Op donderdag 5 oktober 2023 heeft de kantonrechter Amsterdam prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad over oneerlijke indexatiebedingen. De antwoorden op deze vragen moeten duidelijkheid bieden over talloze rechtszaken die nu aanhangig zijn over indexatiebedingen. In dit blog legt Elout Korevaar, advocaat huurrecht de aanleiding uit, licht hij de achtergrond van de problematiek toe en behandelt hij de gestelde vragen.

 

Aanleiding

De huurprijs van woonruimte kan op meerdere wijzen worden gewijzigd. Een van de manieren waarop dit kan gebeuren is door middel van een indexatiebeding. Dit beding kent verschillende vormen, waaronder een vast verhogingspercentage, een inflatieafhankelijk percentage of een combinatie van beide vormen. Mede als gevolg van twee publicaties in juridische vakbladen van een hoogleraar consumentenrecht (NJB 2022/182) en een kantonrechter bij de rechtbank Amsterdam (NJB 2022/802) zijn vraagtekens geplaatst bij de toelaatbaarheid van dergelijke bedingen. Zo adviseerde de hoogleraar “vooralsnog zou het advies aan een verhuurder van sociale woonruimte echter moeten zijn: neem het zekere voor het onzekere en zie af van de opname van een huurprijswijzigingsbeding in de huurovereenkomst.” De kantonrechter stelde zich de vraag “stel dat een verhuurder betaling van achterstallige huur vordert en de huurder laat verstek gaan. Moet de rechter dan ambtshalve nagaan of er zich in de afgelopen jaren een huurverhoging heeft voorgedaan op?”

 

De achtergrond

In 1993 publiceerde de Europese Commissie de richtlijn betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. Kort en goed verplicht de richtlijn de Lidstaten tot aanpassing van de wettelijke en bestuursrechtelijke bepalingen betreffende oneerlijke bedingen in overeenkomsten tussen een verkoper en een consument. Als oneerlijk wordt beschouwd een beding in een overeenkomst waarover niet afzonderlijk is onderhandeld indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. De rechter dient de richtlijn conform het doel van de richtlijn te interpreteren en kan daarover vragen stellen aan het Europese Hof van Justitie. Over de uitleg van de richtlijn is een richtsnoer gepubliceerd waarin de jurisprudentie van het Hof is samengevat.

De richtlijn is dertig jaar oud, maar is pas de laatste tien jaar in de belangstelling van huurrecht juristen gekomen. In 2013 besliste het Europese Hof van Justitie dat onder ‘verkoper’ ook moet worden verstaan ‘verhuurder’ en dat als een beding oneerlijk is, de rechter het niet zelf mag wijzigen in een eerlijk(er) beding. Het oordeel had betrekking op het ROZ model woonruimte 2003 waarin een niet specifieke, niet gemaximeerde boete stond op het niet-nakomen van enige verplichting voortvloeiende uit de huurovereenkomst.

In datzelfde jaar oordeelde het Hof dat een belangrijke aanwijzing voor de ‘oneerlijkheid’ van het beding is of het beding ten nadele van de consument afwijkt van het nationale recht. Als het nationale recht bijvoorbeeld een verhuurder aansprakelijkheid houdt voor alle schade als gevolg van een lekkage en de huurovereenkomst de verhuurder alleen aansprakelijk acht voor letselschade, dan wordt het beding vermoed oneerlijk te zijn. Daarna moet nog worden vastgesteld of het beding een aanzienlijke verstoring van het evenwicht oplevert.

In 2022 oordeelde het Europese Hof dat indien een beding in een (huur)overeenkomst oneerlijk wordt verklaard de verkoper niet meer mag terugvallen op het nationale recht. Voor de huurpraktijk betekent dit indien bijvoorbeeld een opzeggingstermijn voor de huurder langer dan een periode voor betaling, vaak één maand, is opgenomen de huurovereenkomst direct opzegbaar is (zie bijvoorbeeld de uitspraak van de kantonrechter Utrecht van 22 maart 2023).

In december 2022 oordeelde het Europese Hof zelfs dat indien de verkoper geen beroep doet op zijn oneerlijke beding, maar zich uitsluitend beroept op het nationale recht, het oneerlijke beding toch getoetst moet worden en daarna niet kan worden teruggevallen op het nationale recht. Dit betekent voor verhuurders dat indien een indexatiebeding oneerlijk is, het beding geen werking heeft en de facto de huur niet meer geïndexeerd kan worden.

 

De publicaties en de nationale rechtspraak

De hoogleraar consumentenrecht en de kantonrechter beriepen zich in hun artikel op de richtlijn oneerlijke bedingen en de interpretatie van die richtlijn door de (Europese) rechter. Mogelijk vanwege dit artikel stelde de kantonrechter Amsterdam in januari 2023 prejudiciële vragen aan de Hoge Raad over de vraag of een vonnis dat in het verleden is gewezen, maar waar niet getoetst is aan die Europese richtlijn, nog ‘bruikbaar’ is. Onderdeel van die vragen was de vraag of de rechter bij een beroep op dat oude vonnis alsnog ambtshalve opnieuw moet beoordelen of de huurachterstand nog bestaat, en de vraag of deze de ontruiming rechtvaardigt. Het antwoord op die vragen is nog niet bekend, maar de adviseur van de Hoge Raad heeft geconcludeerd dat die vraag geen beantwoording behoeft, omdat deze zich in het voorgelegde geval niet voordoet.

