Gasloos bouwen: alle nieuwbouw per 1 juli 2018 zonder gasaansluiting?
Gasloos bouwen is de nieuwe norm. Want per 1 juli 2018 krijgen nieuwe gebouwen in principe geen gasaansluiting meer. Dat heeft ingrijpende gevolgen voor de bouwpraktijk. Zo kan gasloos bouwen meerkosten met zich brengen en zelfs de realisatie van nieuwe projecten verhinderen. Voor veruit de meeste bestaande projecten leidt de nieuwe regeling bovendien tot flinke vertraging in de bouwproductie, als er naar gasvrij moet worden omgekat. In een aantal van deze gevallen is er een uitzondering mogelijk op deze nieuwe norm. In dit artikel besteden wij aandacht aan de (weliswaar beperkte) mogelijkheden om af te wijken van gasloos bouwen.
Naar gasloos bouwen met de Wet VET
Om verdere opwarming van de aarde tegen te gaan, moet de uitstoot van CO2 drastisch omlaag. Dat vraagt om een overgang naar duurzame energie. Daarom mag in 2050 helemaal geen aardgas meer worden gebruikt in de gebouwde omgeving. Er wordt dan niet meer met gas gekookt en gebouwen worden verwarmd door elektriciteit en aardwarmte. Om de overgang naar aardgasvrij actief te stimuleren, is de Wet Voortgang Energietransitie (de Wet VET) in het leven geroepen. Deze wet beoogt de bestaande belemmeringen voor de energietransitie weg te nemen, door modernisering van de Gaswet en de Elektriciteitswet 1998.
Gasaansluiting nieuwbouw verboden per 1 juli 2018
De eerste belangrijke stap naar een aardgasvrij Nederland is inmiddels gezet. Vanaf 1 juli 2018 mogen nieuwe gebouwen namelijk geen gasaansluiting meer krijgen. Door een wijziging in de Gaswet is de verplichting (én daarmee ook de bevoegdheid) van de netbeheerder geschrapt, om woningen en kleine bedrijfsgebouwen aan te sluiten op het gasnetwerk. Nieuwbouw moet dus gasvrij worden opgeleverd. Dat geldt althans voor de bouwprojecten waarvoor na 1 juli 2018 een vergunningsaanvraag is ingediend.
De norm van gasloos bouwen geldt dus niet voor projecten waarvoor uiterlijk op 30 juni 2018 een omgevingsvergunning is aangevraagd. Bij dergelijke projecten kan er dus nog ‘gewoon’ een gasaansluiting worden gerealiseerd. Maar als er op 1 juli 2018 geen omgevingsvergunning is aangevraagd, dan moet het bouwproject op een alternatieve energievoorziening worden aangesloten. Tenminste, dat is het uitgangspunt. Want de Wet VET voorziet in een regeling (de Regeling gebiedsaanwijzing gasaansluitplicht) om van dit uitgangspunt af te wijken.
(Structurele) Uitzonderingen op aardgasvrije nieuwbouw
Is het realiseren van een gasaansluiting strikt noodzakelijk om zwaarwegende redenen van algemeen belang? (Alleen) Dan kan het College van Burgemeester en wethouders een gebied aanwijzen, waar de netbeheerder tóch een aardgasaansluiting moet realiseren. De bevoegdheid om een uitzondering te maken op de nieuwe norm van gasloos bouwen is discretionair. Het college is dus niet zonder meer verplicht om deze uitzondering te maken. Bovendien is de mogelijkheid om een gebied aan te wijzen beperkt: artikel 1 van de Regeling gebiedsaanwijzing gasaansluitplicht noemt (slechts) vier uitzonderingssituaties.
a. Technische onhaalbaarheid
Van een zwaarwegende reden van algemeen belang is mogelijk sprake als gasloos bouwen technisch onhaalbaar is of niet mogelijk is vanwege wettelijke voorschriften. Voorwaarde is wel dat het betreffende project als gevolg hiervan dan helemaal niet tot stand komt, terwijl dat wel strikt noodzakelijk is. Dat kan bijvoorbeeld het geval zijn als niet-realisatie problematische gevolgen heeft voor de woningmarkt in de desbetreffende regio.
b. Financiële onhaalbaarheid
Ook de meerkosten om een alternatieve energievoorziening te plaatsen, kunnen een uitzonderingsgrond vormen. Voorwaarde is ook hier dat het betreffende project als gevolg hiervan helemaal niet tot stand komt terwijl dat wel noodzakelijk is, bijvoorbeeld vanwege woningkrapte in de desbetreffende regio.
c. Gemeentelijk beleid
Gemeenten moeten voor 2021 een ‘transitievisie warmte’ opstellen, waarin wordt aangegeven welke wijk wanneer wordt verduurzaamd. Brengt een aardgasvrije voorziening van een bouwproject dit gemeentelijk beleid in gevaar? Dan levert dat een zwaarwegende reden van algemeen belang op, als:
- het beleid is uitgewerkt in een energieplan of een ander gemeentelijk beleidsplan, en;
- de aardgasvrije warmtevoorziening binnen vijf jaar wordt ingevoerd, en;
- de financiële haalbaarheid van de alternatieve warmtevoorziening in het geding komt, als het project waarvoor een uitzondering moet worden gemaakt geen gasaansluiting krijgt, en;
- er rekening wordt gehouden met de kosten voor de aanleg van een gastransportnet (voor korte duur) en de verwijdering daarvan.
d. Andere situaties
Tenslotte kunnen ook andere situaties een zwaarwegende reden van algemeen belang opleveren. Een gebiedsaanwijzing door het college vereist echter altijd dat de realisatie van een gasaansluiting strikt noodzakelijk is. Zo niet, dan is er geen grondslag voor een structurele uitzondering.
