ROZ publiceert nieuwe model huurovereenkomst woonruimte

Op 12 augustus 2024 heeft de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) een nieuwe modelovereenkomst woonruimte gepubliceerd. Vernieuwing was hoogstnoodzakelijk vanwege diverse rechterlijke uitspraken die bepalingen oneerlijk achten en vanwege nieuwe regelgeving, zoals de gedeeltelijke afschaffing van verhuur voor bepaalde tijd. In dit blog analyseert huurrechtadvocaat Elout Korevaar het nieuwe model.

Aanleiding

Vanaf 1977 publiceert de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) modelhuurovereenkomsten. De ROZ vertegenwoordigt partijen die eigenaarsbelangen vertegenwoordigen, vastgoed ontwikkelen of bemiddelen bij de verhuur. De modellen zijn dan ook vanuit het perspectief van de verhuurder geschreven voor zowel professionele beleggers als de verhuurder die eenmalig zijn pand wil verhuren.

In 2003 is het nieuwe huurrecht ingevoerd en dit vormde voor de ROZ aanleiding om een nieuwe modelovereenkomst verhuur woonruimte te publiceren. Pas veertien jaar later, bij de invoering van de wet doorstroming huurmarkt, kwam een nieuwe modelovereenkomst tot stand. Deze overeenkomst werd voorzien van updates zoals het ondermijningsbeding, een loden leiding- en een privacy (AVG) clausule.

Als gevolg van enkele recente wetten, zoals de wet vaste huurcontracten, wet maximering huurverhoging huurovereenkomsten en de wet goed verhuurderschap, is het huurrecht recent flink gewijzigd. Dit vormde vermoedelijk de eerste aanleiding voor een nieuw model.

Belangrijker is dat als gevolg van de grote aandacht die de rechtspraak de laatste jaren aan de richtlijn oneerlijke bedingen heeft besteed, het gezag van het ROZ model ter discussie stond. Ondanks de in 2017 vernieuwde vormgeving werd de boeteclausule oneerlijk geacht (zie o.a. deze uitspraak). Dit geldt ook voor het incassokostenbeding (zie o.a. deze uitspraak). Veruit het bekendst is de rechtspraak over het huurprijswijzigingsbeding. Diverse rechters achten artikel 5.2 het ROZ-model oneerlijk, omdat bovenop de inflatie de verhuurder een toeslag op de huur kon vragen. Zie over deze problematiek mijn recente blog. Begrijpelijkerwijze heeft de ROZ dit beding, in afwachting van het voor verhuurders relatief gunstige advies (en de navolging door inmiddels één rechter) ongemoeid gelaten. Dit betekent dat een update te verwachten valt na het definitieve oordeel van de hoogste rechter.

De wijzigingen van de huurovereenkomst

Bij vergelijking van het 2017 en 2024 model van de huurovereenkomst valt een beperkt aantal zaken op. Ten eerste is het aantal opties waarvoor de huurovereenkomst kan worden gebruikt teruggebracht. Het 2017 model bevatte vier opties: Onbepaalde tijd, Onbepaalde tijd met een minimum duur van 12 maanden, Bepaalde tijd voor maximaal 2 of 5 jaar en Bepaalde tijd langer dan 2 of 5 jaar. Die opties zijn mijns inziens verwarrend voor de niet geschoolde jurist en juridisch niet altijd correct (zie een ouder blog). Het 2024 model brengt de opties terug tot twee en laat ruimte voor een derde maatwerk optie. Het terugbrengen van het aantal opties juich ik toe.

Een tweede opvallende wijziging betreft het onderscheid in levering van nutsvoorzieningen met een individuele meter en nutsvoorzieningen zonder individuele meter. Hierdoor wordt duidelijker gemaakt, zoals recente rechtspraak ook lijkt te eisen, welke verplichtingen de huurder jegens de verhuurder heeft.

Vanwege een recente wijziging van de wet goed verhuurderschap is ook de bepaling over de waarborgsom aangepast. Deze mag maximaal twee maal de huur bedragen en dat heeft de ROZ uitdrukkelijk vastgelegd.

Vanwege de voortdurende onzekerheid over de toelaatbaarheid van boetebedingen is in artikel 11.2 een zogenaamd anti cumulatiebeding opgenomen. Dit beding maakt duidelijk dat een huurder voor dezelfde gedraging niet tweemaal beboet kan worden (dus niet voor zowel het niet houden van hoofdverblijf als voor het onderverhuren van de woning).

De wijzigingen van de Algemene Bepalingen (AB)

Bij vergelijking van de AB van 2017 en 2024 zijn niet veel grote wijzigingen zichtbaar.

In artikel 1.1 van de AB is de bepaling dat de winst genoten door onderverhuur moet worden afgedragen geschrapt. Dit is geen winst voor de huurder, maar vooral een vorm van omschrijving die beoogt te voorkomen dat dit beding als oneerlijk wordt vernietigd. Nu de huurovereenkomst niets meer over winstafdracht bepaalt kan de verhuurder op basis van het Burgerlijk Wetboek alsnog afdracht van winst vorderen.

Het facultatieve ondermijningsbeding is verplaatst van de huurovereenkomst, naar artikel 12.1 AB. Het is de vraag of het beding zoals dat nu geformuleerd is in overeenstemming is met de regeling goed verhuurderschap. Artikel 1 sub b van deze regeling bevat een aantal gronden waartoe de huurder aan de verhuurder toegang tot het gehuurde dient te verschaffen. De gronden die het ondermijningsbeding benoemt zijn ruimer en daarmee mogelijk niet geldig.

Ook de bepalingen over teruggave van de waarborgsom zijn aangepast aan de nieuwe wet (zie artikel 21.3 AB).

Conclusie

Het aantal wijzigingen in de huurovereenkomst en Algemene Bepalingen is beperkt en veelal alleen waarneembaar voor de fijnproever. Het lijkt erop dat de ROZ alleen een lichte update heeft gepubliceerd, in plaats van een grondig herzien model. Zo is met 1 juli 2024 opzegging van de huur mogelijk indien in de huurovereenkomst is bepaald dat het gehuurde kan worden verhuurd aan een woningzoekende die een bloed- of aanverwantschap in de eerste graad heeft met de verhuurder. Het valt te verwachten dat met name particuliere verhuurders hiervan gebruik willen maken. Dat dit niet standaard is opgenomen verbaast mij.

Ook de keuze om te werken met één modelovereenkomst met verschillende opties acht ik minder doordacht. De praktijk van het 2017-model liet zien dat verhuurders de diverse opties door elkaar gebruikten, met ongewenste juridische gevolgen. Het is bovendien jammer dat er geen model beschikbaar is voor verhuur van onzelfstandige woonruimte en voor verhuur op basis van de Leegstandwet.

 

Elout Korevaar 12 augustus 2024