheden tot verhuur van woonruimte voor bepaalde tijd. In specifieke situaties blijft tijdelijke verhuur mogelijk, maar dit zal voor verhuurders minder zekerheid bieden dan het huidige stelsel. Naar verwachting stemt de Eerste Kamer ook in met het wetsvoorstel, zodat de wet eind 2023, begin 2024 van kracht zal zijn. Die wijziging leidt in ieder geval tot een herbezinning op de mogelijkheden van tijdelijke verhuur. Gelet op het overgangsrecht is daartoe de komende maanden geen noodzaak, maar nadien wel. Daarnaast dienen de modelovereenkomsten, waaronder die van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) aangepast te worden. Wij adviseren u graag hoe u kunt anticiperen op deze wetswijziging.