Toch een gasaansluiting voor bestaande bouwplannen?
Voor bouwprojecten die al (vergaand) in ontwikkeling zijn, is in artikel 2 van de Regeling een tijdelijke uitzondering opengesteld. Dat was nodig omdat in mei 2018 pas bekend werd dat de nieuwe norm van gasloos bouwen al per 1 juli zou gaan gelden. In veel gevallen was deze termijn van twee maanden veel te kort om nog tijdig een omgevingsvergunning aan te vragen. Het alsnog aardgasvrij maken van deze bouwplannen, vraagt immers om ingrijpende wijzigingen van bestaande ontwerpen. Met veelal forse vertraging in de bouwproductie tot gevolg.
(Ook) Het kabinet wil vertraging gelukkig voorkomen en heeft daarom de (tijdelijke) ontheffingsregeling in het leven geroepen. Tot 1 januari 2019 kan het afwenden van bouwvertraging reden zijn om een gebied aan te wijzen waar toch een gasaansluiting moet komen. De regeling ziet op twee situaties.
Vertraging oplevering door gasloos bouwen
Reden voor een tijdelijke uitzondering bestaat allereerst als de oplevering van het project wordt vertraagd door de nieuwe norm, en als:
- het project niet eenvoudig kan worden voorzien van een alternatieve energievoorziening, en;
- de vertraging alleen kan worden voorkomen door het beschikbaar stellen van een gasaansluiting, en;
- het aannemelijk is dat de vergunningaanvraag vóór 1 januari 2019 wordt ingediend.
Problematisch beroep op schaarse productiemiddelen
Legt het omkatten van een bestaand project naar gasvrij een significante claim op de productiecapaciteit van een bouwbedrijf of toeleverancier? Ook dan is er reden voor toepassing van de tijdelijke uitzonderingsgrond, mits:
- zonder deze uitzondering de woningbouwproductie zou afnemen omdat er minder projecten worden gestart, en;
- het aannemelijk is dat de vergunningaanvraag vóór 1 januari 2019 wordt ingediend.
Tot slot
De verwachting is dat er de aankomende periode veelvuldig een beroep wordt gedaan op de tijdelijke uitzonderingsgrond van artikel 2 van de Regeling. Dat de ontwikkeling van een project zich al in een vergevorderd stadium bevindt, is echter niet genoeg om toch een gasaansluiting te krijgen. Daarvoor moet de bouwproductie daadwerkelijk worden vertraagd. Bovendien vraagt een gebiedsaanwijzing om een afweging van alle betrokken belangen. Denk bijvoorbeeld aan de belangen van de netwerkbeheerder in verband met de aanlegkosten van het gasnetwerk. Maar ook kan afstemming met de provincie nodig zijn. Uiteraard moet de belangenafweging ook plaatsvinden bij toepassing van de structurele uitzonderingsgrond.
Voor zowel de tijdelijke als de structurele uitzonderingsgronden gelden aldus zware eisen. Een verzoek tot gebiedsaanwijzing moet daarom goed worden onderbouwd om enige kans van slagen te hebben en dat is niet altijd mogelijk. Moet er (toch) gasloos worden gebouwd? Dan zijn de volgende punten van belang:
- Bij nieuwe projecten: bepaal aan de voorkant wie de meerkosten van gasloos bouwen draagt. Niet in alle gevallen kunnen deze kosten (volledig) worden doorberekend aan de consument. Komen de marges van ontwikkelaars en bouwers te veel onder druk te staan? Dan zal worden gezocht naar mogelijkheden om ruimte te vinden in de grondprijs. Is (gemeente)grond reeds aangekocht, dan kan de oplossing bijvoorbeeld worden gevonden in het voeren van overleg met de gemeente over een lagere (meer marktconforme) grondprijs;
- Moeten bij bestaande projecten de bouwplannen worden omgekat naar gasvrij? Dan is de vraag wie opdraait voor de daarmee gepaard gaande kosten. Mogelijk is hiermee – vooruitlopend op de wetswijziging – in de gemaakte afspraken alvast rekening gehouden. Is dat niet het geval, dan kan de nieuwe norm aanleiding zijn voor bijvoorbeeld het ontstaan van schadeplichten, het opvoeren van kostenverhogende omstandigheden en/of meerwerk, een en ander uiteraard afhankelijk van de onderliggende overeenkomst. Partijen doen er dan goed aan om met elkaar in overleg te treden over de gevolgen van gasloos bouwen. Zo kan een dure en tijdrovende procedure wellicht worden voorkomen.
Heeft u een vraag over gasloos bouwen of de gevolgen hiervan voor uw project of overeenkomst? Neem gerust contact met ons op.
Augustus 2018, mr. Miranda Pals-Reiniers
Referenties: