Sinds medio 2023 toetsen kantonrechters in diverse rechtbanken bedingen betreffende de indexatie van de huurprijs van woonruimte aan de richtlijn oneerlijke bedingen. Eind 2023 heeft de rechtbank Amsterdam hierover vragen gesteld aan de Hoge Raad. Zie hierover mijn eerdere blogs). Op vrijdag 19 juli 2024 heeft de plaatsvervangend procureur-generaal (hierna plv.) een advies uitgebracht aan de Hoge Raad over beantwoording van de gestelde vragen. Op Twitter (X) gaf huurrechtspecialist Elout Korevaar aan dat het advies relatief gunstig voor verhuurders is. Wij vroegen hem om een nadere toelichting.

Achtergrond

De achtergrond van dit soort geschillen is in een eerder blog beschreven (link). Kort en goed is de richtlijn oneerlijke bedingen van toepassing indien een transactie plaatsvindt tussen een professional (verkoper) en een consument (koper). Wanneer precies sprake is van een professional is onzeker. Onlangs oordeelde een rechter dat iemand die voor zijn pensioen een beleggingspand bezat streefde naar winst en daarmee een professional. Volgens de richtlijn is de rechter verplicht om ambtshalve, buiten een verzoek van partijen om, te toetsen of sprake is van een oneerlijk beding. Indien de rechter het beding oneerlijk acht dient hij het beding te vernietigen en mag de gebruiker van het beding, de verhuurder, niet meer terugvallen op het nationale recht over huurprijsverhoging.

Berucht is een zaak waarbij Bouwinvest in 2023 ontbinding van een huurovereenkomst met een huurder vorderde vanwege een huurachterstand van € 4.425,27. Deze huurachterstand was gelijk aan drie maanden huur. Partijen waren overeengekomen dat de huurprijs jaarlijks werd verhoogd met de inflatie en dat verhuurder gerechtigd was om daarop een ophoging van maximaal vijf procent toe te passen.

De kantonrechter oordeelde dat een beding dat een wijziging van de huurprijs regelt eerlijk is wanneer die wijziging is gegrond op de consumentenprijsindex en is toegelicht hoe de aanpassing van de huurprijs wordt berekend, of indien het beding verwijst naar de wettelijke regels omtrent het wijziging van de huurprijs. Omdat Bouwinvest de gronden op basis waarvan en de wijze waarop de huurprijs kan worden opgehoogd niet toelicht werd het beding oneerlijk bevonden.

De kantonrechter oordeelde dat de huurder uitsluitend de aanvangshuurprijs verschuldigd was. Deze bedroeg in 2005 (!) € 865,- en in 2023 door indexatie € 1.534,75 per maand. De rechter oordeelde dat wat meer dan € 865,- per maand betaald was, onverschuldigd betaald was. Dit betreft een bedrag van bijna € 68.000,-.

Volgens onderzoek van CBRE moeten verhuurders, indien de uitspraak van de rechtbank Amsterdam in stand blijft circa 6,4 miljard terugbetalen aan onverschuldigd betaalde huur en daalt de waarde van de Nederlandse vrije sector huurwoningen met 24 tot 40%.

Het advies

De plv. rubriceert de vragen in drie categorieën (zie r.o. 3.6.1.). Ten eerste vragen over het object van de beoordeling van het beding. Vervolgens vragen over de gevolgen van de kwalificatie als oneerlijk en ten slotte vragen over de positie van huurder en verhuurder ná vernietiging van het beding.

De eerste categorie van vragen gaat over de vraag hoe vastgesteld moet worden of het beding oneerlijk is. De plv. adviseert om het huurprijswijzigingsbeding te splitsen in een indexatiebeding en een opslagbeding. Dit is voor verhuurders grote winst, omdat op basis van Europese rechtspraak verondersteld werd dat splitsing niet mogelijk was en het beding als geheel beoordeeld moest worden. De plv. motiveert dit advies uitvoerig, maar het is nog onzeker of de Hoge Raad tot ditzelfde oordeel komt.

Volgens de plv. is een indexatiebeding dat de consumentenprijsindex volgt zonder meer eerlijk. Of het opslagbeding oneerlijk is hangt van talloze omstandigheden af, maar vooral van de hoogte. De plv. acht een opslag van maximaal 3% niet oneerlijk. Redengevend daarvoor is dat de wetgever eerder inkomensafhankelijke huurverhogingen heeft toegestaan van 4% bovenop de inflatie. De plv. overweegt “hoe hoger het maximale opslagpercentage dat toegepast kan worden, hoe zwaarder dit weegt ten nadele van het opslagbeding.” Tot nu toe werd vaak geoordeeld dat het enkele feit dát een opslagbeding was overeengekomen al maakte dat het beding oneerlijk was. Dat zal nu mogelijk veranderen.

