Opslag verdovende middelen reden voor ontruiming in kort geding?

In de rechtspraak bestaat al lange tijd geen discussie meer over de vraag of de aanwezigheid van een professionele hennepkwekerij voldoende grond is voor een verhuurder om een ontbinding van de huurovereenkomst bij de rechter te krijgen. In een tweetal zaken in kort geding is echter ook door de rechter geoordeeld over de vraag of het enkel aantreffen van een handelshoeveelheid verdovende middelen al dan niet in combinatie met een wapen voldoende reden is voor een ontruiming in kort geding.

Praktijkcasus: uitspraak 9 en 11 april 2018
In een uitspraak van 9 april 2018 en een uitspraak van 11 april 2018, beiden in kort geding, heeft de Rechtbank Oost-Brabant een duidelijk signaal afgegeven richting huurders die een woning gebruiken voor de opslag van een handelshoeveelheid soft- en/of harddrugs. In de uitspraak van 10 april was bovendien sprake ook van een aangetroffen (doorgeladen) wapen in een leefruimte van de woning. De rechter oordeelt in beide zaken dat de enkele aanwezigheid van de (aanzienlijke) handelshoeveelheid drugs een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst oplevert. Ook zonder dat in de algemene voorwaarden specifiek een verbod is opgenomen om in strijd met de Opiumwet te handelen. De rechter oordeelt dat het in hoge mate waarschijnlijk is dat de bodemrechter zal overgaan tot toewijzing van de ontbinding van de huurovereenkomst, ook als er (nog) geen sprake blijkt te zijn van (direct) gevaar of overlast voor de omwonenden van de woning. Het belang van de verhuurder weegt ook zwaarder dan het belang van de huurder, nu de huurder, vanwege de in de woning ontplooide criminele activiteiten en door in strijd met de huurovereenkomst te handelen, zelf verantwoordelijk is voor de ontstane situatie.

In de zaak van 11 april 2018 oordeelt de rechter bovendien nog dat er door het voorhanden hebben van een grote hoeveelheid softdrugs een reële kans is dat dit ook overlast voor de woonomgeving kan doen ontstaan en dat er door de aanwezigheid van een vuurwapen in de woning binnen handbereik een niet onaanzienlijk risico bestaat voor de veiligheid van omwonenden. Dat de zaken inmiddels door de politie in beslag zijn genomen doet volgens de rechter aan het overlast- en veiligheidsrisico dat door het voorhanden hebben van de goederen onmiskenbaar aanwezig is geweest, niet af. Tevens oordeelt de rechter ook nadrukkelijk dat de verhuurder een zero tolerance beleid voert, dat de huurder ook van dit beleid op de hoogte was en dat de verhuurder ook een zwaarwegend belang heeft bij het handhaven van dit beleid en daarmee bij een snelle ontruiming van de woning nu dit ook bij andere huurders een signaal afgeeft dat dergelijke ernstige tekortkomingen niet getolereerd worden.

Conclusie
Mede vanwege eerdere uitspraken van onder andere het gerechtshof Den Bosch was duidelijk dat in een bodemprocedure een ontbinding en ontruiming vanwege het enkel opslaan en voorhanden hebben van een aanzienlijke hoeveelheid verdovende middelen voldoende reden kan opleveren voor een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Door deze twee recente uitspraken is voor een verhuurder duidelijk geworden dat ook in kort geding de mogelijkheid bestaat om in dit soort zaken op korte termijn ontruiming te verkrijgen en daarmee een effectief zero tolerance beleid kan worden gevoerd.

Mocht u vragen hebben over deze zaak of advies wensen in een vergelijkbare zaak, kunt u met mij contact opnemen.

Auteur: Bart Poort, augustus 2018