Nieuw btw-besluit onroerende zaken; wat wijzigt er per 1 januari 2025 voor de btw-behandeling van nutsvoorzieningen en servicekosten?

Op 12 december 2023 heeft het ministerie van Financiën een nieuwe versie van het btw-besluit met betrekking tot de levering en verhuur van onroerende zaken gepubliceerd. Voor de huurrechtpraktijk is onder meer relevant om te weten dat per 1 januari 2025 de btw-behandeling van kosten voor nutsvoorzieningen en servicekosten zal wijzigen.

Welke wijzigingen per  1 januari 2025 ?

In het algemeen zijn de kosten voor nutsvoorzieningen en servicekosten (denk bijvoorbeeld aan de werkzaamheden van de huismeester, schoonmaak en huisvuilverwijdering) die betrekking hebben op de verhuur van woningen, vrijgesteld van btw. De kosten voor nutsvoorzieningen en servicekosten die betrekking hebben op de verhuur van commercieel onroerend goed, zijn belast met btw (ook als de verhuurder is vrijgesteld van btw). Doordat dit beleid in strijd is met de jurisprudentie van de Hoge Raad en het Hof van Justitie EU, is het btw-beleid gewijzigd.

Afzonderlijke prestatie?

Door het nieuwe besluit wordt dit onderscheid niet meer gemaakt en zal er per (huur)situatie gekeken moeten worden naar de concrete feiten en omstandigheden om te kunnen beoordelen of de kosten voor nutsvoorzieningen of servicekosten een afzonderlijke prestatie vormen.

Als de servicekosten een afzonderlijke prestatie vormen dan zullen in beginsel deze kosten met btw worden belast. Bij de beoordeling of sprake is van een afzonderlijke prestatie, kan de inhoud van een huurovereenkomst een belangrijke aanwijzing vormen. Uit een arrest van het Hof van Justitie EU (ECLI:EU:C:2015:229) blijkt dat de verhuur van een onroerende zaak en de in dat kader daarvan verrichte levering van elektriciteit, verwarming en water en het ophalen van afval afzonderlijke prestaties vormen als de huurder de leveranciers of dienstverrichters zelf kan kiezen en/of zelf zal beslissen in welke mate hij de goederen of diensten afneemt. Hieruit volgt dat in ieder geval sprake is van een te onderscheiden prestatie als de huurder vrij zijn gebruik van de nutsvoorziening kan bepalen. Het is niet vereist dat de huurder ook gebruik maakt van deze mogelijkheid.

Het hebben van een individuele meter en facturatie op basis van werkelijk gebruik zijn aanwijzingen dat de verstrekking van de nutsvoorziening kan worden gezien als een afzonderlijke prestatie en aldus met btw is belast.

Beoordeling per situatie

Of sprake is van een afzonderlijke prestatie zal per geval beoordeeld moeten worden. Het zou dus zomaar kunnen zijn dat door dit nieuwe btw-besluit particuliere huurders van woningen btw in rekening wordt gebracht over de servicekosten. Verhuurders mogen tot 1 januari 2025 het oude btw-beleid nog hanteren. Het is verstandig dat verhuurders voor 1 januari 2025 de btw-behandeling van de kosten van nutsvoorzieningen en servicekosten nogmaals beoordelen en, indien nodig, aanpassen. Het kan voor een verhuurder zinvol zijn om een bepaling op te nemen dat voorziet in een compensatie wegens (mogelijke) btw-derving op servicekosten.

Tessa de Mos, 28 oktober 2024