Woonbegeleiding en beroep huurbescherming: corporaties en instellingen opgelet!

In de afgelopen jaren zijn diverse uitspraken gewezen op het gebied van afspraken over woonbegeleiding en de koppeling met de huisvesting. De geschillen zien doorgaans op de situatie dat de woonbegeleiding voortijdig eindigt, de bewoner niet bereid is te vertrekken en een beroep doet op huurbescherming. De discussie spitst zich dan toe op de vraag of de bewoner huurbescherming toekomt. Een recente uitspraak van 16 augustus 2016 van het gerechtshof in Den Bosch laat zien dat het mis gaat indien het ontvangen van zorg of begeleiding niet meer voorop staat.

De woningcorporatie kan rechtstreeks de huurovereenkomst hebben gesloten met de bewoner of met tussenkomst van de zorg-/woonbegeleidingsinstantie. Uit eerdere rechtspraak volgt dat in beide situaties telkens de vraag centraal staat of de begeleidingsovereenkomst en de huurovereenkomst zo nauw met elkaar verbonden zijn dat het einde van de eerstgenoemde overeenkomst tot gevolg heeft dat de andere evenmin in stand kan blijven. Daarbij komt het aan op uitleg van de rechtsverhouding tussen partijen in het licht van de omstandigheden van het specifieke geval.

Ook in het recente arrest van het gerechtshof in Den Bosch stond deze vraag centraal. In die zaak was de reguliere huurovereenkomst tussen de woningcorporatie en de huurder door de rechter ontbonden. Vervolgens is de huurder er blijven wonen maar heeft de bewoner een nieuwe huurovereenkomst gesloten met de woningcorporatie en een woonbegeleidingsovereenkomst met verschillende opvolgende begeleidingsinstellingen. Beide overeenkomsten zijn telkens aan elkaar gekoppeld. Dat wil volgens het hof echter niet zeggen dat in die specifieke situatie zondermeer kan worden gesteld dat het zorgelement voldoende overheerst. Het hof geeft aan dat in geval van een combinatie van zorg en huur niet te snel mag worden aangenomen dat een beroep op huurbescherming niet opgaat. Uiteindelijk oordeelt het hof voor dit geval dat niet voorop stond het ontvangen van zorg of begeleiding maar het kunnen blijven beschikken over woonruimte op een wijze die voor de verhuurder, de huurder en voor de omgeving aanvaardbaar is. Het gevolg is dat de huurder huurbescherming toekomt. Uiteindelijk is de ontruiming op andere gronden toch toegewezen, maar dat maakt deze uitspraak niet minder interessant.

Het gelijktijdig aangaan van dezelfde overeenkomsten, dezelfde ingangsdatum, dezelfde gekoppelde contractduur en met de uitdrukkelijke bepaling dat zij onderling afhankelijk van elkaar zijn, vormen belangrijke omstandigheden om een koppeling aan te nemen. Deze omstandigheden zijn echter niet voldoende. Voorop moet staan het ontvangen van zorg of begeleiding. Deze uitspraak benadrukt nog maar eens een keer dat uit de opzet en inhoud van de begeleidings- respectievelijk huurovereenkomst aldus dient te volgen en de bedoeling van partijen dient te zijn dat de woningcorporatie de woning uitsluitend ter beschikking stelt aan de begeleidingsinstantie of de bewoner rechtstreeks om de overeengekomen woonbegeleiding te faciliteren.

In eerdere uitspraken van 15 januari 2015, 21 januari 2015 en 26 juni 2015 is bevestigd dat deze omstandigheden tot de conclusie leiden dat in verband met de beëindiging van de woonbegeleidingsovereenkomst tevens een einde is gekomen aan de huurovereenkomst. In dat geval mist de bewoner de bescherming die wordt geboden door de wettelijke huurbepalingen en dient de bewoner de woonruimte te ontruimen.

Mede vanwege de ontwikkelingen in de zorg en het sociale domein ontstaat in de praktijk steeds meer en vaker de behoefte bij woningcorporaties en zorg-/woonbegeleidingsinstantie om de gekoppelde woon-/begeleidingsovereenkomst te gebruiken. In diverse gemeenten zijn ook afspraken hierover gemaakt in het kader van het bieden van een kans aan personen die daarvoor in aanmerking komen om weer op termijn zelfstandig te kunnen wonen en rechtstreeks een reguliere huurovereenkomst aan te gaan. Het is van belang dat u duidelijke afspraken maakt en ook de verwachtingen tussen betrokken partijen goed afstemt. In dat geval biedt het woonbegeleidingsconcept voor dit soort situaties nog steeds een passende oplossing. De advocaten van Weebers Vastgoed Advocaten hebben ruime ervaring op dit gebied en kunnen u ook adviseren over het maken van dergelijke afspraken, het beëindigen daarvan en geschillen die bij het beëindigen van dergelijke afspraken kunnen ontstaan.

Bart Poort schrijft regelmatig columns voor Vastgoedjournaal en WoningmarktNL. Deze column is ook geplaatst op Vastgoedjournaal.

Auteur: B. Poort