Zonder de antwoorden op de prejudiciële vragen te kennen en zonder een helder gemeenschappelijk beeld, althans een gepubliceerd beeld, van wat een oneerlijk indexatiebeding is, is de rechtbank Amsterdam vanaf april 2023 indexatiebedingen gaan toetsen. Dat leest raar, maar is onderdeel van de taak van de rechter. De rechter moet ambtshalve het Europese recht toepassen, moet ieder individueel beding toetsen en kan niet zaken over bijvoorbeeld huurachterstanden op de plank laten liggen totdat de Hoge Raad duidelijkheid heeft verschaft.

Dit heeft onder andere geleid tot het vonnis van 3 augustus 2023 waar verhuurder Bouwinvest ontruiming van het gehuurde eiste vanwege een huurachterstand van bijna drie maanden. De kantonrechter oordeelde dat het indexatiebeding oneerlijk was, de oorspronkelijke huurprijs uit 2005 nooit had mogen worden geïndexeerd en dus geen sprake was van een huurachterstand. Op basis van het vonnis kan huurder aanspraak maken op terugbetaling van circa € 67.500,-. Dit vonnis is terecht een atoombom genoemd en staat niet op zichzelf (zie ook het vonnis van 4 juli 2023  en van 5 september 2023 over incassokosten). Het vormde voor de ROZ zelfs reden om op 6 oktober 2023 een waarschuwing te geven voor het gebruik van het eigen model. De ROZ adviseert “juridisch advies in te winnen bij het gebruik van een huurverhogingsbeding.” Tegelijkertijd is door andere rechters, onder andere te Gouda en Utrecht geoordeeld dat een vergelijkbaar indexatiebeding niet oneerlijk is.

Volgens de wet kan de rechter aan de Hoge Raad vragen stellen “indien een antwoord op deze vraag nodig is om op de vordering of het verzoek te beslissen en rechtstreeks van belang is voor de beslechting of beëindiging van talrijke andere uit soortgelijke feiten voortvloeiende geschillen, waarin dezelfde vraag zich voordoet.” Nu het erop lijkt dat de vragen gesteld in januari 2023 niet worden beantwoord, heeft de kantonrechter nieuwe vragen gesteld.

 

De gestelde vragen

De kantonrechter formuleert de volgende vragen:

1. Als een huurverhogingsbeding deels voorziet in een verhoging op grond van de wettelijke regeling en deels in een extra huurverhoging die als oneerlijk is aan te merken, moet het beding dan in zijn geheel vernietigd worden, of is alleen het oneerlijke deel vernietigbaar?
2. Vervalt bij een oneerlijk huurverhogingsbeding de verschuldigdheid van iedere verhoging vanaf aanvang huurovereenkomst en voor de toekomst?
3. Moet de rechter in zo’n geval – ook als de huurder zich niet gemeld heeft in de procedure – zelf nagaan wat er vanaf het begin van de huurovereenkomst teveel is betaald en dat bedrag aftrekken van de gevorderde huurachterstand?
4. Kan de verhuurder zich beroepen op verjaring, wanneer de huurder de teveel betaalde huurverhogingen terugvordert,
5. of is er een andere grond om een beperking te stellen aan de periode waarover de huurder de ten onrechte betaalde huurverhogingen kan terugvorderen?

 

Relevantie

Wat opvalt is dat de vragen niet alleen betrekking hebben op de vraag hoe hij moet toetsen, maar ook of sprake is van verjaring. Helaas stelt de rechtbank niet de vraag of het mogelijk is om een oneerlijk beding in algemene voorwaarden te wijzigen. Het antwoord op die laatste vraag is van wezenlijk belang voor verhuurders. Indien de antwoorden van de Hoge Raad immers tot gevolg zouden hebben dat het huidige artikel 5 van het ROZ model oneerlijk is, staat het indexatiebeding in talloze lopende huurcontracten bloot aan vernietiging. Onzeker is of de (eenzijdige) mededeling van een verhuurder dat hij zich niet langer zal beroepen op het beding, tot gevolg heeft dat het beding niet meer kan worden vernietigd. Op 4 juli 2023 oordeelde een kantonrechter dat het beding nog altijd vernietigd kon worden. Zeer onlangs heeft echter een rechter een mogelijke route gewezen voor wijziging van het beding. Kortom: de antwoorden zullen van grote impact zijn op de huurpraktijk in Nederland, in ieder geval voor verhuurders van geliberaliseerde woonruimte, maar mogelijk ook verhuurders van gereguleerde woonruimte. De antwoorden zullen over een maand of negen bekend zijn. Tot die tijd geldt het advies van de ROZ; win juridisch advies in over het gebruik van een huurverhogingsbeding.

 

mr. E.P.W Korevaar 9 oktober 2023