In het midden blijft hoe om te gaan met verhuurders die een opslagpercentage van vijf procent zijn overeengekomen, maar daaraan geen gevolg hebben gegeven. Bij narekening van het hiervoor genoemde voorbeeld van Bouwinvest bedroeg de jaarlijkse indexatie circa 3,5% terwijl over genoemde periode de consumentenprijsindex circa 2% steeg. Op grond van Europese rechtspraak moet getoetst worden waarop het beding in de meest extreme situatie aanspraak geeft, dus zal het gehele beding vermoedelijk toch als oneerlijk worden beschouwd en daarmee niet geldig. De kantonrechter Rotterdam heeft eerder overwogen dat tussen partijen stilzwijgend een nieuwe afspraak is gaan gelden wanneer zij vanaf het begin van de overeenkomst gedurende minimaal drie jaren de huur – in afwijking van de overeenkomst – hebben verhoogd volgens telkens dezelfde systematiek. Dit Rotterdamse oordeel sluit volgens mij niet aan bij het leerstuk van rechtsverwerking. Ook het oordeel van de rechtbank Amsterdam dat de huurder op grond van goed huurderschap gehouden kan zijn een aanbod van de verhuurder tot wijziging van het indexatiebeding te aanvaarden past niet in de systematiek van de Europese richtlijn. Oplossingen lijken hier dus niet voorhanden.

De tweede categorie van vragen heeft betrekking op de gevolgen van vernietiging. De plv. adviseert dat indien het beding wordt vernietigd (omdat het oneerlijk is) de huur onverschuldigd betaald is en voor de toekomst geen huurverhogingen op basis van het oneerlijke beding mogelijk zijn. Een van de vragen van de rechtbank Amsterdam was of de gevolgen van vernietiging in tijd beperkt kunnen worden. De plv. stelt vast dat de Hoge Raad daarover niet kan beslissen, maar slechts de Europese rechter.

De derde categorie van vragen ziet de positie van huurder en verhuurder ná vernietiging van het beding. De plv. adviseert dat de rechter bij een vordering tot betaling van achterstallige huur niet ambtshalve mag oordelen of die huurachterstand het gevolg is van een oneerlijk indexatiebeding. Bij de beoordeling van de vraag of de betalingsachterstand ontbinding van de huur rechtvaardigt mag de rechter wel meewegen dat de huurachterstand het gevolg is van een oneerlijk indexatiebeding. Het praktisch gevolg van dit fijnmazige onderscheid is zo goed als nihil. Deurwaarders vragen zo goed als nooit het faillissement van een huurder van woonruimte aan, zodat het oneerlijke indexatiebeding toch zal worden gewogen door de rechter.

De plv. adviseert dat geen antwoord behoeft te worden gegeven over de vraag naar verjaring van vorderingen uit onverschuldigde betaling omdat het antwoord op een andere vraag met nee wordt beantwoord. Juridisch klopt dit. Feitelijk is het erg te betreuren omdat deze vraag zeker nog zal spelen en het een wereld van verschil maakt of een vordering uit onverschuldigde betaling na drie of vijf jaar verjaart of pas nadat de huurder bekend is met het oneerlijke karakter van het beding (waardoor de huurder van Bouwinvest bijna € 68.000,- zou kunnen terugvorderen).

De juridische waarde van een advies

De Hoge Raad laat zich bij iedere zaak voorlichten over het recht door een advocaat-generaal of procureur-generaal. Bij prejudiciële procedures, procedures waarbij lagere rechters direct vragen aan de Hoge Raad voorleggen zonder dat een procespartij tot de hoogste rechter moet procederen mogen belanghebbende partijen een standpunt indienen. In dit geval zijn standpunten gedeeld door Aedes, de Woonbond, ASR, IVBN en een huurdersvereniging van Bouwinvest.

Het advies aan de Hoge Raad wordt vaak gevolgd, maar niet altijd. Met name de laatste jaren is opvallend dat adviezen van de advocaat-generaal in prejudiciële procedures over bijvoorbeeld huurkorting vanwege corona en de invloed van de WOZ waarde en het energielabel op de huurprijs van woningen niet werden gevolgd. Omdat de nationale rechter volgens Europese rechtspraak weinig ruimte heeft om de gevolgen van het oordeel dat een beding oneerlijk is te beperken, lijkt de plv. ruimte te hebben gezocht in de beoordeling of het beding oneerlijk is. Dat is inderdaad overgelaten aan de nationale rechter en door te adviseren dat het beding kan worden gesplitst in een in een indexatiebeding en een opslagbeding ontstaat voor de rechter ruimte. Of de Hoge Raad dit oordeel ook zal volgen zal blijken na de zomer. Naar verwachting doet de Hoge Raad na twee tot drie maanden na het advies uitspraak. Verhuurders zullen daar met bovengemiddelde belangstelling naar uitkijken.

Elout Korevaar, 24 juli 2024